Загадка реформы ЖКХ. Её уже почти 15 лет тормозят противоречия, заложенные в Жилищном кодексе

В том, почему так происходит, СамолётЪ попробовал разобраться с помощью главного редактора журнала «Коммунальщик XXI века» Игоря Старшинова и руководителей двух управляющих компаний Череповца: Сергея Васюнова, представляющего группу «Олимп» и Галины Мавриной, которая руководит группой УК «Жилремстрой».

Итак, о каких противоречиях «главного коммунального закона» страны идёт речь?

«Дом, где много квартир»

Первое, на что обращает внимание Старшинов, это то, что в ЖК не определены особенности многоквартирного дома (МКД), как объекта недвижимости. Фактически все официальные разъяснения сводятся к тавтологии «многоквартирный дом — это дом, где много квартир».

«Признаюсь честно, — говорит Сергей Васюнов, — я никогда не задавался таким вопросом. Хотя тоже ЖК совершенным документом не считаю. Я уже как-то приводил пример: сначала ЖК состоял у нас из нескольких страниц, небольшой такой книжечки, а сейчас он разросся до нескольких томов, в которых только статьи закона, но и комментарии к судебной практике. Разве это закон? Много еще, над чем можно работать. Но я, кажется, понимаю, о чём идёт речь — да, государство наделяет полномочиями собственника квартиры и общего имущества. В то же время понятие довольно-таки расплывчатое. На общем земельном участке у собственника какая доля? В квартире — понятно, а в подъезде?»

По мнению Сергея Васюнова, это приводит к дополнительным сложностям, которые возникают, когда собственникам дома нужно согласовать общие интересы:

«Прежде чем что-то сделать с общим имуществом, нужно провести собрание, — приводит пример Васюнов. — К примеру, 49% будут „за“, а 51% — „против“. А этот 1% — несущественный. Получается, люди просто выйдут на конфликт друг с другом. Зачастую так и происходит. Одним надо детскую площадку, а другим — парковку для автомобиля».

А вот Галина Маврина говорит, что «не зацикливается» на этом вопросе:

«Да, мы обслуживаем МКД, но мы обслуживаем общедомовую собственность — хоть 2, хоть 22, хоть 202 квартиры. Это все-равно общедомовая собственность. Что изменится, если изменят формулировку?», — говорит собеседница Самолёта.

«Смесь собственников»

Вторым, до сих пор не преодолённым противоречием кодекса Игорь Старшинов называет ситуацию, когда многоквартирный дом представляет собой смесь различных видов собственности с достаточно размытыми связями друг с другом. Так в доме, где более одного собственника собственность на помещение часто понимается как индивидуальная частная собственность, по сути дела не отличающаяся от частной индивидуальной собственности на сельский дом.

«То, что в МКД коммунальный ресурс поставляется не непосредственно потребителю, но попадает к владельцам квартиры через посредство внутридомовых сетей, состояние которых в целом ряде случаев может влиять на качество конечного продукта, апологетами данного решения по сути дела игнорируется, — говорит редактор. — Когда же подобных защитников прямых платежей спрашиваешь, а что делать в этом случае, то сплошь и рядом слышишь или наивные разъяснения, по сути дела граничащие с детским лепетом или же неприкрытую истерику, перемежающуюся с обвинениями в лоббировании интересов управляющих компаний».

По-мнению, Старшинова, это дает моральное основание ряду собственников вести себя подобно мелким феодалам средневековой Польши, где действовал принцип «шляхтич в огороде — равен воеводе», то есть владеть, пользоваться распоряжаться свей квартирой без оглядки на соседей, даже если это противоречит интересам последних. Единственным ограничением для подобных поползновений является официальный законодательный акт. Отсюда, наверное, возникла практика внесения многочисленных поправок в ЖК, в результате чего он, по меткому замечанию председателя Экспертного совета Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства А.С.Вербицкого, превратился в документ, разобравшиеся в котором могут смело номинироваться на Нобелевскую премию.

Главная опасность такого представления в том, что оно практически лишает домовую общественность возможности влияния на состав жителей.

«У нас два вида собственности — физических и юридических лиц, — отвечает на это Маврина. — И по большому счету мне все равно, кто собственник. Я обслуживаю общедомовую собственность, мне даже так удобнее. Ко мне приходит юрлицо и говорит, что не согласен с тарифом, но в ЖК прописано: для всех собственников он одинаков. Мы все — и УК, и собственники живем по ЖК. Там определены права и обязанности обеих сторон. Поэтому выёживаться можно, но не нарушая законодательства. Если ты его нарушил, то УК имеет полное право обратиться в суд».

Сергей Васюнов согласен с тем, что, узаконив в ЖК прямые платежи, законодатели, тем не менее, не решили проблемы ответственности за распределение коммунального ресурса внутри дома, за который жители заплатили РСО:

«Посредника — УК — убрали. Это правильно. Каждый должен сам отвечать за оплату потребленного ресурса. Но многие вопросы так и остаются не решенными. И я бы ещё добавил одну глупость, содержащуюся в ЖК — государство дало собственнику право самому утверждать тариф на доме. Могу сказать, основываясь на своём опыте, что только в единичных случаях он будет принят в таком размере, какой необходим. А вот ресурные монополисты пользуются своим правом: тарифы на газ, тепло, электричество, воду ползут вверх. Общая сумма затрат на жилье вырастает. И когда мы делаем робкую попытку увеличить свой тариф хотя бы на процент инфляции, люди, в общем, правильно говорят: куда еще? Мне кажется, государство должно этот вопрос брать в свои руки, разрабатывать методику, на местном уровне, для каждого дома свой тариф. Не должно население в этом участвовать».

Управлять некогда

Третье «родовое пятно» ЖК в том, что в нём полностью запутан вопрос об управлении МКД, которое по мнению авторов Жилищного кодекса по сути дела сводится к организации и выполнению работ по эксплуатации, техническому обслуживанию и текущему ремонту обще домового имущества, поставке коммунальных ресурсов и сбору платежей — то есть работам по сохранению и поддержанию рабочего состояния объекта.

«А такие элементы классической теории управления, как упорядочение и совершенствование объекта управления, указывает Игорь Старшинов, — даже и не упоминаются или упоминаются только фрагментарно. В результате то, что в Жилищном Кодексе пышно называют Управляющей Организацией по сути дела является всего-навсего Ремонтно-Эксплуатирующей Организацией. Вопросы же собственно управления по сути дела сброшены на плечи т.н. собственников — по принципу: выплывайте, как знаете, а потонете — сами и виноваты: «вы собственники — вы обязаны».

«Он прав, — говорит Васюнов. — Действительно, услуги управления УК оказывает минимальные. Но, чтобы работать на перспективу дома, предлагать внедрять что-то, к примеру, энергосберегающее, я должен идти к собственникам и проводить собрание. Эти важные для дома затраты максимально потом по дому окупаются. Но убедить собственников в их необходимости очень сложно. Поэтому в основном, да, только техническое обслуживание и содержание. Без развития и перспектив».

«Да, — соглашается Галина Маврина, — УК — это ремонтно-эксплуатирующая организация в том числе. Но в ЖК написано, что собственники принимают все решения. И если мы хотим думать на перспективу, мы должны составлять планы, обсчитывать их и все равно выходить к собственникам на голосование. И они принимают решение — надо им это или не надо. Хотя, может быть, именно здесь и надо бы более подробно прописать именно для собственников, что перспектива предполагает в том числе повышение стоимости услуг управляющей организации...»

Даже такой, в общем, краткий диалог показывает, какой сложной является система взаимоотношений собственников внутри дома и их с управляющей организацией. А отсутствие полной ясности в законе по этому поводу только усугубляет ситуацию, буквально на пустом месте порождает ненужные конфликты.

И, пожалуй, если уж говорить о продолжении реформы ЖКХ, то законодателям, наверное, имеет смысл вместе со специалистами отрасли ещё раз обратить внимание на недостатки коммунального закона.

Подготовил Сергей Авдеев
СамолётЪ