Квадратный метр. Илья Кудрявцев: «2025 год для рынка жилья будет нормальным»

- Илья Петрович, может, начнём с ключевой ставки – каково её влияние на жилищное строительство?

- Вообще ключевая ставка является в теории и на практике ограничителем потребительского спроса в широком смысле. Центральный банк повышает ключевую ставку, чтобы сбалансировать спрос и предложение. Имея при этом в виду, что в последние несколько лет в нашей стране значительная часть рабочей силы всё больше занята в отраслях, связанных с производством не потребительских товаров и услуг, а товаров и услуг военного назначения, которые не попадают на потребительский рынок. Это вызывает дисбаланс спроса и предложения, потому

финансово обеспеченный спрос в стране есть, но он не подкреплён соответствующей товарной массой. А ограничения по поступлению валюты от экспорта не позволяют эту товарную массу нарастить за счёт импорта.

У правительства страны и Центрального банка есть на самом деле два основных «тормоза», позволяющих обуздать растущий спрос при дефиците предложения. Это снижение госрасходов и увеличение ключевой ставки как инструмента, влияющего на кредитный и инвестиционный спрос.

- Такая «палка о двух концах», которая бьёт одновременно и по потребителям, и по инвесторам?

- Совершенно верно. Но поскольку в сложившихся условиях государственные расходы сокращать сложно (я бы даже сказал «архисложно»), остаётся, по сути, только один инструмент. Поэтому сегодня ставка и находится на том уровне, на котором находится.

- И всё-таки, как, это сказывается на практике жилищного строительства?

- Ставку ЦБ, пожалуй, можно сравнить с лекарством – таким «антибиотиком», который призван лечить «болячку» нашей экономики – тот самый дисбаланс спроса и предложения. И, как у каждого лекарства, у этого есть свои положительные стороны и противопоказания. Но в любом случае оно меняет ситуацию в экономике. В том числе на рынке недвижимости.

- Каким образом?

- Рост цен и инфляционные ожидания вызывают у людей определённое недоверие и к банковским депозитам, и, тем более к наличным средствам. Поэтому у населения обостряется желание в таких условиях «упаковать» свои накопления в то, что исторически защищает от инфляции.

- В недвижимость?

- Да. Мы видим в последние полгода ярко выраженный рост такого спроса. И это

не кредитный спрос. Если мы обернёмся немного назад, то вспомним, как резко изменилась структура сделок после введения льготной ипотеки – со смещением соотношения в пользу ипотеки, которая заняла больше половины всех продаж. А вот сейчас идёт возврат к некому нормальной ситуации.

- То есть сегодня строительство поддерживает желание людей уберечься от инфляции, вкладывая в недвижимость?

Да, а параллельно продолжается истории с льготными программами, более точечными, нацеленными на поддержку семей с маленькими детьми. С одной стороны, это социальная функция государства, а с другой стороны, это ещё и мера поддержки инвестиционного спроса, который иначе был бы здорово подорван. Застройщики бы сегодня в среднем по стране без этих программ строили бы ощутимо меньше, что неизбежно привело бы через некоторое время к более резкому росту спроса, потому что да, так работает рынок.

- Вы не видите признаков кризиса в строительной отрасли?

- Может быть, это прозвучит несколько смело, но пока я не вижу на рынке серьёзного дисбаланса спроса и предложения. Соответственно, я бы не стал определять сегодняшнюю ситуацию как кризисную в целом. Хотя, конечно, есть

ряд застройщиков, которые ориентировались на агрессивную политику, с большим кредитным рычагом и высоким интересом к недвижимости, особенно в ключевых регионах. Мы в последние несколько лет видели ситуацию с опережающим ростом стоимости недвижимости, которая сформировала успешную на тот момент модель поведения: с покупкой других застройщиков, активным увеличением за счёт кредитного рычага своего портфеля недвижимости и захватом новых рынков. Эта модель в ситуации нормализации рынка угрожает устойчивости некоторых застройщиков. Но в целом я вижу достаточно взвешенную политику в целом федеральных властей по отношению к рынку недвижимости. Государство понимает, что при том, что льготные программы затратны для бюджета, для него, скорее всего, будет ещё дороже ими сейчас не заниматься. Учитывая наличие в стране дефицита инструментов, способных связывать «навес» неудовлетворённого спроса, образовавшийся из-за роста дополнительных доходов населения.

- Что вы здесь имеете в виду?

- То, что очень сложно быстро увеличить производство, например, автомобилей. Это, во-первых, потребует огромных инвестиций не только в сборочные предприятия, но и в производство запчастей, компонентов. А, во-вторых, на это потребуется масса времени. Тоже касается и импортозамещения других потребительских товаров. Для импорта требуется много валюты, а для строительства своих заводов – большие инвестиции с государственным участием.

- Илья Петрович, а что происходит с ценами в новой «нормализующейся», как вы говорите, реальности?

- Они сейчас очень сильно зависят от конкретного рынка. Мы видим в очередной раз, два крупных города нашего региона, сопоставимые по числу жителей и уровню их доходов, расположенные очень близко друг к другу, тем не менее достаточно сильно отличаются ценами на жильё. Если в Вологде цены сегодня сжимаются или, по крайней мере, не так быстро растут в реальном выражении, как инфляция, то Череповец пока что даже не начинал, скажем так, снижаться по цене, замедлять темпы её роста.

- Почему?

- Есть несколько факторов. В первую очередь – это наличие предложения. В Вологде строят больше. Но это не значит, что в Череповце есть дефицит жилья. Дефицит это, когда на полках пусто, да? Ну, то есть нет ничего. А рынок, он, по сути своей, не допускает дефицита - просто он за счёт цены убирает избыточный спрос…

- И сигнализирует о необходимости увеличить предложение?

- Совершенно верно. Создаёт факторы для увеличения предложения в этой отрасли, в этом направлении.

- Во время своей недавней пресс-конференции в прямом эфире президент упомянул о необходимости распространить льготную семейную на вторичный рынок жилья. Если люди смогут покупать с помощью льготной ипотеки жилье на вторичном рынке, как это может повлиять на ситуацию в отрасли?

- Я считаю, что, конечно, повлияет, причём, положительным образом. Любая льготная программа - это всегда инструмент, который помогает покупателю приобрести что-то, что он иначе не смог бы приобрести. Но этот же инструмент помогает и продавцу, который иначе и по такой цене не смог бы что-то продать. И не важно, идёт ли речь о первичном или вторичном рынке - как правило, в нашей отрасли вращаются деньги с обеих рынков: если человек не продал на вторичке свою квартиру, он, как правило, не сможет купить себе другую квартиру на первичном рынке. Не уверен, правда, что именно это сегодня прямо так необходимо рынку в его текущем состоянии. Но если такое решение будет принято, то, очевидно, это стает положительным фактором. Особенно там, где у людей нет доступа к первичному рынку. Боюсь ошибиться, но, кажется, в стране порядка 20% сравнительно крупных городов, где вообще нет новостроек. И доступная льготная ипотека там становится важным фактором роста рождаемости без необходимости переезжать в другой город или регион.

- Последний вопрос. Чего можно ожидать от следующего года в жилищном строительстве, продолжения тенденций, проявившихся в году уходящем?

- Сейчас все гадают, что на самом деле вызвало изменение риторики Центрального банка, отказавшегося от повышения ключевой ставки. Хотелось бы надеяться, что решение сделать эту паузу было всё-таки достаточно взвешенным. Не секрет, что одновременно с очередным витком инфляции в отрасли, связанной с кредитованием, пошло очень сильное торможение. И, наверное, Центральный банк имел основания сделать паузу и посмотреть, к чему она приведёт. Возможно, что-то поменялось, и мы об этом просто не знаем. Но, если риторика Центрального банка действительно меняется, и он не готов больше бороться с инфляцией с помощью ключевой ставки любой ценой, а готов снизить планку допустимой инфляции хотя бы до 6-7%, то нельзя исключать, что может возникнуть новый виток спроса на недвижимость, основанный на ожидании упрощения доступа к кредитным ресурсам. Ведь в последнее время кредитование сильно снижалось не только по причине высокой ставки. Хотя, понятно, что ипотека под 28%, там это очень много. Но банки ещё резко сократили число одобренных кредитов даже для тех, кто мог себе их позволить. По некоторым данным, процент одобрения упал ниже 50%, а по некоторым направлениям он составил меньше 10%. Так вот, если все эти дополнительные покупатели с кредитами придут на рынок, то нас, строителей, ждёт в этом смысле достаточно «зелёный» год.

Полностью исключать такого развития событий нельзя. Хотя я бы, честно говоря, пока оценивал бы ситуацию скорее, как в целом нейтральную. Льготные программы, пусть и в меньшем масштабе сохраняются, деньги в экономике продолжают вращаться в достаточно большом объёме, какая-то их часть будет перетекать и на рынок жилья. Думаю, 2025 год на рынке недвижимости не будет ни стрессовым, но и не исключительно «зелёным» - нормальным.

#жилье

Беседовал Юрий Антушевич

СамолётЪ