Ипотека «льготная» и очень дорогая. Государство опять решило задачу поддержки стройки за счёт населения

В последнее время между Центральным банком и Минстроем разгорелись жаркие споры по поводу льготной ипотеки. Инструмент, который государство рассматривало в качестве инструмента для поддержки строительной отрасли и достижения целей жилищного нацпроекта, выражавшихся в сотнях тысячах квадратных метров новостроек, а «продавало» гражданам как меру антикризисной поддержки, оказался чрезвычайно популярным.

Настолько, что подобно ядерному реактору начал разогревать одновременно и финансовый рынок и рынок недвижимости. За кредитами в банки на покупку жилья рванули, кажется, все: и те кто мог, и кто не мог себе позволить приобретение квартиры даже по субсидируемым государством ставками.

Народ стал скупать всё подряд: квартиры в новостройках, на вторичном рынке, даже неликвиды. Вслед за ажиотажным спросом вверх рванули и цены, довольно быстро нивелировав все преимущества «льготной» ипотеки.

Зампредседателя ЦБ Ольга Полякова заявила, что в Москве и Московской области, лидерах в ипотеке, рост цен на жилье с начала года составил 16%. Примерно такой же рост наблюдается и в Вологодской области, строительный рынок которой, к тому же ещё и поделён между пятью крупными застройщиками, заинтересованными не столько в наращивании предложения, сколько в максимизации прибыли от дорожающего из-за дефицита предложения жилья.

По оценкам Дом.РФ и FrankRG, в октябре этого года банки выдали ипотеки на 550 млрд руб., более чем на 45 млрд руб. превзойдя показатели сентября. В целом же с начала года объем выдач ипотеки превысил 3,25 трлн руб., что выше показателя всего 2018 года (3,01 трлн руб.), до сих пор самого удачного для рынка. И львиную долю этого прироста обеспечила льготная ипотека со ставкой в 6,5%, субсидируемой государством. Кредиты, выдаваемые в рамках этой программы, запущенной в конце апреля 2020 года, уже к сентябрю превысили 30% в общем объеме выдач, т. е. почти каждый третий рубль был выдан в рамках льготной программы. А в сегменте новостроек с ее помощью было профинансировано до 90% всех ипотечных сделок.

Совокупный объем ипотечной задолженности вологжан на 1 сентября 2020 года составил 56,5 млрд руб. По сравнению с началом года задолженность выросла на 9,2%.

В начале ноября тот же Дом.РФ отметил, что ипотека даётся россиянам всё сложнее: средний срок накопления на первый взнос вырос в 2020 году на 1,5 месяца.

Забили тревогу эксперты, Минфин и ЦБ. По данным регулятора, в целом по России с апреля по октябрь положительный вклад снижения ставок по ипотечным кредитам оценивается в дополнительные 3,9 м² жилой недвижимости, а отрицательный — от роста стоимости жилья — в 2,4 м². То есть вся «выгода» льготной ипотеки для потребителей составила лишь 1,5 м². И это в среднем по России — в ряде регионов вся эта прибавка практически полностью съедена ростом цен.

Сейчас ЦБ уже открыто называет льготную ипотеку угрозой, поскольку взрывная динамика выдач ипотеки без одновременного роста доходов населения может привести к снижению доступности жилья, росту долговой нагрузки граждан и рискам для банковской системы. Иными словами, Россия может столкнуться с огромным «пузырём» плохих кредитов, сопоставимым в переводе на наши реалии с американским ипотечным кризисом, обернувшимся кризисом мировой финансовой системы в 2008 году.

Но предупреждения регулятора и экспертного сообщества игнорируются губернаторами и встречают открытое противодействие со стороны строительного лобби в правительстве страны.

К примеру, в Вологодской области региональная программа «Льготная ипотека» продлевается аж на два года вперёд — до конца 2022 года. Такое поручение своему правительству в начале ноября дал губернатор Олег Кувшинников. «В связи с тем, что президентская льготная программа очень популярна в Вологодской области, мы получили очень интересные цифры, — рассказал губернатор. — Благодаря государственной поддержке за период действия программы свои жилищные условия улучшила 941 семья. Общий объём предоставленных ресурсов составил больше 1,7 миллиарда рублей».

Интересна ипотека и вице-премьеру Марату Хуснуллину, который недавно заявил, что тоже будет добиваться продления льгот на новостройки и после 1 июля 2021 года. «301 000 кредитов на новые стройки получено, 865 млрд руб. привлечено в экономику, 120 млрд люди принесли своих личных сбережений в виде первоначального взноса, порядка 100 млрд мы получим налогов. При этом заплатили мы за все за это на компенсацию на сегодня пока 140 млрд руб.», — так Хуснуллин оценивает экономический эффект, достигнутый за счёт программы. В свою очередь, крупнейшие банки, на которые приходится основной объём кредитов по программе, также не видят угроз для рынка из-за льготной ипотеки (впрочем, других заявлений от них вряд ли стоило ждать).

Аналитики пока не берутся предсказать, кто в итоге возьмет верх в споре вокруг будущего этой программы — мегарегулятор или его оппоненты. В любом случае решение об этом будет приниматься правительством только через несколько месяцев. Если в течение этого периода экономическая ситуация в стране не улучшится, то ЦБ получит дополнительные аргументы.

Очевидно пока одно — государство снова решает задачу поддержки строительной отрасли: не за счёт бюджета, а за счёт покупателей, рванувших на разогретый рынок. Декларируя заботу о гражданах, которым оно якобы помогает сделать жильё более доступным, государство фактически заставляет их тратить последние сбережения и влезать в часто неподъёмные долги, чтобы отчитаться о выполнении нацпроекта и дать заработать совсем небедным строителям.

Между тем, варианты бюджетных инвестиций в недорогое социальное жильё, которое, например, пользуется огромной популярностью в Европе, даже не рассматриваются — ни на федеральном, ни на региональном уровне. Хотя именно такой подход был бы не только поддержкой отрасли вместе с решением пресловутого «квартирного вопроса» для многих небогатых россиян, но ещё и реально повысил бы их невеликие доходы.

Сергей Михайлов
СамолётЪ