«Хвост не может вилять собакой». Илья Кудрявцев — о состоянии строительного рынка времён пандемии

Один из руководителей крупнейшей компании-застройщика Череповца и Вологодской области рассказал Самолёту о новой экономической базе стройки, о том, что льготная ипотека — не главный фактор роста стоимости жилья. И о том, в чём причина оптимизма, с которым российские строители завершили «коронавирусный» 2020 год.

Интерес к «Парку Горького», считает Илья Кудрявцев, подогревается общим интересом к новому жилью, плюс пониманием, что на пару лет проживание в этом районе избавит людей от проблем с трафиком. Фото: СамолётЪ

Кстати, об оптимизме — как следует из мониторинга Центра конъюнктурных исследований (ЦКИ) НИУ ВШЭ, проведенного по результатам опросов руководителей компаний, 2020 год, действительно, завершился улучшением настроений в строительной отрасли. Притом, что ещё в 2019 году эксперты называли строительство одной из самых проблемных базовых отраслей, а в 2020-м вплоть до конца третьего квартала этот сектор по доле пессимистических оценок уступал лишь сильно пострадавшей от пандемии сфере услуг. Теперь же, отмечает директор ЦКИ Георгий Остапкович, строительство уверенно входит в тройку лидеров оптимизма — после сельского хозяйства и обрабатывающей промышленности. В чём причина?

Не в ипотеке дело

— Всё познаётся в сравнении, — говорит собеседник Самолёта, финансовый директор компании «Железобетон-12» Илья Кудрявцев. — Нынешней ситуации предшествовал достаточно длинный цикл, тяжёлый для стройки, связанный и со снижением активности государства, как заказчика во многих регионах, и с перестройкой сектора жилищного строительства, с переходом с одной схемы финансирования на другую, и при этом с достаточно ограниченным потребительским спросом. Но пандемия сформировала для стройки несколько иную экономическую базу. Из-за одновременного снижения ипотечных ставок и процентов по банковским депозитам люди снова, как и 10 лет назад, начали смотреть на недвижимость, как на «тихую гавань», способ сбережения и даже инвестирования средств. Сыграли свою роль и некоторые инфляционные ожидания — поскольку информационное пространство заполнено сообщениями о росте цен на недвижимость, люди невольно начинают примерять ситуацию на себя и думать: «А мне точно это не нужно?» Одним словом, получился такой «многослойный пирог» из разных факторов, связанных в первую очередь с человеческой природой и ограниченным набором методов выхода из кризиса, который предложило населению государство.

— Как вы считаете, если бы не было льготной ипотеки, не было бы и такого роста цен на жильё?

— Не думаю. Если бы можно было «выдернуть» льготную ипотеку саму по себе из набора других факторов, влияющих на цены, я думаю, мы бы имели очень похожую ситуацию, как сейчас, практически без изменений.

— У людей деньги всё-таки есть?

— В широком смысле, на макроуровне — да.

— А как же все эти разговоры о падении доходов населения из-за пандемии?

— С этим трудно спорить, доходы снизились. Но сбережения у людей всё-таки существуют. Конечно, распределены они неравномерно. Если вы откроете отчётность банковской системы (хоть консолидированную, хоть «Сбербанка», доля которого составляет порядка 50%), то увидите, что речь там идёт многих триллионах, размещённых на депозитах физлиц. И эти деньги вдруг стали приносить доход существенно меньший. Для многих это стало неприятной неожиданностью — на протяжении долгого времени ставка по депозитам была существенно выше. И сопоставимой с размером наблюдаемой инфляции. Можно вспомнить 2014 год, когда ставка по депозиту для физлиц была на уровне 18%, а для «юриков» вообще улетала на некоторое время к 30%. Притом, что такой инфляции в стране не было.

Депозиты в значительной мере позволяли сберегать средства. Сегодня у людей такой уверенности нет. Наоборот — они чувствуют, что их сбережения становятся меньше, в каких бы единицах их не измерять: в удавах, в попугаях, в квадратных метрах, или, простите, в бутылках водки. Неудивительно, что с депозитов начался заметный отток. Нормальный человек ищет возможность сохранить свои деньги, в том числе с помощью недвижимости: в каких-то случаях вкладывая в неё собственные средства, в каких-то — пользуясь дешёвым ипотечным кредитом.

Хотя, на мой взгляд, сам по себе фактор льготной ипотеки не мог дать даже половины того взрывного интереса к недвижимости, который мы сейчас наблюдаем. Об этом говорят даже официальные цифры. В целом по стране объём сделок с первичным жильем — это только 25% от всего объема сделок. А по Череповцу и того меньше — не более 15%. Если льготная ипотека затрагивает только 15% рынка, причем только новостройки, то вопрос: способна ли она была нагреть вторичный рынок так, как он сегодня нагрет? Ведь на вторичном рынке нет льготной ипотеки. Откройте прямо сейчас Avito и увидите, что самый большой рывок в стоимости жилья произошёл именно на рынке готового жилья, где ставки, конечно, упали, но льготной ипотеки нет, а ситуация еще более «горячая».

— Вы не считаете льготную ипотеку фактором, искажающим рыночные сигналы?

— Сейчас об этом много пишут, но я предпочитаю опираться на цифры и на логику. Очень странно весь рост цены квартир повесить исключительно на фактор субсидирования. Повторюсь, «выдерните» льготную ипотеку — и вы получите примерно ту же ситуацию с ценами, только без смягчения бремени финансирования при покупке жилья для тех, кому это действительно нужно.

Хвост не виляет собакой, и маленький первичный рынок не определяет динамику на куда более крупном вторичном. По крайней мере для нашего региона это так.

— Хорошо. Почему такая высокая активность покупателей жилья на вторичном рынке? Мало предложений на первичном?

— В каждом регионе своя история. Как я уже говорил, в Череповце многие на десять лет забыли о том, что квадратный метр жилья может быть средством сбережения или инвестирования. Этот квадратный метр долгое время воспринимался просто как способ удовлетворения потребности в крыше над головой. Но за пару лет произошли достаточно серьезные изменения. Ставки по аренде квартиры превышают депозитные, плюс рост стоимости жилья. Это, конечно, заставило людей снова посмотреть на метры как на способ сохранить накопленное.

Кстати, в последние годы изменились даже потребительские предпочтения. Наиболее востребованными стали квартиры с минимальной площадью комнат. Тенденция приближалась к европейской: чем меньше площадь спальни и общая квадратура квартиры, у неё больше шансов быстрее быть проданной. Но 2020-й год показал, что это уже неактуально. Может быть, потому что люди больше времени стали проводить дома...

— То есть влияние пандемии сказывается? Это как-то влияет на проекты застройки, которые будут реализовываться через 2–3 года?

— Оно однозначно присутствует. Мы замечаем рост интереса в сегменте квартир с большой общей площадью. Трудно сказать, насколько это долгосрочный тренд, но он присутствует. С точки зрения роста потребности в общественных пространствах, о котором сейчас тоже говорят эксперты, то его оценить сложно. Надо учитывать, что в Череповце не было такого жёсткого локдауна, как в Москве и Питере. Люди не оценили необходимость в общем пространстве, свободном от надзора. У нас общественное пространство в доме никогда не воспринималось как способ встретиться, что-то обсудить. Зато у жителей северного региона есть отчётливое представление, что дополнительная площадь в доме — это высокие платежи по ОДН за тепло и электричество. А люди не хотят платить за то, чем они не пользуются. Поэтому я бы не рискнул изменять проекты, которые будут вводится через 2–3 года, основываясь на впечатлениях от одного, пускай и необычного 2020 года.

Надо уходить от застройки «по кусочкам»

— Что можно сказать о ситуации на череповецком и вологодском рынке жилья, где «Железобетон-12», похоже, чувствует себя уверенно? В дискуссии во время январского инвестиционного послания мэра Череповца гендиректор вашей компании отметил, что видит перспективу... Откуда такой оптимизм?

— Я бы не сказал, что это какой-то особый и очень уж большой оптимизм. Я знаю осторожность своего директора в оценках любой ситуации. Человек, который занимается стройкой, начиная с 80-х годов, а с 1989 года как бессменный руководитель «Железобетона-12», прошёл много кризисных ситуаций. И все кризисы были достаточно неожиданными. Вопрос не в его оптимизме.

Дело в том, что мэр Вадим Евгеньевич Германов внёс несколько новаций в процессы принятия решений по поводу градостроительной стратегии. В первую очередь речь идет о комплексной застройке. О том, что надо уходить от застройки «по кусочкам», которая приводит к неэффективному расходованию средств бюджета застройщика . От этого теряет и город, потому что, чем больше застройщик несёт избыточных расходов и принимает рисков, тем меньше он готов заплатить за аренду участка. Комплексная застройка в значительной степени страхует девелопера от лишних, неэффективных расходов, потому что предусматривает объединение нескольких участков в один большой комплекс, на котором девелопер планирует строительство.

— Экономия получается за счет лучшей организации?

— Конечно, плюс за счёт эффекта масштаба удельные расходы на строительство сокращаются. И поскольку застройщик понимает свою экономию и сниженные риски, он готов больше платить городу за аренду земли. Готов поспорить, что 107-й микрорайон с учетом полученной от застройщика инфраструктуры принесет в бюджет больше, чем такой же соседний 108-й, который начали предлагать под застройку года на 3 раньше. К тому же качественные характеристики жилья в случае комплексного строительства вырастут.

«Качество жизни зависит от качества среды, окружающей человека»

— Мы с вами говорим о 107-м микрорайоне, где, помимо жилья, будут парк, бульвар, детский сад. Кроме того, всё это уже названо «экоквартал». Что это означает?

— Есть ряд настоятельных рекомендаций по поводу того, как должно выглядеть жилье в этом квартале. Много ли мы знаем кварталов, например, где застройщик должен построить полноценный большой парк с инфраструктурой, занимающий примерно пятую часть микрорайона? Плюс дворы без машин, велодорожки. Здесь мы явно можем провести линию между тем, что строилось в городе вчера, и тем, что должно быть построено завтра. Есть ряд характеристик, которые будут свойственны не только этому кварталу для Череповца, но начнутся именно с этого квартала.

— Думаете, экологическая составляющая в городской застройке со временем будет усиливаться?

— Хочется в это верить.

— Но на Западе в это понятие «экологичности» городской среды включают и альтернативные источники энергии, солнечные батареи, экологичные строительные материалы — например, дерево...

— Возможно, мы (я имею в виду регион и страну) не будем в лидерах в этом отношении, но, надеюсь, не будем и сильно отставать. Качество жизни человека не в последнюю очередь зависит от того, насколько экологична среда, в которой он живет. Мне хочется верить, что мы будем со временем сортировать мусор, бережнее относиться к ресурсам, к общему имуществу.

Трудно рассчитывать на то, что застройщик сам по себе построит в отдельно взятом городе копию какого-нибудь европейского прорывного квартала. У него будет масса ограничений, и полностью перенять опыт наверняка не получится. Но здесь важно, чтобы мы двигались в правильном направлении, а наши покупатели прочувствовали это. Если мы сейчас предложим горожанам то, к чему они не готовы и не уверены, что смогут воспользоваться этими преимуществами, мы не получим покупателя. Мы работаем не в вакууме.

— Вы считаете, что потребителя надо сначала воспитать?

— Мы должны плавно изменять продукт вместе с изменениями потребительских предпочтений. Хочется верить, что со временем люди захотят покупать, а рынок готов будет предложить продукт в том числе и более экологичный.

«Парк Горького»

— Сейчас ваша компания строит жилой комплекс «Парк Горького» в исторической части Череповца, рядом с Соляным парком. Но я помню, как ещё несколько лет назад местные девелоперы вели жаркие баталии с областным чиновниками, отстаивая право строить многоэтажное жильё в границах так называемого исторического поселения Череповца. Что-то изменилось? Как вам удалось преодолеть довольно строгие ограничения?

— Здесь все достаточно просто. Территория нашего проекта не входит в границы зоны исторической застройки. Я немного расскажу о предыстории Парка Горького: несмотря на то, что строительство началось в 2020 году, проект возник гораздо раньше.

Если мне не изменяет память, в 2015 году. Тогда стояла задача расселить то ветхое и аварийное жильё, которое было на улице Данилова. К тому же это был период достаточно жёсткий в смысле наполнения городского и областного бюджетов. И было вполне естественное желание городских и областных руководителей не тратить бюджетные средства там.

Если бы в то время не удалось решить проблему с возможностью строить высотное жилье, не нашлось бы желающих участвовать в аукционе. Очевидно, что если бы пришлось расселять почти 5 000 квадратных метров, снести старое жильё, проложить сети и построить снова 5 000 квадратных метров, то проект был бы лишен возможности стать осуществимым в принципе, и на торги вряд ли бы выставлялся.

— Вы фактически занимаетесь реновацией по московскому образцу — с увеличением этажности?

— Абсолютно верно. Это реновация. С поправкой на то, что в Москве существенно отличается цена квадратного метра в «уставшем» жилье и более новом, с какими-то современными решениями. Череповец — это город с более-менее ровной характеристикой стоимости квадратного метра внутри одного района. Найдите в любом районе города два соседних дома, одному из которых 30 или 40 лет, а другому — 2–3 года. Вы точно не обнаружите той разницы, которые позволили бы там снести пять этажей и снова поставить не то что пять, даже десять, пусть и более современных. Есть и еще существенное отличие — участие бюджета. Профицитная Москва выделяет на это огромные бюджетные средства, сотни миллиардов рублей. В совокупности — больше годового бюджета. В регионах таких ресурсов нет.

— Ваш проект — это частность, эпизод для Индустриального района? Что мешает реновации других территорий в исторической части города?

Думаю, такая реновация возможна в отношении заброшенных заводов и строек. В частности, территория Красной Звезды. Хочется верить, что у властей хватит сил и решимости довести до реализации те планы, что недавно были озвучены. Радует, что людям и властям небезразлично, что в городе остаются уродливые и весьма опасные руины, которые можно и нужно убирать.

Что касается районов со старыми панельками 335 серии. С одной стороны, ситуация облегчается тем, что они не имеют исторической ценности. С другой — я пока не думаю, что здесь скоро начнётся что-то существенно изменяться. Плотность застройки и так достаточно высокая. К тому же интерес потенциального покупателя квартиры в этом районе сильно ограничен влиянием завода. Здесь без очень и очень крупных бюджетных расходов проблему не решить, поэтому я пока настроен скептически.

Тот же «Парк Горького» — это сочетание ряда фактов: невысокая плотность старого квартала, стремления его жителей переехать из аварийных квартир, интереса к району в случае его реновации со стороны покупателей, и, наконец, желания конкретно нашей компании этими возможностями воспользоваться, чтобы сделать город чуточку лучше. Нам не безразлично, как Череповец выглядит, а наличие в его центре очевидно аварийного квартала, город не красило. Я слышал предложения организовать сквер на этой территории. Возможно, это неплохая идея, если бы была такая возможность. А выбор был между деревянными бараками и многоэтажным домом — третьего не дано. К тому же я считаю, что такой строительный объект способен украсить район. Витражное остекление, навесные фасады, архитектурная подсветка. «Парк Горького» точно не будет рядовым проектом по меркам города.

— Спрос на жильё в вашем проекте уже есть?

— Конечно. Он подогревается ещё и перспективой, что после завершения строительства нового моста через Шексну на капитальный ремонт закроется Октябрьский мост...

— Думаете, возникнут транспортные проблемы?

— Они уже существуют, особенно при ухудшении погодных условий или в случае ДТП на мосту, например. А здесь основной траффик должен быть направлен через новый мост. И чтобы на машине добраться из Индустриального района в Зашекснинский, придётся ездить к новому мосту под путепроводом, где всего по две полосы в обе стороны.

Поэтому интерес к «Парку Горького» подогревается общим интересом к новому жилью, плюс пониманием, что на пару лет проживание в этом районе избавит людей проблем с трафиком. Что говорить, работники нашей компании также рассматривают себя в качестве потенциальных жителей этого комплекса. У нас офис в Индустриальной части, эта проблема и для нас актуальна.

— А сам новый комплекс не столкнётся с проблемой пробок?

— Там будет порядка 700 квартир. В масштабе района это совсем немного. Сейчас это место проблемное по одной причине — улица Данилова используется как транзитная на пути в Зашекснинский район. Полагаю, что второй мост перераспределит трафик, и череповчане меньше будут ездить по этому маршруту. Квартал из транзитного превратится в спокойный, практически спальный.

Беседовал Юрий Антушевич
СамолётЪ

Поделиться
Отправить

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.