Ипотека «льготная» и очень дорогая. Государство опять решило задачу поддержки стройки за счёт населения

На поверку субсидируемая государством ипотека обернулась дефицитом жилья, стремительным ростом цен на него и, возможно, будущим банковским «пузырём» необеспеченных кредитов. В выигрыше оказалась строительная отрасль и государство, сэкономившее бюджетные средства на её поддержке.

Фото: ТАСС

В последнее время между Центральным банком и Минстроем разгорелись жаркие споры по поводу льготной ипотеки. Инструмент, который государство рассматривало в качестве инструмента для поддержки строительной отрасли и достижения целей жилищного нацпроекта, выражавшихся в сотнях тысячах квадратных метров новостроек, а «продавало» гражданам как меру антикризисной поддержки, оказался чрезвычайно популярным.

Настолько, что подобно ядерному реактору начал разогревать одновременно и финансовый рынок и рынок недвижимости. За кредитами в банки на покупку жилья рванули, кажется, все: и те кто мог, и кто не мог себе позволить приобретение квартиры даже по субсидируемым государством ставками.

Народ стал скупать всё подряд: квартиры в новостройках, на вторичном рынке, даже неликвиды. Вслед за ажиотажным спросом вверх рванули и цены, довольно быстро нивелировав все преимущества «льготной» ипотеки.

Зампредседателя ЦБ Ольга Полякова заявила, что в Москве и Московской области, лидерах в ипотеке, рост цен на жилье с начала года составил 16%. Примерно такой же рост наблюдается и в Вологодской области, строительный рынок которой, к тому же ещё и поделён между пятью крупными застройщиками, заинтересованными не столько в наращивании предложения, сколько в максимизации прибыли от дорожающего из-за дефицита предложения жилья.

По оценкам Дом.РФ и FrankRG, в октябре этого года банки выдали ипотеки на 550 млрд руб., более чем на 45 млрд руб. превзойдя показатели сентября. В целом же с начала года объем выдач ипотеки превысил 3,25 трлн руб., что выше показателя всего 2018 года (3,01 трлн руб.), до сих пор самого удачного для рынка. И львиную долю этого прироста обеспечила льготная ипотека со ставкой в 6,5%, субсидируемой государством. Кредиты, выдаваемые в рамках этой программы, запущенной в конце апреля 2020 года, уже к сентябрю превысили 30% в общем объеме выдач, т. е. почти каждый третий рубль был выдан в рамках льготной программы. А в сегменте новостроек с ее помощью было профинансировано до 90% всех ипотечных сделок.

Совокупный объем ипотечной задолженности вологжан на 1 сентября 2020 года составил 56,5 млрд руб. По сравнению с началом года задолженность выросла на 9,2%.

В начале ноября тот же Дом.РФ отметил, что ипотека даётся россиянам всё сложнее: средний срок накопления на первый взнос вырос в 2020 году на 1,5 месяца.

Забили тревогу эксперты, Минфин и ЦБ. По данным регулятора, в целом по России с апреля по октябрь положительный вклад снижения ставок по ипотечным кредитам оценивается в дополнительные 3,9 м² жилой недвижимости, а отрицательный — от роста стоимости жилья — в 2,4 м². То есть вся «выгода» льготной ипотеки для потребителей составила лишь 1,5 м². И это в среднем по России — в ряде регионов вся эта прибавка практически полностью съедена ростом цен.

Сейчас ЦБ уже открыто называет льготную ипотеку угрозой, поскольку взрывная динамика выдач ипотеки без одновременного роста доходов населения может привести к снижению доступности жилья, росту долговой нагрузки граждан и рискам для банковской системы. Иными словами, Россия может столкнуться с огромным «пузырём» плохих кредитов, сопоставимым в переводе на наши реалии с американским ипотечным кризисом, обернувшимся кризисом мировой финансовой системы в 2008 году.

Но предупреждения регулятора и экспертного сообщества игнорируются губернаторами и встречают открытое противодействие со стороны строительного лобби в правительстве страны.

К примеру, в Вологодской области региональная программа «Льготная ипотека» продлевается аж на два года вперёд — до конца 2022 года. Такое поручение своему правительству в начале ноября дал губернатор Олег Кувшинников. «В связи с тем, что президентская льготная программа очень популярна в Вологодской области, мы получили очень интересные цифры, — рассказал губернатор. — Благодаря государственной поддержке за период действия программы свои жилищные условия улучшила 941 семья. Общий объём предоставленных ресурсов составил больше 1,7 миллиарда рублей».

Интересна ипотека и вице-премьеру Марату Хуснуллину, который недавно заявил, что тоже будет добиваться продления льгот на новостройки и после 1 июля 2021 года. «301 000 кредитов на новые стройки получено, 865 млрд руб. привлечено в экономику, 120 млрд люди принесли своих личных сбережений в виде первоначального взноса, порядка 100 млрд мы получим налогов. При этом заплатили мы за все за это на компенсацию на сегодня пока 140 млрд руб.», — так Хуснуллин оценивает экономический эффект, достигнутый за счёт программы. В свою очередь, крупнейшие банки, на которые приходится основной объём кредитов по программе, также не видят угроз для рынка из-за льготной ипотеки (впрочем, других заявлений от них вряд ли стоило ждать).

Аналитики пока не берутся предсказать, кто в итоге возьмет верх в споре вокруг будущего этой программы — мегарегулятор или его оппоненты. В любом случае решение об этом будет приниматься правительством только через несколько месяцев. Если в течение этого периода экономическая ситуация в стране не улучшится, то ЦБ получит дополнительные аргументы.

Очевидно пока одно — государство снова решает задачу поддержки строительной отрасли: не за счёт бюджета, а за счёт покупателей, рванувших на разогретый рынок. Декларируя заботу о гражданах, которым оно якобы помогает сделать жильё более доступным, государство фактически заставляет их тратить последние сбережения и влезать в часто неподъёмные долги, чтобы отчитаться о выполнении нацпроекта и дать заработать совсем небедным строителям.

Между тем, варианты бюджетных инвестиций в недорогое социальное жильё, которое, например, пользуется огромной популярностью в Европе, даже не рассматриваются — ни на федеральном, ни на региональном уровне. Хотя именно такой подход был бы не только поддержкой отрасли вместе с решением пресловутого «квартирного вопроса» для многих небогатых россиян, но ещё и реально повысил бы их невеликие доходы.

Сергей Михайлов
СамолётЪ

Поделиться
Отправить

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.