Квадратный метр. Квалификация УК зависит от тарифа?

Тема управляющих компаний в ЖКХ, или «управляек», как пренебрежительно называют их некоторые чиновники, снова становится актуальной. Комитет Госдумы по строительству и ЖКХ направил в Минстрой РФ письмо с рекомендацией представить в парламент предложения по совершенствованию системы допуска компаний на рынок управления многоквартирными домами. Там также содержится пункт о необходимости проработать варианты формирования системы обязательных и добровольных требований к лицам, управляющим жилищным фондом.

«Коммерсанту» необходимость инициативы глава думского комитета по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов объяснил тем, что зачастую у управляющих компаний (УК) нет достаточной квалификации, что приводит к сокращению жизненного цикла построенных зданий. Также, по его словам, нет настоящего, а не формального надзора за управляющими компаниями со стороны Государственной жилищной инспекции.

Представители Минстроя оперативно отреагировали, сообщив, что требования к материально-техническому обеспечению и квалификации персонала лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, «уже разрабатываются».

Проблему низкого качества персонала УК и их материально-технического оснащения отрицать сложно. Особенно в условиях, когда компанию открыть может практически любой желающий, с хорошо подвешенным языком, способный уговорить собственников многоквартирного дома. Чуть получше дела обстоят сравнительно крупных УК, возникших некогда на месте приватизированных государственных ЖЭУ, а также у муниципальных предприятий, которые поддерживают субсидии из местных бюджетов.

Деятельность управляющих компаний не имеет чётких правил и норм, считает Вячеслав Соколов, руководитель юридического отдела управляющей компании «Самолёт». С одной стороны, по закону такие компании должны получать лицензию, но, с другой стороны, процесс получения лицензии скорее формальный и не предполагает каких-либо требований к организациям, их сотрудникам и учредителям.

В итоге не иссякает поток жалоб граждан на работу УК – только в 2023 году Роспотребнадзор получил 36,2 тыс. жалоб на качество услуг ЖКХ, что на 3,4% больше год к году, сообщала ранее газета «Известия». Поэтому эти вопросы время от времени поднимают власти разного уровня от муниципалитетов до губернаторов, включая депутатов Госдумы.

Между тем дома, которые обслуживают УК, ветшают. По данным ГИС ЖКХ на 19 ноября 2024 года, из 949,7 тыс. многоквартирных домов, сведения о которых есть в этой системе, информация о степени износа размещена о 930 тыс. объектах. Из этого числа 6,45% признаны аварийными, более 40% нуждаются в капремонте или серьезной реконструкции.

Впрочем, у управляющих компаний есть своя «правда» и тоже с длинной «бородой» - ещё с нулевых годов они поднимают вопрос о несоразмерно низких тарифах на обслуживание МКД.

В отличие от тарифов естественных монополистов, поставляющих населению коммунальные ресурсы (водоснабжение, тепло, газ, электричество), тарифы УК не подлежат централизованной индексации. Управдомы вынуждены сами договариваться с собственниками, в лучшем случае ориентируясь на местные органы самоуправления. А те, отмечает президент Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость, Никита Чулочников, устанавливают на базовый перечень работ и услуг необоснованно низкую стоимость, которая не индексируется даже на размер инфляции.

Для современного многоквартирного дома, по мнению господина Чулочникова, обоснованная стоимость услуг может быть в два раза выше текущих тарифов. В основном управляющие компании вынуждены предоставлять услуги по техническому обслуживанию здания, уборке и установке домофонов по минимальным ценам, поэтому они стремятся снизить расходы в этой области, как отмечает операционный директор ГК «РКС Девелопмент» Александр Лефель.

Интересно, что ещё прошлой зимой совместное заседание комиссии Госсовета РФ по направлению «Строительство, ЖКХ, городская среда» и комитета Госдумы по строительству и ЖКХ подготовило поручение Минстрою разработать для УК ЖКХ экономически обоснованный размер платежей за их услуги по аналогии с другими регулируемыми тарифами на коммуналку. Подготовлен такой документ или нет, Самолёту неизвестно. Судя по новому письму профильного комитета Госдумы, скорее нет. А без увязки требований к квалификации с тарифами (то есть доходами) УК качество обслуживания радикально повысить не удастся, это знает любой предприниматель.

Попытки ускорить обработку жалоб жильцов с помощью «общественных жилищных инспекторов» (такой проект, например, запущен в Вологодской области) без решения основополагающих проблем отрасли, может привести только к сокращению числа УК и либо дефициту предложения услуг на рынке, либо их монополизации. И то, и другое чаще всего росту качества обслуживания не способствует.

Стоимость платы за содержание общего имущества не может быть единой для всех домов. Это связано с тем, что каждый объект имеет свои конструктивные особенности, такие как высота здания, наличие сложного инженерного оборудования, электронных диспетчерских и т. д. Эти факторы должны быть учтены при определении стоимости платы, считает заместитель генерального директора УК «Аструм Москва» (ГК «Гранель») Валентина Тугушева.

Кроме того, по её мнению, при расчёте стоимости услуг важно учитывать их периодичность. Например, если для домов с минимальным перечнем услуг необходимо мыть первый этаж один раз в день, то для домов повышенного класса комфортности этого может быть недостаточно, что повлияет на стоимость услуги.

С мнением Тугушевой в целом согласен Никита Чулочников, полагающий, что дин из путей выхода из проблемной ситуации — внедрение индивидуального расчета цены за минимальный необходимый перечень работ и услуг для надлежащего содержания дома. А, по мнению Сергея Пахомова, как только будут сформированы прозрачные правила и требования, отрасль управления многоквартирными домами придёт к объективному образованию тарифов.

Может быть. Но уже надо бы что-то делать…

Сергей Михайлов

СамолётЪ