Девелоперы на карантине. Илья Кудрявцев: «Кукурузу Хрущева помним, давайте учиться на своих прошлых ошибках»

И, поскольку, рынок жилой недвижимости ещё может ждать очередной бум спроса, СамолётЪ продолжает разговор о проблемах жилищного строительства. Его проблемы, проявившиеся до пандемии, скорее всего, будут актуальными и после того, как она завершится.

Сегодня наш собеседник — финансовый директор компании «Железобетон-12» Илья Кудрявцев — даёт свой ответ на вопросы, которые мы неделю назад задавали начальнику департамента строительства правительства Вологодской области Дмитрию Буслаеву.

— Как можно оценить ситуацию на строительном рынке региона после введения системы эскроу-счетов? Изменилось ли количество застройщиков, новых проектов, темпы строительства по сравнению с тем, что было до изменений?

— Я бы не стал делать однозначные выводы по имеющимся данным. Есть и снижение объема строительства, и количества получаемых разрешений. Отчасти это происходит на фоне прошлогоднего всплеска активности застройщиков в преддверии уже вступивших в силу изменений законодательства. Слишком много разнонаправленных факторов сегодня действуют, прогнозировать сложно.

— Объёмы строительства сегодня соответствуют платежеспособному спросу? А потребности вологжан в жилье?

— Оцениваю сегодняшнюю ситуацию как некий дефицит предложения качественных новостроек. С учётом расширения программы материнского капитала, существенно улучшившихся за последний год условий по ипотечному кредитованию, со стороны спроса пока недостатка не ощущаем.

— Удалось ли решить проблему так называемых «обманутых дольщиков», которых некоторые эксперты предпочитают называть «неудачливыми инвесторами»?

— Считаю, что проблема дольщиков, появившихся во время кризисных 2008 и 2014 годы, практически решена. Работа проведена действительно большая. Остались проблемные дома, но их единицы. Но не стоит забывать, что есть объекты, дольщики которых имеют очень большие шансы стать обманутыми.

— ЦИАН отмечает новую общероссийскую тенденцию: постепенное уменьшение площади квартир на фоне увеличения этажности домов. Говорят, это позволяет девелоперам улучшать экономику проектов. Как бы вы прокомментировали этот тренд и насколько он характерен для Вологодской области?

— Он справедлив для регионов с дефицитом качественных строительных площадок, доступных для застройки, что не вполне отражает ситуацию во всём нашем регионе. Но вот конкретно в Череповце — да, дефицит имеет место быть. Отмечу, что не всегда застройщик может повлиять на выбор высотности. Например, в Зашекснинском районе этажность жилых зданий определяется условиями аукционной документации на торгах за землю под застройку. Подозреваю, что при отсутствии таких ограничений, этажность проектов в ЗШК была бы поменьше. Возвращусь к теме экономики — строительная себестоимость здания с ростом его этажности тоже растет.

— Что является главными проблемами в решении жилищного вопроса: ограниченные возможности строителей, неразвитость инфраструктуры или низкие доходы населения?

— Возможности строителей и покупательную способность населения сбалансирует рынок. С инфраструктурой немного сложнее. При её отсутствии, предложить рынку качественный продукт по доступной цене строителю не получится.

— Почему сегодня главным способом обеспечения населения жильём считается ипотека, а не, например, социальное жильё?

— На этот вопрос я уже как-то давал ответ. Он, на мой взгляд, кроется в невозможности увеличения охвата получателей этой меры социальной поддержки при ограниченных бюджетных ресурсах.

— Как решается проблема расселения ветхого и аварийного жилья? Что является главным тормозом? Как быстро жильё в регионе становится «ветхим и аварийным»? Можно ли остановить этот процесс, который кажется бесконечным?

— Со своей стороны мы приняли участие в расселении одного из аварийных кварталов города. Мероприятие крайне дорогое, трудоёмкое и длительное. Не думаю, что кто-то захочет и сможет повторить наш опыт — без государственной поддержки расселить дома, жизненный цикл которых подошел к концу. А список таких домов, разумеется, будет постоянно пополняться. Так что темпы расселения будут определяться бюджетными возможностями региона и страны.

— Новый зампред правительства России Марат Хуснуллин в начале февраля в эфире программы «Вести» на телеканале «Россия 1» предложил начать всероссийскую программу реновации жилья. Реально ли повторение московского опыта в провинции?

— Об этом можно было порассуждать в период огромного профицита бюджета, еще в феврале, например. Сегодня эта тема неактуальна. Ресурсов для таких масштабных проектов нет, это очевидно.

— Эксперты критикуют реализацию национального проекта «Доступное жилье», основанную на устаревшем подходе — массовом индустриальном домостроении, которое плодит бесконечные многоэтажные спальные районы с типовым жильём. Одинаковые, что в Череповце, что в Москве. А раз так, то это стимулирует активное население покупать жильё именно в Москве и туда перебираться. Что, на ваш взгляд, мешает строителям удовлетворять существующий в обществе запрос на индивидуальное или малоквартирное жильё — более экологичное, экономичное, просторное?

— Будет ошибкой полагать, что застройщик способен изменить вкусы покупателя или его приоритеты при покупке жилья. Он, застройщик, располагает определёнными ресурсами (бывает и иначе, но мы сейчас не об этом), которые он использует для удовлетворения потребности своего покупателя. Если застройщик ошибся в своей оценке — он теряет деньги.

В нашем регионе существуют проекты всех типов, в том числе и целые малоэтажные кварталы, и ни в одном из них очередей из покупателей не выстраивается. Видимо, большинство людей не готовы ради самого факта уменьшения количества этажей в доме пожертвовать близостью объектов образовательной, медицинской, коммерческой, да и транспортной инфраструктуры. Нужно ли вообще упоминать такую банальную вещь, что места расположения всех подобных объектов, от поликлиник и детских садов, до магазинов и автобусных остановок, должны определяться исходя из охвата населения, а не площади территории. Готов ли современный городской житель, привыкший иметь в пешей доступности бесчисленное количество объектов торговли и бытовых услуг, ограничить себя единственным продуктовым магазином в нескольких кварталах от дома.

Давайте представим, что для развития Зашекснинского района городские власти изначально бы выбрали путь административных ограничений градостроительной деятельности и отдали бы район только под индивидуальные дома. Сейчас на этой территории проживает более 50 тыс.человек, и есть огромные проблемы с дальнейшим расширением. В случае ИЖС — разместились бы максимум 3-4 тыс. Низкая плотность в малоэтажном и индивидуальном строительстве — это не только плюсы, но и целый ряд проблем. Дальше. Кто-то должен оплачивать строительство и содержание в десятки раз увеличившихся в расчете на одного жителя дорожной сети, сетей отопления, водо- и электроснабжения. Естественно, за это заплатит покупатель такого жилья. Тогда красивая картинка об индивидуальном доме в городской черте — удел высокообеспеченных слоев населения. И самый главный вопрос: надо ли забыть про потребности остальных 47 тысяч не столь обеспеченных жителей города, которые остались без нового района? Здесь я всё-таки считаю, что главная задача для городских властей — это максимальная доступность жилья для наиболее широкого круга горожан.

Да, конечно, смотреть на чужой опыт можно и нужно. Только с оглядкой ограничения и особенности нашего региона. Кукурузу Хрущева помним, давайте учиться на своих прошлых ошибках.

Беседовал Юрий Антушевич
СамолётЪ