Каникулы для ипотеки. 12 ответов на главные вопросы, касающиеся нового закона

СамолётЪ поинтересовался у экспертов особенностями нового закона и готов поделиться ответами с читателями... Итак.

Что такое ипотечные каникулы?

Ипотечные каникулы — это льготный период, в течение которого заёмщик может не вносить ежемесячные платежи или снизить их. По этому закону банк не имеет права отказать заёмщику, который обратился с заявлением на льготный период и подтвердил свое право не платить по кредиту.

Даже до этого закона любой заёмщик, который потерял работу или заболел, мог прийти в банк и сказать: «Я потерял работу, пока не могу платить 20 тысяч рублей по кредиту, давайте договоримся о рассрочке или что я плачу только проценты. А когда устроюсь, все возмещу». И банк мог пойти ему навстречу без всяких дополнительных законов — и не только по ипотеке. Так работает реструктуризация. Но мог и не пойти, тогда даже в случае потери работы приходилось как-то выкручиваться.

По новому закону ипотечник придёт в банк и напишет заявление, что его уволили, он встал на учет как безработный и не может платить ипотеку. Банк даст ему ипотечные каникулы на полгода — все это время можно будет не вносить платежи по ипотечному кредиту. При этом права на отказ у банка нет. Это уже не реструктуризация на его усмотрение, а право заемщика по федеральному закону.

Обращение заёмщика по поводу ипотечных каникул в законе называется требованием. Вы можете требовать льготный период, а не просить о нем в надежде, что банк согласится. Заёмщик просто ставит банк перед фактом.

Льготный период освобождает от платежей и процентов?

Нет, только даёт отсрочку. Когда заёмщик обращается за ипотечными каникулами, он может вообще ничего не платить по кредиту. Но вся сумма, что накапливается за это время, не сгорает и не прощается. Её все равно нужно будет выплачивать. Когда каникулы закончатся, график будет таким же, как и до них, то есть он пойдет дальше по обычному плану.

Те платежи, что заёмщик не вносил во время каникул, переносятся как бы в конец срока. Срок ипотеки просто продлевается на льготный период.

Каникулы распространяются на любые кредиты?

Нет, они только для ипотеки. Новый закон разрешает заёмщикам получить льготный период и не вносить платежи по тем кредитам, что обеспечены недвижимостью. При этом ипотека должна быть для личных целей, а не для бизнеса. Если взять в ипотеку офис или магазин, ипотечные каникулы не применяются.

К автокредитам, займам до зарплаты, потребительским кредитам на телефон и холодильник, картам рассрочки и еще каким-то долгам применить новый закон нельзя. Можно попросить банк о реструктуризации долга, но банк имеет право отказать. Сослаться на новый закон не получится, даже если и правда есть справки и сложные обстоятельства.

Заявление можно подать на любом этапе кредита?

Да. За ипотечными каникулами можно обратиться в любой момент, пока действует кредитный договор. В законе нет условия, что должно пройти пять или десять лет или что до конца договора должно остаться какое-то время. Когда возникли сложности, тогда и можно писать заявление. Главное, чтобы одновременно совпадали условия, которые позволят применить именно новый закон, а не обычную реструктуризацию на усмотрение банка.

В заявлении можно выбрать два варианта льготного периода:

1. заёмщик вообще ничего не платит;

2. он платит меньше и указывает сумму, которую может платить.

Принципиально важно, что вариант выбирает не банк, а заёмщик.

При каких условиях появится право на ипотечные каникулы?

Льготный период с отсрочкой платежей по ипотеке можно получить только при совпадении таких условий:

1. Сумма кредита не превышает 15 млн рублей. Позже правительство может изменить сумму.

2. Заёмщик раньше не просил менять условия этого кредита.

3. Предмет ипотеки — единственное жилье заёмщика.

4. Возникла трудная жизненная ситуация, и есть доказательства.

Что такое трудная жизненная ситуация?

Новый закон поможет заёмщикам, которые потеряли работу, заболели, родили детей или у них сильно снизился доход. В законе есть чёткий список, в каких ситуациях есть право на льготный период по ипотеке. Их нужно подтвердить документами:

Для заёмщика, ставшего безработным, — это выписка из регистра безработных, чтобы подтвердить учет в службе занятости.

Справка об инвалидности для заёмщика, которого признали инвалидом первой или второй группы. Но тут нужно проверить страховку: возможно, в таких случаях сработает полис и каникулы вообще не понадобятся.

Листок нетрудоспособности для заёмщика, который провёл на больничном больше двух месяцев подряд.

Справка 2-НДФЛ за текущий и предыдущий годы для тех, у кого доход за два предыдущих месяца снизился более чем на 30%. Сравнивать будут со средним доходом за последние 12 месяцев. При этом размер выплат по ипотеке по графику на полгода вперед должен превышать 50% от среднего дохода за два предыдущих месяца.

Свидетельство о рождении или акт о назначении опекунства, справка 2-НДФЛ — для заёмщика, у которого стало больше иждивенцев: несовершеннолетних детей, инвалидов первой и второй группы, родственников под опекой. Сравнивать будут с количеством иждивенцев на день заключения договора. При этом одновременно доход должен снизиться более чем на 20% за два месяца, а размер платежей по графику на полгода должен составить больше 40% от этого снизившегося дохода.

Развод, болезнь ребенка, отпуск, проблемы в бизнесе, смерть близкого родственника, мошенничество со сбережениями — все это тоже сложности, но требовать льготный период из-за них нельзя. Можно только попросить о реструктуризации, но это на усмотрение банка.

Какое жильё считается единственным?

Единственное пригодное для постоянного проживания помещение — это квартира, комната или дом, кроме которых у заёмщика ничего нет. Это легко проверят по базе Росреестра.

Когда речь о новостройке, всё равно важно, что эта квартира будет единственной, хотя самой квартиры ещё нет. ДДУ тоже регистрируют, и это можно отследить.

При проверке единственного жилья учтут даже долю в общей собственности. Каникулы дадут, только если часть общей площади, которая приходится на эту долю, будет не больше нормы предоставления в конкретном регионе.

При обращении за ипотечными каникулами нужно приложить выписку из ЕГРН о правах на недвижимость. Это нужно для проверки единственного жилья. В выписке должна быть информация обо всех объектах, которые зарегистрированы на заёмщика. Этот документ нужен всем, кто требует льготный период, потому что условие общее и обязательное.

Каков максимальный срок каникул?

6 месяцев. Льготный период может составить полгода, но это максимум. Сколько он продлится на самом деле, выбирает заёмщик. И когда он начнется — тоже.

В заявлении можно указать, чтобы каникулы начались не сразу, а через месяц. Самое позднее — через два месяца после даты заявления. За полгода до каникул его писать не нужно.

Если не указывать конкретную дату и длительность льготного периода, то считается, что он равен шести месяцам и начинается прямо в день обращения.

Могут ли во время каникул забрать квартиру или потребовать возврата денег?

Пока идёт льготный период, банк не имеет права потребовать от заёмщика досрочно погасить ипотеку. Забрать квартиру в счет долга тоже нельзя.

А вот если не платить ипотеку без каникул и официального заявления, банк имеет такое право.

В счет ипотеки могут забрать даже единственное жильё, в котором живут дети. Его выставят на торги, а из вырученных денег погасят долг перед банком.

Каникулы можно прекратить досрочно?

Да. В любое время можно досрочно внести суммы, которые положено было бы заплатить без льготного периода. И тогда каникулы прекратятся, а срок кредита продлеваться не будет. Или банк уточнит график и пришлет новый.

То есть просить можно всегда максимальный срок, но начать платить раньше. Например, при увольнении можно потребовать каникулы на полгода, а через месяц найти работу, погасить отложенный платеж и дальше платить по графику.

Суммы, которые заёмщик заплатит во время льготного периода, банк обязан засчитать не в будущие платежи по графику, а именно в те, что нужно вносить, если бы каникул не было.

Если во время льготного периода платежей не было, а потом заёмщик что-то вносит досрочно, в первую очередь погашаются эти отсроченные, а не текущие платежи.

Ипотечные каникулы ухудшат кредитную историю?

И нет, и да. В кредитную историю попадают данные о просрочках и непогашенных кредитах. Если заемщик попросил ипотечные каникулы, об этом тоже появится пометка в кредитной истории. Но тогда период, когда не будет платежей, не попадет в просрочки или долги.

Например, если просто так не платить ипотеку полгода, это будет видно в кредитной истории и повлияет на рейтинг. Другие банки или работодатель заметят это и учтут, когда будут отвечать на запрос. А если официально оформить ипотечные каникулы, то никаких пометок, что заёмщик полгода не платит или нарушает сроки, не будет.

Но нужно учитывать, что сам факт предоставления ипотечных каникул скрыть не получится. Если в одном банке взять отсрочку из-за потери работы, а потом обратиться за кредитом в другой банк, будет видно, что работы нет, а кредиты, по которым не получается платить, есть. Это может повлиять на оценку надёжности или процентную ставку.

Ипотечные каникулы можно применять по старым кредитам?

Да, закон распространяется и на ту ипотеку, что взяли раньше, например в 2015 или 2018 году.

Правда ли, что продажу и ипотеку долей больше не нужно заверять у нотариуса?

Правда. В 2018 году ввели условие, что ипотеку долей нужно обязательно регистрировать у нотариуса. То есть если супруги берут ипотеку в долях, то будут дополнительные расходы на нотариуса. Как при продаже долей в квартире — такие сделки всегда через нотариуса, иначе Росреестр их не проведет.

С 31 июля 2019 года это условие частично отменили. Если продажа или ипотека всех долей проходит по одной сделке, нотариус не нужен. Все собственники квартиры могут продать свои доли просто по договору купли-продажи. Если оформляется ипотека на нескольких членов семьи и доли делятся между ними по одной сделке, нотариус тоже не пригодится. К нему можно обратиться по желанию, но это теперь не требование закона.

СамолётЪ