Покупка квартиры в кризис. Можно ли рассчитывать на скидку к цене в 20−30%?

Татьяна Полиди: «Риск радикального снижения цен реален»

Например, исполнительный директор некоммерческой организации «Институт экономики города» (ИЭГ) Татьяна Полиди считает вполне реальным риск радикального снижения цен на жилье на 20–30% в перспективе 2020-2021 годов. Об этом эксперт написала в своём блоге на сайте «Ведомостей», отметив отличие нынешней ситуации от кризисов 2009 и 2014–2015 годов.

После кризиса 2014 года спрос на покупку недвижимости восстановился только к 2019 году благодаря реализации антикризисной программы льготной ипотеки для покупателей новостроек, пишет Полиди. По её словам, сегодня основным фактором, ограничивающим спрос, являются доходы населения и ожидания от того, сохранятся ли они. В текущих условиях уровень ставок по ипотеке не играет существенного значения, считает Полиди.

По ее расчетам, в 2019 году для покупки стандартной квартиры площадью 54 кв. м за 3,8 млн рублей минимальный доход семьи из трёх человек для обслуживания ипотечного кредита должен был составить почти 80 000 рублей в месяц, а ежемесячный платёж — 27 000 рублей в месяц. При снижении ставки по кредиту с 10% до 6,5%, как предложено в новой программе субсидирования ипотеки, сумма ежемесячного платежа снижается до 22 000 рублей. Но семья при этом должна иметь необходимые сбережения (30% от цены жилья, то есть не менее 1,2 млн рублей, и устойчивые и прогнозируемые доходы в размере не менее 100 000 рублей в месяц).

Но если в 2014–2015 годах безработица сохранялась на уровне около 5,5% экономически активного населения, то в 2020–2021 годах ожидается резкий рост безработицы вместе со снижением реальных доходов населения из-за приостановки деятельности компаний и их возможных дальнейших банкротств, отмечает эксперт.

Резкое снижение цен на жилье отнюдь не является благом для всех, подчёркивает Полиди. Для собственников, у которых жилье — основной актив, это означает падение благосостояния, для банковской системы — резкое снижение стоимости залогового имущества по выданным ипотечным кредитам, застройщики теряют интерес к рынку. «То есть такое кардинальное снижение цен на жилье — это кризис жилищного строительства с кардинальным падением объёмов», — подчеркивает эксперт.

Результатом ценового кризиса на рынке жилья после завершения острой фазы коронавируса может стать снижение объёмов индустриального строительства (многоквартирных домов-кондоминиумов) до уровня середины 2000-х годов, прогнозирует Полиди. Однако период низких цен, по её словам, позволит государству восполнить дефицит инвестиций в жилищный фонд, а городским властям — получить время на восполнение дефицита инвестиций в инфраструктуру, которые в прошлые годы критически отставали от темпов возведения новых жилых районов.

Виталий Степанов: «Рынок жилья в Череповце — уникален»

Управляющий партнёр компании Гипермаркет «Новостройки» Виталий Степанов, которого СамолётЪ попросил прокомментировать ситуацию на рынке жилой недвижимости Череповца, полагает, что после введения ограничительных мероприятий, связанных с коронавирусом, изменения произошли, но не кардинальные. Так, несмотря на резкое (до 90%) падение первичного спроса в апреле, к концу месяца рынок в значительной степени отыграл это падение.

«Люди оживились, видно, что потенциал отложенного спроса велик, — говорит Степанов. — Но пока сложно сказать, как быстро спрос вернётся к уровню, на котором он был в середине марта — слишком много неопределённости, связанной с тем, когда власти будут снимать ограничения».

По мнению эксперта, рынок Череповца уникален — на нём спрос на жильё сейчас существенно превышает предложение. Причина — существенное сокращение числа застройщиков, произошедшее ещё в 2019 году в связи с переходом на новую схему финансирования стройки (счета эскроу). На рынке остались самые сильные игроки, имеющие солидную подушку безопасности. Кризиса они практически не заметили и работают в очень комфортных условиях, имея возможность построить дом, спокойно продать квартиры и начать новую стройку. Сегодня на рынке новостроек, по оценке Степанова, предложение составляет всего порядка 400 квартир. При том, что в месяц рынок города способен «переварить» до 200 квартир.

Цены на новое жильё остаются неизменными — никто и не подумал их снижать. И не собирается — застройщики рассчитывают, что спрос очень скоро вернётся к прежнему уровню. Их уверенность подкрепляется резким снижением ставки ипотеки с 10% до 6,5%, что является для России историческим минимумом.

А вот вторичный рынок жилья в городе, говорит Виталий Степанов, получил очередной удар: ставки ипотеки для него остались высокими, а у потребителей в городе, кажется, окончательно сформировалось убеждение, что новое жильё в новых районах за Шексной лучше старого.

Илья Кудрявцев: «Прогнозы — задача авантюрная»

— Давайте будем откровенны, — ответил на просьбу прокомментировать заявление Татьяны Полиди финансовый директор компании «Железобетон-12» Илья Кудрявцев — давать сегодня прогнозы по уровню цен — задача авантюрная. Мы понятия не имеем, насколько длительным и сильным по уровню воздействия может оказаться этот провал экономической активности.

Кроме того, очевидно, проблемы находятся не только на стороне покупателя, но и на стороне производителя. Уверенность строителей в завтрашнем дне, а банков — в возможности строителей исполнить обязательства по кредитам, — всё это проседает ничуть не меньше уверенности покупателей в своих возможностях купить жильё. Добавлю, что меры государственной поддержки сегодня скорее направлены на удержание спроса, чем предложения. Так что баланс спроса и предложения может качнуться как в одну, так и в другую сторону. А вслед за ним и цены.

Полиди анализирует жилищный рынок России как единое целое. Включая в расчёты средние величины. Что-то вроде «средней температуры по больнице». Это можно допустить, если бы состояние жилищного рынка и влияние на него кризисных явлений в России было примерно одинаковым. С этим точно нельзя согласиться — у нас в регионе в двух соседних городах — Череповце и Вологде — ощутимая разница рынков жилья.

Есть ещё одно важное замечание. Для такого резкого и сильного провала, какой прогнозирует Полиди, необходимо, чтобы кто-то стал активно избавляться от недвижимости. Возьмем тот же Череповец. У застройщиков готового жилья практически нет. Продавать строящееся с таким дисконтом в условиях эскроу-счетов — чистое безумие. Застройщику деньги не достанутся, да ещё и по кредиту сработают ковенанты. И не надо забывать, что рынок уже в значительной степени очищен от слабых застройщиков. Судорожные распродажи по любой цене — практика прошлых лет.

Да, есть потенциальные продавцы — банки, которые теоретически могут стать владельцами большого объема недвижимости в случае обращения прав на залоги по необслуживаемым кредитам. Но тут позволю себе высказать уверенность в том, что и банки пойдут по такому пути только в случае длительной и серьезной просрочки. И опять же не забываем про ограничительные меры, установленные правительством.

Правда, статья состоит не только из прогноза. Ее значительная часть касается предложений к власти по мерам в отношении строительного рынка. И здесь всё выглядит достаточно логично. Существует неудовлетворенный спрос на квартиры в рамках обязательств государственных и муниципальных структур по их приобретению и последующей передаче социально незащищенным гражданам. Да, это возможность такие обязательства исполнить, затратив на минимум средств. Полагаю, найдутся застройщики, которым поможет такой дополнительный спрос со стороны государства.

И соглашусь с автором, что сегодняшний кризис — это хорошая возможность наверстать отставание в инфраструктуре, причем ещё и потому, что высвобождается часть строительных мощностей, которые можно было бы на это направить.

Занятно, что буквально три месяца назад (то есть до кризиса, — СамолётЪ) позиция Татьяны Полиди была совершенно иной: «Для тех, у кого доходы на уровне среднего и выше среднего, сейчас лучшее время для покупки квартиры. В будущем это станет труднее. Об этом говорят все тенденции, которые мы видим сегодня: удорожание финансовых ресурсов для застройщиков, ужесточение градостроительного регулирования, сокращение ввода нового жилья и, как следствие, рост цен на недвижимость».

Подготовил Сергей Авдеев
СамолётЪ