Строительство жилья: рынок в состоянии аритмии

Периодически мы «сверяем часы» с ведущими череповецкими девелоперами, пытаясь сориентироваться и сориентировать читателей в изменяющихся «координатах» рынка жилья и жилищного строительства.

Помнится, главной эмоцией марта был шок, связанный с взлетевшими «до небес» ключевой ставкой Центробанка и, соответственно, ипотечных кредитов, ставших практически недоступными.

Эту ситуацию один из недавних собеседников в отрасли сравнил с резким торможением водителя авто перед внезапно возникшим препятствием. А реакцию на него потребителей и участников рынка — с шоком неожиданно испугавшегося человека. Шоком, сопровождающимся сердечной аритмией.

Интересно при этом, что потребители, столкнувшиеся с такой «аритмией», перестали покупать жильё, а вот застройщики строить не перестали. И в этом мой собеседник видит заслугу новой системы проектного финансирования в строительстве при всех её явных недостатках. Но именно эта система в условиях кризиса не позволила заморозить стройку и вывести деньги граждан. В 90-е в аналогичной ситуации всё было бы, скорее всего, наоборот: вал банкротств строительных компаний, масса недостроев и эмиграция предпринимателей с чемоданами кэша в «недружественные» страны, откуда «выдачи нет».

Сегодня объекты продолжаются строиться и сдаваться. При этом пока ни строителей, ни банки особо не волнует: продаются они, или нет. Банки даже ограничивают возможности застройщиков в части снижения цен.

А квартиры пока не продаются. Соотношение продаж к предложению примерно 1:10. Причина проста — покупатели всё ещё в состоянии «аритмии». Шок не прошёл. Уверенности в завтрашнем дне нет. Народ не торопится вкладываться в долгую.

Негатива добавляют санкционные проблемы градообразующих предприятий. Особенно «Северстали», у которой сегодня есть явные провалы в сбыте и логистики, и, как следствие, — в загрузке и выручке.

С другой стороны, вряд ли Алексей Мордашов или, например, его коллеги из ФосАгро в нынешней ситуации решатся на резкие шаги, связанные с высвобождением персонала или урезанием заработных плат. Хотя бы потому, что в новых реалиях это будет равносильно потере бизнеса.

Поэтому максимум на что может пойти руководство металлургического холдинга — на уже заявленное 10-процентное снижение операционных затрат, включая и затраты на персонал. Скорее всего пострадают подрядчики, возможно, не будет каких-то премий, но в целом потери будут не столь велики, как это может показаться.

Поэтому вполне вероятно, что к концу года (при условии, что не будет новых геополитических обострений) экономическая ситуация стабилизируется. А вместе с ней должен прийти в норму и «сердечный ритм» потребительских настроений, которому будет способствовать сокращение ипотечных ставок.

В этом случае — рынок почти не заметит кризиса: не изменятся ни динамика стройки, ни уровень цен. Тем более, что поддержку недвижимости будет оказывать замещение недвижимостью валюты как средства сбережения. Это уже происходит.

Но если нынешняя «аритмия» продлится до начала 2023 года, возможен новый шоковый вариант, аналогичный тому, что было после «крымской весны» 2014 года, с серьёзным падением (до 40%) цен от пикового уровня до примерно 60 тыс. руб. за метр квадратный на невостребованное жильё.

Юрий Антушевич
СамолётЪ