Энергия ремонта

Все еще загадочная (не только для жителей МКД, но и управдомов и даже многих чиновников) и «вечная» тема капитального ремонта возникла после того, как заместитель (уже бывший) руководителя городского департамента ЖКХ Виктор Токарев заговорил о способах реконструкции панельных многоэтажек – тех самых «хрущевок» 60-70-х годов, которые составляют значительную часть жилого фонда любого города.

В Череповце 118 таких домов, проживших уже в два раза больше, отведенного им срока, страдающих всеми возможными «хворями» от почти тотальной энергонеэффктивности, до разрушающихся фундаментов и отваливающихся балконов. И с этим безобразием нужно делать.
 

По словам Виктора Васильевича, череповецкий ДЖКХ, изучив отечественный опыт, остановился на варианте глубокой реконструкции таких домов: с изменением планировки, архитектурного решения, увеличением этажности до 9 этажей (на пятом этаже заливается бетоном площадка и надстраиваются дополнительные этажи). Близкорасположенные здания могут объединяться в одно, открывая простор для расширения полезной жилой площади. Дополнительный и приятный «бонус» - такая реконструкция фактически позволяет сэкономить на выделении земельных участков и возродить весь микрорайон, включая школы, детские сады и т.п.  
 

У города есть план такой масштабной реконструкции с выделенным приоритеным районом – прилегающей к «Северстали» индустриальной частью города. Есть понимание, кем будет востребовано такое реновационное жилье – в первую очередь молодыми семьями. Есть даже предварительный расчет стоимости такой программы. Создание фактически нового дома с увеличенной жилой площадью на месте старого обойдется примерно в 178 млн рублей. Стоимость десятилетней программы для целого микрорайона - 11 млрд рублей. При этом предполагается, что финансирование будет смешаным: свою часть средств внесут инвесторы, бюджеты и собственники жилья. Последним придется выложить порядка 120 тысяч на квартиру: около 80 тыс рублей за реконструкцию всего дома + 5% от стоимости ремонта квартиры (около 32 тыс. рублей).
 

Одна проблема – где взять недостающие миллиарды? Виктор Токарев честно сказал, что это пока – вопрос глубоко не решенный. В городском (да и областном тоже) бюджете необходимых средств нет. Федеральный Фонд содействия реформированию ЖКХ, чья деятельность несмотря на уверения о продлении, постепенно сходит на нет, в финансировании этой программы Череповцу отказал. Подходящих инвесторов на горизонте не видно.  
 На самом деле проблема финансирования реновации «хрущевок» - это проблема всего процесса капитального ремонта всех многоквартирных домов. И решать надо не частный вопрос отдельного проекта, а выстраивать заново всю систему ремонта МКД. Надо отдать должное областному правительству – там это прекрасно понимают. Специально приехавший на конференцию в Череповец глава областного коммунального департамента Сергей Воробьев мягко напомнил, что надо перестать надеяться на федеральный центр, поскольку вопросы капремонта домов переходят на уровень регионов и муниципалитетов.
 

 В ожидании законодательного решения вопроса Государственyой Думой (которое может состояться еще до Нового года) губернатор области уже создал рабочую группу для организации региональной системы капитального ремонта многоквартирных домов.
 

- Сложно говорить в деталях о новой системе капремонтов, которая будет у нас с нового года, - отметил Сергей Воробьев. - Могу сказать только, что, судя по проектам законодательных инициатив, доля средств собственников возрастет с 5 (как было по 185 ФЗ) до 30% (минимум). Будет определена стоимость платы за квадратный метр площади дома, которую собственник будет вносить ежемесячно. На уровне области будет принята программа, куда войдет весь перечень МКД региона, которые должны получить капитальный ремонт. В первую очередь капремонт будут получать ветхие дома, на которых ранее не проводились какие-либо работы в рамках 185 ФЗ. Подход будет дифференцированным.
 

По словам Сергея Воробьева, «под патронаж региона попадают в первую очередь те дома, собственники которых не определились с тем, по какой форме они будут финансировать (и будут ли) ремонт своего дома – «молчуны». Такая позиция несколько настораживает, поскольку попахивает определенного рода дискриминацией – в худшем положении оказываются самые активные и инициативные собственники…

Юрий Антушевич
«РМ»
27.11.2012
Фото: ejnews.ru

Алексей Суковатиков: «Отношение к дому надо менять»

 Каким бы результатом не завершились депутатские баталии в Госдуме и нашем ЗСО по поводу законов о финансировании капитальных ремонтов МКД, скорее всего, для того, чтобы отремонтировать все, средств бюджетов и собственников не хватит. Придется искать заинтересованных инвесторов.
 Насколько это сложно? С какими проблемами могут столкнуться те, кто захочет инвестировать в жилые дома? Как можно преодолеть эти проблемы? С этими вопросами мы обратились к человеку, уже делавшему попытки привлечения инвестиций для реконструкции МКД в Череповце – генеральному директору группы компаний «Антарес» Алексею Суковатикову.
 На самом деле примерно год назад «Антарес» инициировал на одном из домов, находящемся в его управлении, расположенном на пр. Строителей, 37, интересный проект. Был красивая идея – надстроить еще один этаж в этой довольно старой пятиэтажке. Параллельно утеплить  здание, сделать ремонт фасадов, заменить старые современными, установить светодиодные лампы. Но ничего не вышло по двум основным причинам. Во-первых, не удалось получить согласия 100% собственников, как то предписано по закону. Во-вторых, уточненный расчет показал увеличенный срок окупаемости (в основном, из-за энергосберегающих мероприятий), делающий проект менее эффективным для инвестора.
 - Жаль, что не вышло, - говорит Алексей Викторович. – Для нас этот проект был важен, как показательный пример того, как можно, не собирая с жителей ни копейки, сделать старый дом энергоэффективным, удобным для людей, одновременно повысив его рыночную стоимость.
 - На последней городской конференции, посвященной проблемам инвестиций и энергосбережения в сфере ЖКХ, много говорилось о такой форме инвестирования в недвижимость, как энергосервисные контракты. Что вы думаете по этому поводу?
 - Я думаю, это один из механизмов реализации закона об энергосбережении. Суть энергосервисного контракта заключается в том, что инвестор или управляющая домом компания, вкладывает деньги в реконструкцию, модернизацию объекта и за счет экономии на текущих энергозатратах возвращает вложенные деньги обратно. То есть определенный срок после реконструкции часть экономии собственников инвестор будет забирать себе. Причем, варианты могут быть самые разные, начиная от относительно небольших усовершенствований, вроде установки нового теплового пункта. Буквально вчера разговаривал с одним местным «Кулибиным» - человек предлагает ставить на обычный теплообменник свое оборудование, способное преобразовывать тепло в электрический ток, которого хватит для освещения подъездов и территории вокруг дома.
 - А возможно в рамках энергосервиса проведение крупных реконструкций – капитальных ремонтов жилья?
 - Многое из того, что входит в понятие капитального ремонта, можно включить и в энергосервисный контракт: уже упомянутые тепловые пункты, инфраструктура, окна, двери, системы освещения, ремонт фасадов… И получить главный «плюс» энергосервиса – снижение финансовой нагрузки на жителей дома: они либо по минимуму, либо вообще не вкладывают собственные средства. А после окончания договора получают снижение плата за коммунальные ресурсы и новое модернизированное оборудование.
 - Что мешает развитию этого направления?
 - Первое и главное – менталитет собственников, которые, вроде бы и хотят платить меньше, но любая замена или реконструкция оборудования для них – это стресс. На него трудно решиться. Кроме того, на них в отсутствие хороших примеров такой реконструкции пугающе действует слово «бесплатно»: оно вызывает подозрения: «вы нас обманете, поставите, а оно работать не будет, или будет работать, а мы будем больше платить». А другой негативный фактор – малое количество компаний, готовых предлагать исполнение энергосревисных контрактов.
 - «Антарес» готов?
 - Мы не просто готовы – мы выполняем эту работу, начиная с самого начала – с полного энергоаудита здания. Правда, в большей степени это относится пока, увы, не к МКД, а к промышленным и общественно-административным зданиям. Прежде всего, потому, что там больше определенности: есть конкретная заинтересованность руководства, знающего, что они хотят получить для и от своего производства. Ставят четкие задачи: например, получить конкретную экономию от модернизации системы сжатого воздуха. Здесь мы находим понимание. Самый свежий пример: энергоаудит, который мы сейчас делаем для ряда российских стекольных заводов (в том числе, на территории нашего региона). Параллельно мы предлагаем мероприятия по реконструкции. Один из вариантов - энергосервис.
 Есть перспектива и по энергосервисному обслуживанию учреждений бюджетной сферы. Мы занимаемся сейчас детскими садами, домами творчества - там есть неплохой потенциал для внедрения мероприятий, которые бы позволили сократить потребление. Но я бы сказал, что одних мероприятий мало. Нужно менять сам подход людей к потреблению тех или иных ресурсов. Все нужно будет делать в комплексе. Мало поставить современное оборудование, нужно, чтобы им могли пользоваться те, кто его будет обслуживать. Нужно, чтобы конечные потребители соблюдали элементарные требования эффективного энергопотребления.  Нужно, чтобы все участвовали в этом процессе и работали на единый результат.

Беседовал Юрий Антушевич