Разгон рынка вручную. Жильё в Череповце рекордно дорожает на фоне повышенного спроса и торможения стройки

Игроки городского рынка недвижимости единодушны: цены на жильё выросли до 50−55 тысяч рублей за квадратный метр. За лето заметно подорожали и новостройки, и вторичное жилье.

Последний раз мы с Виталием Степановым говорили о том, что происходит на рынке жилой недвижимости, в начале мая. Тогда как раз пошёл на спад всеобщий испуг перед коронавирусом, заморозивший на несколько месяцев деловую и потребительскую активность по всей стране. И аналитики даже всерьёз рассуждали о возможном существенном снижении цен на жильё.

«Люди оживились, видно, что потенциал отложенного спроса велик, — говорил тогда Степанов, указывая на неопределённость того, как быстро спрос вернётся к уровню, на котором он был до локдауна, стартовавшего в середине марта.

Отмечал эксперт и уникальность рынка Череповца, связанную с тем, что спрос на жильё здесь существенно превышает предложение. Причина — сокращение числа застройщиков, произошедшее ещё в 2019 году в связи с переходом на новую схему финансирования стройки (счета эскроу). На рынке остались самые сильные игроки, имеющие солидную подушку безопасности. Кризиса они практически не заметили и работают в очень комфортных условиях, имея возможность построить дом, спокойно продать квартиры и начать новую стройку. Цены на новое жильё остаются неизменными — никто и не подумал их снижать. А вот на вторичном рынке наблюдался провал спроса из-за того, что ставки ипотеки для «вторички» оставались высокими, а у потребителя, по словам собеседника, окончательно сформировалось убеждение, что новое жильё в новых районах за Шексной лучше старого.

— Что изменилось за прошедшие пять месяцев?

— В апреле-мае было затишье — никто ничего не делал, — говорит Виталий Степанов. — Все смотрели в телевизор, не понимая, что дальше будет. За это время накопился определённый отложенный спрос. Он реализовался летом. Летом не было такого ажиотажа, как сейчас, но был хороший, бодрый спрос на недвижимость.

— Как менялась за это время динамика цен?

— В июне на рынке новостроек мы чётко преодолели порог средней цены в 50 тыс. руб. за квадратный метр. При этом разброс цен хороший. Например, я свой дом «Покровские ворота» продаю за 60 тыс. квадратный метр. Но это — малоэтажка в самом центре города — кирпичный дом бизнес-класса — особая ниша, а не средняя новостройка. В среднем же цена перевалила за 50 тыс. Но опять-таки в каждом доме — свой разброс цен. Сейчас «вилка» составляет где-то 50−53 тыс. Есть выпады до 55−57 тыс., и есть примеры, когда цена опускается до 47 тыс., и даже до 43-х. Всё это единичные факторы, не характерные для общей картины.

— Цена продолжит расти?

— Думаю, при существующей тенденции на рынке, цена спокойно поднимется в среднем ещё на пару тысяч до конца года. Сейчас всё этому способствует.

— Когда вы говорите «всё», какие факторы имеете в виду?

— Факторов несколько. Ну вот навскидку. Первое — ограниченное предложение качественного жилья на рынке новостроек. Мало качественного предлагается жилья и на вторичном рынке. Это, с одной стороны. С другой, — с июня-месяца на «ура» идёт ипотека под 6,1% годовых. Её сейчас берут все: кому надо и не надо. Кроме того, люди сейчас массово достают из банков депозиты, ставки по которым становятся совсем мизерными.

— Дефицит предложения жилья в новостройках, очевидно, следствие того, что в стране и городе, в частности, строится мало жилья. Чем объясняется такое торможение?

— Ни для кого не секрет — это следствие новой модели финансирования строительства жилья, которая до сих пор ещё толком не заработала. Зато многие застройщики уже ушли с рынка, остались только проверенные компании. Их единицы. Поэтому и предложений квартир не так много.

В принципе с того времени, как мы разговаривали в последний раз, 3−4 месяца назад, ситуация не сильно изменилась. Просто то, о чём мы говорили, как о тенденции, реализовалось сейчас на практике в виде повышения цен.

— Кто в большей степени виноват в том, что новая система финансирования стройки не заработала так, как хотелось бы: застройщики или банки?

— Застройщиков в этой ситуации обвинять сложно — банки им предъявляют очень жёсткие требования по проектному финансированию. Плюс бюрократическая волокита. Поэтому, наверное, в Вологодской области наблюдаются только единичные случаи выдачи подобных кредитов, а многие заявки рассматриваются месяцами. Большинство, как понимаете, строит сейчас на свои деньги. Допустим, у меня полдома продано — все деньги лежат на счетах эскроу. И мы с инвестором строим на свои деньги. Хотя планировали ещё месяц назад получить кредит, а банк до сих пор рассматривает заявку. И это притом, что у него нет к нам претензий по предоставленному пакету документов. Одним словом, пока ситуация с финансированием новых домов остаётся непонятной.

Со своей стороны, добавим к словам Виталия Степанова, что, по данным ЦБ РФ, в среднем в июне-августе застройщики заключили в 2 раза меньше кредитных договоров на финансирование строительства жилья, чем в I квартале текущего года. И это, несмотря на рекорды в программе субсидирования ипотеки по ставке 6,5%, которую правительство придумало как раз для поддержки отрасли.

— Что происходит на вторичном рынке жилья — там по-прежнему стагнация?

— Да, нет. Вторичный рынок подтянулся за новостройками — для меня это, честно говоря, было удивительно — я ожидал, что разрыв в цене между ними будет увеличиваться. Но цена «вторички» сейчас выросла хорошо. Особенно по качественным предложениям. И сейчас это весьма хаотичный рынок: дома разных годов постройки, разного качества, разного местоположения. Поэтому и разброс цен велик: где-то рост на 5%, а где-то — и на все 15%.

— Чего нам ждать от рынка недвижимости в перспективе? Дешевле жильё уже не будет до конца года?

— Думаю, нынешняя тенденция продолжится. И из-за общей неопределённости, существующей в обществе, и, исходя из обычного житейского понимания, что на дворе осень, а на носу конец года — то самое время, когда люди традиционно решают свои вопросы с жильём. Не только в кризис, но и при стабильной экономической ситуации в стране. Это всегда время спроса, под который собираются и резервируются деньги.

— Что бы вы сказали, если бы к вам обратились с вопросом, стоит ли сейчас покупать жильё? В тех же инвестиционных целях.

— Как застройщик, заинтересованное лицо, я бы ответил, что, конечно, стоит покупать. Если рассуждать подробнее, надо определиться с тем, о каких деньгах идёт речь. Если у человека есть собственные средства — это одно. Каждый сам считает доходность своих инвестиций. Даст ли рост цен на недвижимость такой процент, какой даёт банк — 3−4%.

С другой стороны, у нас все всего боятся. У нас представления об инвестициях часто ограничиваются квадратными метрами недвижимости. Большинство населения понимает, что квартиру точно не отберут.

Пусть она подешевеет, но всё равно продастся — сколько-то денег за неё всегда можно получить. Это хоть какая-то защита от девальвации, деноминации и прочих нехороших слов на букву «Д».

— Есть ещё модное слово «реновация», под которое сейчас в Госдуму внесён законопроект, дающий право местным властям принимать программы сноса и реконструкции фактически любого, а не только аварийного жилья, и изымать его у населения...

— Да, я слышал об этом. Но, думаю, что в Череповце говорить о масштабной реновации просто смешно. Затраты на расселение и снос пятиэтажки (когда всем надо дать по квартире) и потенциально возможная выручка — несопоставимы — это просто экономически не выгодно. На этом месте, как в Москве, 25-этажку не построишь. Это в столице маржа в разы выше, чем у нас. В наших же условиях я очень скептически отношусь к экономической составляющей подобных проектов, идеологически, конечно, очень красивых.

Беседовал Юрий Антушевич
СамолётЪ