Обвал рубля и военная операция: что будет с ценами на жилье в России в условиях угрозы паралича рынка ипотеки?

Вопрос о том, что будет с рынком жилья начал беспокоить далеко не только экспертов сразу же после объявления о начале специальной военной операции в Донбассе. На фоне этих событий были приостановлены торги на Московской бирже, а рубль начал стремительно дешеветь. Крупные российские банки ухудшили условия покупки валюты для населения.

В предыдущие кризисы, напоминает РБК, на рынке происходил всплеск спроса (люди пытались таким образом сохранить свои сбережения, покупая жилье в моменте), который сменялся падением покупательской активности и снижением цен. Эксперты издания ожидают повторения этой ситуации.

Насколько это будет актуально для рынка жилья в Череповце, который в последнее время успел уже, кажется, перегреться, по мнению финансового директора компании «Железобетон-12» Ильи Кудрявцева, из-за роста цен, которые в среднем составили порядка 60 руб./кв.м в новостройках и до 90 тыс. за метра на вторичном рынке?

Эксперт «Самолёта» полагает, что рынок и без того нуждался в некотором «охлаждении», сейчас оно будет ускорено:

— Если Центральный банк выберет жёсткую политику — с увеличением процентной ставки и с поддержанием её на высоком уровне, то бизнес-активность в стране будет серьёзно ограничена. Боюсь, что выбор ЦБ будет именно таким, — говорил Кудрявцев в минувшую пятницу. Сегодня, в понедельник, 28 февраля, это произошло — Банк России повысил ключевую ставку до рекордных за всю историю рынка 20%. До этого ключевая ставка находилась на уровне 9,5% годовых. Свое решение в ЦБ объяснили «кардинальным изменением» условий для российской экономики. До этого ставка достигала максимума в конце 2014 года и составила 17%.

Охлаждение рынка

Как высокая процентная ставка и попытки ЦБ удержать рубль от падения скажутся на рынке недвижимости? Илья Кудрявцев считает, что для вторичного рынка это скорее всего будет означать некоторое охлаждение. Масштабы которого будут зависеть от того, насколько успешной будет борьба с инфляцией. А инфляционные ожидания у населения и до военно-санкционного кризиса были довольно высокие.

— Центральный банк, наверно, понимал, что что-то такое предстоит, — говорит Кудрявцев. — Лица, принимающие решения, так или иначе к этому готовились. Я думаю, что недвижимость займёт определенное место в инвестиционном портфеле наших сограждан в качестве одного из инструментов, которых на самом деле сейчас будет не так много. А наличная валюта будет терять свои преимущества с точки зрения ликвидности: привычный подход к ней, как к инструменту, который можно конвертировать в любой момент, будет постепенно уходить в прошлое. Из-за этого люди начнут подстраховываться и держать часть свободных средств в том числе в метрах.

Смыкание ценовых «ножниц»

В целом, по мнению эксперта, ценовая разница между первичным и вторичным рынками будут сокращаться. И не только из-за изменения предпочтений покупателей. Застройщики тоже будут менять свою политику: в частности, прекратится продажа жилья на этапе котлована и первых этажей.

— Для них, в условиях, когда никто не понимает, какова будет инфляция, продавать то, что ещё не достроено, равносильно самоубийству, — говорит Кудрявцев. — Если инфляцию быстро сдержать не удастся (а это всё равно всегда инерционный процесс), застройщик оказывается у развилки: если он продает квадратные метры сейчас, и если цена будет быстро расти, то, скорее всего, так же быстро будет расти и себестоимость строительства. И ещё большой вопрос, что будет расти быстрее. При этом обязательства вчерашнего дня у застройщика останутся зафиксированными. Если же цена квадратного метра будет уменьшаться по каким-то направлениям, то, скорее всего, появятся инициативные люди, которые захотят расторгнуть договор с застройщиком. А мы понимаем, что судебная практика будет складываться скорее всего в их пользу. И в условиях, когда двусторонняя сделка превращается в одностороннюю, абстрактный застройщик придёт к выводу, что ему разумнее продавать жилье высокой степени готовности. Всё жильё со сроком сдачи в 2022 году фактически уже продано. А новое предложение будет появляться очень дозировано. Сокращение предложения плюс сокращение доступных финансовых инструментов для сбережения средств позволяют предположить, что цены начнут двигаться навстречу друг другу. Определённое снижение цен на «вторичке» будет дополнено продолжением ценового роста на «первичке».

С Кудрявцевым соглашается руководитель центра новостроек «Этажи» Сергей Зайцев. Он прогнозирует из-за падения спроса снижение активности и большинства застройщиков, которые на время заморозят вывод большого количества новых проектов.

Ипотека — особый сюжет

Особый сюжет — ипотека. Особенно — льготная ипотека. Которую официально никто не отменял, но которая после резкого повышения ставки ЦБ оказалась под угрозой паралича.

Между тем ряд экспертов именно ипотеку называют основным драйвером спроса на жильё. Хотя Илья Кудрявцев, кажется, к их числу не относится.

Однако он считает, что, если льготная ипотека всё-таки сохранится и процентные ставки будут сравнительно низкими, это будет подкреплять спрос на «инвестиционные» однокомнатные квартиры.

Однако эксперты не исключают, что правительство в ближайшее время может изменить условия льготных программ, повысив ставки. Поскольку с ростом ключевой ставки властям придется компенсировать банкам гораздо большую разницу. Но здесь вопрос, скорее, не в том, сколько компенсировать, а в том, какие ресурсы на это можно потратить и есть ли они.

Общее мнение — пока ключевая ставка не вернется в район 10%, c ипотекой будет нестабильная ситуация. Впрочем, возможны исключительные случаи. Одним из них может стать «особая» ипотека для программистов под 5% годовых, которая вместе с отменой уплаты НДФЛ и отсрочкой от военной службы, должна удержать IT-специалистов от эмиграции, а отрасль от острого кризиса в условиях санкций из-за военной операции на Украине. Подобные предложения содержатся в письме Минцифры, направленном в понедельник премьеру Михаилу Мишустину.

Юрий Антушевич
СамолётЪ