Ловушка-23. Пузырь на ипотечном рынке стал одним из самых вызывающих перекосов российской экономики

Ипотечный рекорд

Подведя итоги работы банковского сектора, ЦБ констатировал очередной рекорд на ипотечном рынке: в 2023 году банки выдали 2 млн ипотечных кредитов на сумму 7,8 трлн рублей ($92 млрд). Это в 1,6 раза больше, чем в 2022 году, и в 2,8 раза меньше, чем в 2019-м — последнем году перед тем, как правительство начало массово раздавать россиянам льготные ипотечные кредиты.

При этом на льготные программы пришлась большая часть (60,8%, или 4,7 трлн рублей) выданных ипотечных кредитов. И эта доля стремительно росла весь год: в декабре, как следует из статистики ЦБ, она уже составляла 83,4%. По сравнению с 2022 годом объёмы выдачи льготной ипотеки выросли вдвое.

Всего в России сейчас действует семь программ выделения гражданам ипотечных кредитов с господдержкой. Большинство из них — адресные: для семей с маленькими детьми, военных, IT-специалистов, жителей отдаленных регионов. Но самая масштабная программа — безадресная: по ней государство субсидирует ипотечные кредиты на покупку квартир в новостройках для всех желающих под 8% — ровно вдвое ниже ключевой ставки российского ЦБ. Эта программа была введена весной 2020 года как временная стимулирующая мера на пике закрытия экономики из-за пандемии COVID-19. О пандемии давно все забыли, но программа осталась.

Банк России начал выступать против продления программы льготной ипотеки уже через несколько месяцев после её введения в 2020 году, но до сих пор правительство ежегодно продляло программу. Очередная дата принятия решения о продлении или отмены программы — 1 июля 2024 года.

Запрограммированное неравенство

Последний виток спора между ЦБ и правительством о судьбе льготной ипотеки начался прошлой осенью и не утихает до сих пор. И ЦБ, и Минфин выступают за сворачивание массовых программ (прежде всего льготной ипотеки по 8%) и переход к адресным. Но у заинтересованных в продлении программы застройщиков — мощное лобби в правительстве во главе с вице-премьером Маратом Хуснуллиным, которому явно благоволит Владимир Путин.

Субсидии по ипотеке выгодны банкам и застройщикам. Однако, во-первых, из-за повышения ключевой ставки они увеличивают расходы бюджета: когда в 2020 году программа вводилась, государство гарантировало заемщику ипотеку под 6,5% при ставке ЦБ 6%; сейчас — под 8% при ставке ЦБ 16%. По подсчетам Минфина, продление льготных ипотечных программ на два года обошлось бы бюджету в 1 трлн рублей.

А во-вторых, в нынешнем виде программа очевидно работает на рост неравенства в обществе. Позволить себе льготную ипотеку могут только относительно обеспеченные люди, способные накопить на первоначальный взнос (до недавнего времени составлял 15% от стоимости квартиры) и обслуживать платежи.

«Ни мне, ни тебе»

Ещё одна проблема в том, что уже более 60% заёмщиков по ипотеке отдают на выплату кредитов более половины своего дохода. Доступ к льготным программам получили зависимые от военных выплат силовики, бюджетники и прочие «участники СВО». В случае, если они потеряют этот источник дохода, им будет крайне сложно обслуживать кредиты, особенно в условиях растущих цен.

Осенью 2022 года правительство, не готовое отменять льготную ипотеку, приняло компромиссное решение: условия программы ужесточили, повысив первоначальный взнос для заёмщиков с 15% до 20%, а банкам на 1 п.п. снизили субсидию от государства, чтобы бюджет немного сэкономил. Банки решили компенсировать потери за счёт застройщиков. Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк и Росбанк (занимают около 80% рынка) приняли решение с января 2024 года выдавать ипотеку только на покупку жилья у своих аккредитованных застройщиков и ввели для них комиссию за выдачу кредитов.

Банки жалуются, что ужесточение регулирования льготных кредитов делает их невыгодными. По расчётам «Сбера», в июле 2023 года, до всех изменений, чистая процентная маржа при выдаче кредита по госпрограммам составляла всего 0,6%. Но в результате снижения правительственных субсидий для банков и новых требований ЦБ по нормативу краткосрочной ликвидности маржинальность льготной ипотеки стала отрицательной — минус 1,2%. У ЦБ диаметрально противоположная позиция: по версии директора департамента банковского регулирования Александра Данилова, до ужесточения правил доходность этих кредитов для банков составляла 20% и сейчас остается положительной.

Будет ли продление?

Срок действия программы льготной ипотеки истекает 1 июля 2024 года. До сих пор правительство каждый год её продляло, но в этом году, похоже, все пока настроены на то, что нового продления не будет. Во время «прямой линии» в декабре Владимир Путин пообещал продлить только самую большую адресную программу — семейной ипотеки.

Главный лоббист программы, вице-премьер Марат Хуснуллин в конце декабря говорил, что правительство будет предлагать продлить безадресную программу в отдельных регионах со слабым спросом.

Ловушка для правительства?

Вероятным результатом сворачивания программ льготной ипотеки может стать замедление стройки, как драйвера экономического роста, которым она является сейчас.

Но важнее другой побочный социальный эффект — интересы новой структуры среднего класса России, окончательно оформившаяся в 2023 году. Теперь его основу составляют военные, сотрудники спецслужб и те сотрудники госпредприятий, чьи доходы связаны со спецоперацией.

При этом значительная часть представителей этой страты стали участниками программ льготного ипотечного кредитования. И это обстоятельство заставляет правительство сохранять для этих людей и их высокие зарплаты, и ипотечные льготы — даже если ситуация с доходами бюджета ухудшится: резкая потеря в деньгах у таких социальных групп способна спровоцировать нежелательные последствия.

Подготовил Сергей Михайлов
СамолётЪ