Квадратный метр. Хроника строительного рынка: «сверхдоходы» российских девелоперов и «индекс небоскрёбов» как предвестие кризиса

В своём совместном проекте Телеграм каналы REBURG и «Деньги и песец» отмечают, что прогнозы по рынку жилья и ипотеки становятся всё мрачнее. На самом деле это-то и озадачивает.

ВТБ, например, прогнозирует не только повышение ключевой ставки до 23%, но и её сохранение на этом уровне весь 2025 год. Аналитики из «Яков и партнеры» предвидят падение продаж на рынке новостроек в следующем году до 35%. В базовом сценарии допускается снижение цен на 12%.

Авторы обзора, в свою очередь, напоминают, что снижение цен – это отражение кризиса возможностей для массового покупателя, а не возможность купить квартиру дешевле. Прогнозы сбываются не всегда, но они могут корректировать ожидания участников и влиять на их решения. Потенциальные покупатели откладывают решения о покупке, а девелоперы сокращают инвестиции в новые проекты.

Итог – замедление оборота.

Что расстраивает?

То, что в Госдуме продолжают говорить про сверхдоходы российских девелоперов. Казалось бы, парламентарии должны представлять ситуацию не только в Москве, но и в регионах. Но судя по тезисам про «сверхприбыль» мало кто понимает, что происходит за МКАДом. Однако по дурной традиции столичное видение опять пытаются транслировать на всю страну, искажая общую картину.

Авторы обзора полагают, что депутаты проспали момент, когда надо было говорить о сверхдоходах и рыночном балансе. И вообще, если законодатели занимаются этим вопросом, подменяя исполнительные органы власти, не жди ничего хорошего.

Что настораживает?

Эксперты совершенно искренне вместе с вице-премьером Маратом Хуснуллиным радуются тому, что жильё в стране строится. Показатель текущего строительства по итогам ноября достиг отметки в 119,5 млн. кв. м. Это максимальный показатель за последние годы.

Вообще-то рост предложения и объема строящегося жилья - разумный способ стабилизировать цены на рынке жилья. Это то, к чему надо было стремиться, когда массовая льготная ипотека только набирала обороты. Но сейчас, когда стройка растёт на фоне падения продаж, роста себестоимости и неспособности отрасли к функционированию без льготных кредитов, этот процесс не может не настораживать аналитиков.

«Индекс небоскрёбов»

Они, к примеру, вспоминают о придуманном экономистом Эндрю Лоуренсом из Dresdner Kleinwort Benson в Гонконге «индексе небоскрёбов», отражающем одну любопытную тенденцию.

Дело в том, что, по наблюдениям Лоуренса, на протяжении столетия раз за разом проекты строительства самых высоких зданий стартовали во время экономического бума, а вот заканчивать строительство приходилось уже на фоне спада. Таким образом «небоскребный бум» может служить предиктором экономического кризиса.

У «индекса небоскребов» есть и научное объяснение - во время экономического подъема высокий уровень предложения кредита на фоне низких процентных ставок тянет за собой спрос и цены на землю и недвижимость в деловых центрах. А инвесторы начинают слишком оптимистично смотреть в будущее, тем более, что недвижимость часто кажется хорошим активом.

Правда, идею Лоуренса часто воспринимают не очень серьёзно, мол, а если где-то не строят, небоскрёбов, что тогда?

Да ничего. Просто все кризисные периоды за последние сто лет, включая Великую депрессию, рецессию после нефтяного кризиса 1970-х и глобальный финансовый кризис 2008 года, предварялись всплесками количества выданных разрешений на застройку.

Вот эксперты и задаются вопросом: а что, если это не только для Штатов работает, а и для РФ, например?

Подготовил Сергей Авдеев

СамолётЪ