Квадратный метр. ИЖС — это альтернатива многоквартирным новостройкам?

Чтобы воспользоваться сохранённой льготой с 1 октября достаточно иметь желание построить частный дом и ребёнка младше семи лет. Для сравнения — ипотечная «семейная» ставка для новых многоквартирных домов варьируется от 2% до 12% и зависит от количества детей в семье и от региона.

Как объяснили «Эксперту» участники рынка, несмотря на то что сектор ИЖС ещё только формируется (уже которой год!) и адаптируется к новой модели финансирования, он уже опережает МКД по площади: в 2025 г. введено 44,6 млн кв. м МКД (минус 2%) и 63,5 млн кв. м ИЖС (уровень 2024 г.).

В результате внедрения эскроу-счетов и череды банкротств объем рынка индивидуального жилищного строительства (ИЖС) существенно уменьшился. Многие заемщики теперь предпочитают возводить дома своими силами или нанимать частные бригады, отмечают в Сбербанке. По мнению банка, сохранение процентной ставки на уровне 6% позволяет решить две ключевые задачи: сократить бюджетные расходы на субсидирование относительно узкого рынка и обеспечить семьям доступ к более комфортным и просторным жилым помещениям.

В Сбербанке также обращают внимание на то, что доля ИЖС растёт и в объёме всей программы «Семейная ипотека». За первые девять месяцев 2025 года на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) приходилось 6% от общего числа выданных кредитов по программе. В аналогичный период 2026 года этот показатель вырос почти до 10%, а в весенне-летний сезон достигал 16%. В банке предполагают, что сохранение ставки на уровне 6% будет способствовать увеличению спроса среди семей с одним или двумя детьми.

Дом или квартира?

Выбор между квартирой в МКД и собственным домом сделать не так-то просто. С одной стороны, ипотека для ИЖС предлагает более интересную ставку и а сопоставимую сумму кредита в частном доме можно получить большую площадь.

Кроме того, помимо финансовых условий, семьи учитывают транспортную доступность и инфраструктуру. Разница в ставках станет весомым аргументом в пользу ИЖС, пожалуй, только в регионах, где частные дома активно строятся в городской черте и рядом с городами.

Эффект ипотечной реформы

По мнению банкиров и участников рынка, он проявится главным образом в виде снижения нагрузки на бюджет. Изменения делают господдержку более адресной, а перераспределение спроса с новостроек должно снизить риски дальнейшего перегрева этого сегмента, уверен аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов.

Ужесточение условий для малодетных семей должно снизить доступность жилья в многоэтажных новостройках и поддержать не только вторичный рынок, но и проекты ИЖС. Многое будет зависеть от того, как на спрос будут влиять цены девелоперов и их способность нарастить предложение. Нынешний год стал годом снижения ввода индивидуального жилья (минус 23% к 2025 году). Но есть надежда на то, что в 2027 г. темпы ввода частных домов увеличатся относительно 2026 г. и превысят 60 млн кв. м.

Оптимизм подпитывается такими факторами, как рост рентабельности комплексных проектов индивидуального жилья, которая может достигать 20–25% после уплаты налогов, что сопоставимо со строительством многоквартирных домов (МКД). А также тем, что проекты малоэтажного жилья развивают крупные девелоперы, например, «Самолёт» и ФСК.

Если попытаться резюмировать соотношение плюсов и минусов ставки на ипотечное ИЖС, можно ожидать, что новая семейная ипотека способна перераспределить спрос. Для бюджета она станет адресной субсидией, для рынка МКД — риском снижения спроса, для ИЖС — стимулом роста.

Но для молодых семей выгода от ставки 6% будет зависеть от роста предложения: при нехватке домов и участков эффект может быть нивелирован ростом цен.

Подготовил Сергей Авдеев
СамолётЪ