Льготная ипотека отворачивается от банков. Станут ли заёмщики жертвой разгорающегося конфликта банков и застройщиков?

Если коротко, ситуация выглядит следующим образом. В декабре правительство не только подняло минимальный взнос по льготной (под 8%) ипотеке с 20% до 30%, но и снизило надбавку к бюджетному субсидированию разницы между льготной и рыночной ставками для банков до 1,5% с 2,5%. Последнее привело маржинальность работы с госпрограммами к нулю, говорит источник «Коммерсанта» в банковской сфере.

Как отмечает РБК, банки решили компенсировать снижение субсидий комиссиями с застройщиков: в Сбербанке 7,5–11,5% от суммы кредита по сделкам, заключенным в рамках льготных программ. Внешне это вылилось в релиз двух главных госбанков — ВТБ и Сбербанка: прежние условия действуют до 12 и 11 января соответственно, потом купить жильё по льготной ипотеке можно будет только у застройщиков-партнёров, то есть тех, что согласились платить комиссионные. Такие же решения приняли Альфа-банк и Промсвязьбанк и планирует «Уралсиб».

Застройщики на таких условиях работать не хотят, некоторые пожаловались в ФАС. Ипотечные сделки со Сбербанком, ВТБ и Альфа-банком приостановил второй застройщик Санкт-Петербурга Setl Group, работать со Сбербанком отказывается и ГК ПИК, пишет «Коммерсант». В госбанке изданию сказали, что подавляющее большинство застройщиков продолжает сотрудничество.

«Причудливые формы сектора новостроек»

Михаил Хорьков, руководитель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов, полагает, что «льготные подпорки ипотечного рынка формируют все более причудливые формы сектора новостроек». По его мнению, перекошенный рынок жилья и ранее не выглядел стройно и гармонично, но к началу 2024 окончательно расшатался.

«Ставки на первичном рынке по льготным программам — 6-8%, — говорит эксперт. — На вторичном рынке — 16-18%. Разрыв в ставках давно уравновешивается уровнем цен. Отсюда рыночные диспропорции и риски не только для покупателей, но и для профессиональных участников.

В дополнение к этой палитре красок современного рынка жилья в январе 2024 года крупнейшие банки страны стали требовать с девелоперов „плату“ за выдачу льготной ипотеки покупателям квартир. Говорят, что в новых условиях льготная ипотека стала невыгодна банкам. Так ли это — пусть разбирается ФАС. Но если ситуация не поменяется, продавцы заложат эту комиссию в цены, и квартиры одномоментно подорожают на 5%. Не так много, если бы процесс был рыночным.

Нерешённые проблемы ипотеки

Максим Ельцов, генеральный директор компании ПИА-недвижимость (Санкт-Петербург), уверен, что нынешнее противостояние банков и застройщиков возникло не на пустом месте. Проблема нарастала на протяжении всего срока действия льготной ипотеки (ЛИ). Росло понимание того, что с льготной ипотекой надо что-то делать. И сегодняшняя конфронтация — финальная стадия этого понимания.

«Уже года полтора обсуждаются негативные аспекты влияния льготной ипотеки на экономику. Вроде бы она должна поддерживать спрос и строительную отрасль. Однако ее введение привело к существенному росту цен и нагрузки на бюджет, к росту задолженности населения. ЦБ на протяжении прошлого года предпринимал (не самые результативные) попытки ограничить ЛИ. После каждого ужесточения кредитно-денежной политики, после каждого подъема ключевой ставки, после словесных интервенций о будущих ограничениях объем сделок только увеличивался, — полагает Ельцов. — Судя по кулуарным разговорам, снижение маржинальности ЛИ привело к тому, что банки задумались о целесообразности этого бизнеса, о рентабельности льготного кредитования. Логичный шаг — забрать эту недополученную маржинальность за 15 лет вперед, получив ее с застройщиков в виде комиссии.

Казалось, застройщикам некуда деваться, придется перенести эти расходы — минимум 7,5% от суммы кредита — в себестоимость, или на дольщиков. Оказалось, что у застройщиков может быть свое мнение — несколько крупных компаний решили, что продолжать продавать жилье по льготным кредитам, но через те банки, которые не присоединились к тройке. Это неравное противостояние: неприсоединившихся банков мало, на них приходится небольшая доля рынка. Скорее всего, работа с ними не позволит заместить тот объем сделок, который проходил через лидеров. Но пока такую позицию заняли Setl Group, ПИК, возможно, еще некоторые застройщики: работать без повышения цен и не платить комиссию.

Теперь важно, как отреагирует регулятор (УФАС в курсе, но пока молчит). Как будут дальше складываться отношения застройщиков с банками — потому что на Сбер и ВТБ приходится львиная доля не только ипотеки, но и проектного финансирования.

Жилищное строительство — это про рынок или про решение социальных задач?

По мнению шеф-редактора издания «Недвижимость и строительство Петербурга Дмитрия Синочкина, нынешний конфликт крупнейших банков с застройщиками — фокус давней (и так и не решенной) проблемы: жилищное строительство — это про рынок или про решение социальных задач?

«Много говорят о столкновении административного и рыночного подхода к экономике. Вот „комиссионные“ банков — как раз про это. В квази-рыночной экономике государственные льготы довольно быстро становятся ресурсом, затем — товаром, — говорит Синочкин. — Льготная ипотека была введена в 2020-м, — для поддержания покупательной способности граждан (спроса), ну и строительной отрасли в целом. (Потому что мультипликатор: стройматериалы, перевозки, энергетика и т.д. Плюс налоги).

Строители получили дополнительных покупателей — из тех групп, которые ранее (на рыночных условиях) купить будущее жилье не могли бы или могли с трудом. Банкам компенсировали недополученную выгоду из бюджета, ежемесячно, по формуле: ключевая ставка плюс 2,5% минус льготная ставка (в основном — 6% по семейной или 8% по льготной). При ключевой ставке 13% размер выплат по ипотеке с господдержкой составлял 8,5%, при КС 16% — уже 11,5%.

Засада в том, — отмечает эксперт, — что расходы бюджета на компенсации банкам невозможно планировать — они зависят от решения, которое принимает ЦБ РФ, в соответствии с ситуацией на макроуровне...»

Выглядит ли обязательство платить комиссию за льготную ипотеку банку несправедливым?

Таким вопросом задаётся канал о финансах Unexpected Value. И сам на него отвечает, подчёркивая: решение перекладывать эту комиссию в цену или нет остается за застройщиком. Пока то, что можно увидеть в ЕИСЖС говорит скорее о хорошем уровне прибыльности в строительном секторе, чтобы называть полный перенос необходимым.

Когда вы покупаете квартиру в ипотеку, объясняет Unexpected Value, вы заключаете договор с застройщиком, приносите в банк первоначальный взнос, банк платит застройщику полную стоимость вашей квартиры, вы следующие Х лет платите банку ипотечный платеж.

При этом из всех участников сделки только банк находится в открытой длинной позиции (лонг) по отношению к рынку жилья. Застройщик продал квартиру — закрыл позицию. Покупатель приобрёл — закрыл позицию.

Сейчас для банков реализовался процентный риск: стоимость пассивов выросла (рост ключевой ставки), а размер компенсации снизился. Дальнейшее приращение портфеля становится не таким уж привлекательным. При этом совсем не выдавать ипотеку нельзя — похоже на саботаж национальной программы.

В такой ситуации Банки решили захеджироваться: продать опцион пут в виде взимания комиссии. Торгующие на бирже знают, что продажа путов — это способ поставить на рост рынка. Так банк конвертирует возможный процентный риск (очень вероятный в свете отмены льготной ипотеки в середине 2024 года) в риск обесценения залога (менее вероятный и ограниченный по величине). Покупателем этого опциона по замыслу должны выступить застройщики, подталкивая банки брать процентный риск.

Застройщик может перепродать этот опцион покупателю жилья, включив его в цену, и тут должна сработать конкуренция и стимулировать строителей не перекладывать всю стоимость.

Эксперты отмечают также отметить роль регулятора, который в стремлении охладить кредитование (не только ипотечное) при одновременном бюджетном стимулировании кредитования и низкой ключевой ставки (7.5%) с помощью макропруденциальных надбавок, ограничил возможность банков зарабатывать. Когда сжимается маржа, банк компенсирует ее объемами.

Подводим итоги

Подводя итоги, эксперты единодушны в том, что ипотека в России — это вопрос социальный. Возможность приобрести свою квартиру — это очень важный фактор стабильности.

Но в условиях постоянных непредсказуемых инфляционных шоков растущий сбалансированный ипотечный рынок — это утопия. А если так, то нужно либо отказаться от ручного производства инфляционных шоков, либо «большинству» быть готовым и дальше субсидировать «меньшинство со сбережениями и квартирой в собственности», застройщиков и банки.

Понятно, что банки и девелоперы, скорее всего, договорятся. Причём последние будут перекладывать комиссии на ипотечников, скорее всего — в виде надбавки к цене квартиры в 5–10%, говорят источники на рынке. Люди на это пойдут: даже так ежемесячный платёж по льготной ипотеке будет в 2–2,5 раза меньше, чем по рыночной. Альтернатива — внести большой первоначальный взнос, но она доступна меньшинству, как и рыночная ипотека под 17% годовых и выше.

И ещё один урок, который из ситуации извлекли участники рынка: складывается понимание, что business as usual закончится с концом программы в июне этого года. Девелоперы начинают вспоминать о «нормальном» стимулировании — например, скидках рыночным ипотечникам.

Подготовил Сергей Авдеев
СамолётЪ