Дом в лесу. Что мешает развитию в России индивидуального жилищного строительства

Дерево в избытке

Пожалуй, единственное, с чем нет проблем в нашей стране, так это с мощностями для строительства индивидуального жилья. Речь идёт как о строительных организациях, так и о производстве стройматериалов, применяемых в ИЖС: кирпиче, пено-газобетонных блоках, деревянных конструкций.

Что касается последних, то в ряде регионов, например, в Вологодской области, производство разного рода конструкционных элементов ИЖС из древесины даже позволяет назвать его «локомотивом развития лесного комплекса». Если это и преувеличение, то не очень сильное.

По словам начальника департамента лесного комплекса региона Романа Маркова, за последние годы в области было реализовано сразу несколько крупных инвестиционных проектов. Производства клееных деревянных конструкций, оцилиндрованного бревна и бруса, а также домокомплектов из них, были построены ОАО «Сокольский ДОК», ООО «Харовский лес», ООО «Новаторский ЛПК», ООО «Вологодские безотходные технологии», ООО «Никольский лес», ООО «Холбит» и «Экспофорест». Общий объем инвестиций в эти проекты превышает 3,4 миллиарда рублей. Ещё порядка 3-х млрд освоил Череповецкий фанерно-мебельный комбинат (ЧФМК), который в 2019 году построил практически уникальное для России производство фибролитовой плиты, способной быть как эффективным конструкционным, так и отделочным материалом для ИЖС (и не только).

Учитывая других игроков разного размера, работающих на рынке ИЖС, можно смело говорить о том, что Вологодская область обладает избыточными мощностями ИЖС. Производимый ими эффект выглядит весьма противоречиво.

Главный «тормоз» ИЖС

С одной стороны, по данным департамента лесного комплекса, за последние три года ввод в эксплуатацию деревянных (читай — индивидуальных) домов на территории Вологодской области вырос в 1,6 раза и составляет 206,2 тысячи квадратных метров. А доля индивидуального жилищного строительства в общем объеме введенных площадей (особенно на фоне спада на рынке многоэтажного строительства) ежегодно составляет порядка 50%.

С другой, — значительная часть наиболее дорогой строительной древесины ежегодно уезжает в другие регионы с более платёжеспособными потребителями. Как следует из данных информационной системы «Наш.Дом.РФ», больше всего индивидуальных домов сейчас строится в Подмосковье, Краснодарском крае, Ленинградской, Ростовской, Белгородской областях, в Башкирии и Татарстане.

В богатой же лесом Вологодской области любители индивидуального жилья строят его из кирпича, пено- и газобетонных блоков — строить так порой получается дешевле, чем из дерева. И это, в общем, отражает структуру российских приоритетов ИЖС, где деревянное домостроение стоит не на первом месте. Несмотря на свою экологичность и высокую скорость возведения дома.

Накануне новогодних праздников мы с советником гендиректора ЧФМК Михаилом Ананьиным объехали несколько районов сравнительно «массовой» малоэтажной застройки как в городской черте Череповца, так и в ближайшем к городу радиусе Череповецкого района.

И практически везде увидели то, что Михаил Анатольевич назвал «чересполосицей» — когда настоящие многоэтажные «дворцы» соседствуют с крохотными «скворечниками», слепленными в буквальном смысле из «... и палок».

Безусловно, эти постройки отражают стремление россиян переехать за город или иметь там второй дом, особенно усилившееся благодаря пандемии COVID-19. Но такая вопиющая «чересполосица» — это ещё и свидетельство бедности нашего населения. Средний класс в его составе в последнее время отнюдь не рос, а достаточно быстро сокращался, пополняя богатейшие (в меньшей степени) и беднейшие (в большей) слои.

«Мы не можем эффективно развивать ИЖС, потому что у нас нет крепкого среднего класса, — полагает Михаил Ананьин. — Это — главная проблема. Понятно, что коттедж — дело привлекательное. Но надо понимать, что построить нормальный дом — удовольствие не дешёвое, это, как ни крути, плюс-минус 10 млн рублей».

Малоэтажный «самострой»

При этом значительная часть затрат уходит на создание необходимой для комфортного проживания инфраструктуры: дороги, водопровод, канализация, электричество, газификация. Всего того, с чего в развитых странах Запада, обладающих развитыми секторами ИЖС, начинается любое строительство массового индивидуального жилья. Коттеджные посёлки там практически везде выглядят одинаково — примерно, как на приведённых ниже снимках:

Если рядом автобан, то сначала строится шумозащитная стена, строятся все дороги и проводится канализация, всё равно где: в городе ли строится жильё или в глухой деревне.

В представлении же многих россиян, индивидуальное жильё, конечно, вещь статусная, но и полностью автономная — это некий «домик в лесу», в лучшем случае с централизованным электроснабжением, всё остальное «своё»: водяная скважина, сортир с танком-септиком, система отопления, даже дорога с колдобинам, в лучшем случае отсыпанная шлаком...

Такая «автономность», подчёркнутая высоченными, непроницаемыми ни для чьего взгляда заборами (часто более монументальными, чем сами дома), даёт повод экспертам говорить, что отечественные объекты ИЖС, по мировым меркам, представляют собой то, что в мировой практике называется самостроем (self-built).

Например, исполнительный директор фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди подчёркивает, что цивилизованная малоэтажная застройка, которую реализуют профессиональные девелоперы, на российском рынке фактически не представлена, а коттеджные поселки, которые всё же возводятся, чаще всего лишены системы управления общим имуществом. «Эти проекты имеют мало общего с цивилизованной застройкой: здесь нет необходимой социальной и досуговой инфраструктуры, необходимой для жизни», — рассуждает госпожа Полиди.

С экспертом согласен и Михаил Ананьин, полагающий, что больше шансов на выживание и развитие имеют не обособленные «домики в лесу», а ИЖС, органично продолжающее и дополняющее уже существующие поселения, такие, например, как Малечкино, Городище или Мякса в том же Череповецком районе, где есть и школы, и ДК, и магазины, и фельдшерские пункты, и отделения полиции... А вот улица Матуринская в Череповце, или территория, отданная под ИЖС за улицей Олимпийской, или аналогичные проекты в других городах, по словам Полиди, представляют собой простое строительство массы индивидуальных домов в пригороде, но никак не формирование эффпктивных девелоперских проектов, превращающихся в малые комфортные пригородные муниципалитеты или микрорайоны города. Именно поэтому, убеждена эксперт, строящиеся таким образом объекты для банков априори будут неликвидными с точки зрения кредитования. Даже при условии запуска обещанной Виталием Мутко пилотной программы субсидирования ипотеки на частные дома для молодёжи. По словам Полиди, решить проблему может только формирование качественного продукта, а значит, выход на рынок системных застройщиков.

Барьер для застройщика

Но девелоперы относятся к рынку ИЖС скептически. «Девелопер не будет браться за строительство одного дома, — уверен гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко, — речь может идти только о целом посёлке, где он сразу сталкивается с вызовом — повышенными затратами на сопутствующую инфраструктуру, подключениями к различным инженерным сетям и так далее».

"Сети либо отсутствуют, либо сильно изношены, что накладывает дополнительную нагрузку на рентабельность проекта, вплоть до признания его экономически нецелесообразным«,— соглашается гендиректор группы «Доверие» Дмитрий Панов.

Кроме того, срок строительства и реализации коттеджного поселка всегда выше, чем многоквартирного дома, в то время как в России девелоперы традиционно берутся за проекты, которые можно сделать и продать быстро. Бизнес сталкивается и с жёсткими требованиями по расходованию заемных средств, ограничивающими, в частности, возможности выбора подрядчика.

Немаловажным негативным фактором для развития ИЖС являются и пробелы в законодательстве. Например, для управления многоквартирным домом существуют нормы, утверждённые Жилищным кодексом, но для поселков таких стандартов нет. В то время, как, уверен Николай Алексеенко, существует потребность во внедрении механизмов управления группами индивидуальных жилых домов, включая управление общим имуществом в коттеджных поселках. «Например, неясно, кому принадлежат все сети внутри поселков, кто их должен обслуживать, осуществлять текущий ремонт и тем более капитальный, даже в случае аварии; аналогичная ситуация с дорогами, зелеными насаждениями, детскими и спортивными площадками, КПП» — говорит эксперт.

Нужны стандарты и стимулы

Практически все эксперты, связанные с рынком индивидуального жилья, сходятся в том, что именно сейчас, когда у населения из-за пандемии возрос интерес к загородной недвижимости, появляется хорошая возможность для опережающего развития ИЖС.

Но для этого необходима поддержка со стороны государства: на законодательном и организационно-финансовом уровне.

Помочь застройщикам могли бы типовые проекты с просчитанной экономикой для разных регионов, гарантии со стороны «Дом.РФ», развитие «сельской ипотеки» и выделение субсидий регионам на строительство и модернизацию инженерной инфраструктуры.

Например, гендиректор ЧФМК Илья Коротков давно и настойчиво пытается донести до властей свою идею о необходимости создания инженерной инфраструктуры ИЖС с помощью федеральной поддержки, с последующей компенсацией потраченных средства через коммунальные платежи в течение длительного времени.

Банкиры указывают на то, что повысить интерес непосредственно финансового сектора к рынку индивидуального жилья могли механизмы страхования, открытые реестры одобренных и проверенных подрядчиков, предоставление льготного финансирования на реализацию первого этапа строительства и создание институционального застройщика на рынке ИЖС. А также чёткие стандарты, которым должны соответствовать индивидуальные проекты жилых домов.

Не вредной, по мнению экспертов, была бы и «позитивная дискриминация» застройщиков, к примеру, в вопросе регулирования на региональном уровне этажности в пригородах.

«Когда у застройщика есть выбор — построить дом в два этажа или в 15, он всегда выберет второй вариант, — убеждена госпожа Полиди. — Но если реализовать высотный объект невозможно, а развиваться на этой территории бизнесу интересно — он всегда будет искать такую возможность».

Председатель совета НО «Ассоциация деревянного домостроения Вологодской области» Сергей Шкакин считает, что развитие ИЖС могла бы стимулировать программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. Правда, это скорее актуально для сельской местности и малых городов.

И практически никто из экспертов не сомневается, что развитие ИЖС может дать для экономики хороший синергетический эффект. Речь идёт не только о росте объёмов нового жилья, но и о повышении спроса на строительные материалы, отделочные работы, и наконец, автомобили.

Сергей Авдеев
СамолётЪ