Квадратный метр. Конец доступного жилья? ЦБ в шоке от цен на рынке недвижимости

«Я не знаю, сколько надо зарабатывать, чтобы это покупать», — заявил, как сообщает ТАСС, «руководитель аналитики» Центробанка Александр Данилов на конференции «Время изменений: формула баланса».

На эту реплику отреагировал экономит Дмитрий Прокофьев, обратив внимание на то, что доступность жилья определяется не кредитом, а разумными и сбалансированными условиями функционирования рынка.

Спрос можно быстро простимулировать через льготные программы. Но предложение на эти изменения быстро не реагирует. Спрос быстро падает без льготных программ, но издержки девелоперов быстро не снижаются. Рост цен предыдущих лет разогнал цены на землю, загнал девелоперов в долги. Тот факт, что объём стройки не снижается не позволяет снизить цены на трудовые ресурсы.

Прокофьев приводит в пример ситуацию Сан-Франциско — города с высочайшими доходами жителей и одновременно с одним из самых глубоких жилищных кризисов в «первом мире». Эту проблему в своей статье «San Francisco’s Housing Problem Is Solvable: How the City Can Actually Build Enough Housing» описал Тобиас Петер из Американского института предпринимательства (AEI Housing Center).

Сан-Франциско не хватает около 100 000 жилых домов. Чтобы устранить этот разрыв в разумные сроки, штат Калифорния установил для города целевой показатель в рамках программы Regional Housing Needs Allocation (RHNA). На восьмилетний период 2023–2031 годы Сан-Франциско предписано планировать и зонировать под строительство 82 069 новых жилых единиц, что означает необходимость возводить примерно 10 000 домов ежегодно. При этом значительная часть жилья должна быть доступна по цене, что значительно усложняет задачу. В настоящее время Сан-Франциско строит около 2500 домов в год, что в четыре раза меньше целевого показателя. Что мешает этому процессу — высокие процентные ставки по кредитам или неэффективная строительная политика? Петер утверждает, что даже доступные кредиты не помогут реализовать проекты, которые город сделал слишком дорогостоящими, медленными и рискованными для строительства. Он сравнивает затраты на строительство в Калифорнии и Техасе, где строительство ведётся более активно при аналогичных макроэкономических условиях. Даже после учёта природных и рыночных факторов, политически обусловленная надбавка к стоимости строительства в Сан-Франциско составляет 30–60%. Эта надбавка складывается из длительных согласований (примерно 8% к издержкам), высоких сборов и налогов на развитие (5–10%), избыточных «мягких» затрат на соответствие нормативам, дизайн-ревью и экспертизы (10–15%), рисков, связанных с зонированием и неопределённостью разрешений (5–10%), а также требований по строительству доступного жилья в рыночных проектах (15–30%). Таким образом, даже при беспроцентных кредитах, застройщики не смогут строить в Сан-Франциско так же эффективно, как в Хьюстоне. Всё дело в «правилах игры» — количестве этапов согласования, требованиях к парковкам, наличии двух лестниц в многоквартирных домах вместо одной, обязательных слушаниях, где соседи могут заблокировать проект, и многолетних рисках судебных исков. Все эти факторы закладываются в стоимость квадратного метра.

Калифорнийский опыт важен для любого крупного города, полагает Прокофьев. Доступность кредита — это про спрос, считает эксперт. Поэтому, субсидируя ипотеку, государство делает покупку жилья чуть более реальной для отдельных семей. Однако в условиях жёсткого ограничения предложения, дополнительный спрос неизбежно уходит в рост цен. В справедливости этого тезиса успели убедиться граждане России, страны, где льготная ипотека привела к взлёту цен на первичном рынке.

Первое: разрешить достаточно высокую плотность там, где рынок реально хочет строить. Второе: сделать строительство «по праву» (by-right) — чтобы проект, соответствующий чётким стандартам, утверждался автоматически, без соседского вето.

Третье: резко сократить число этапов и требований, включая обязательное наличие двух лестниц в многоквартирном доме, что делает почти невозможным строительство на узких участках (которых в Сан- Франциско много).

Текущий разброс цен в крупнейших городах страны не всегда говорит о привлекательности города для жизни, а является следствием градостроительной политики и уровня развития строительного комплекса. Слишком по разном реагировали локальные рынки на те стимулы, которые были в прошлом. Одни быстро наращивали предложение, другие решили — зачем строить больше, если можно продавать дороже.

Но, напоминает Прокофьев, именно ЦБ стал ключевым инструментом, «даже архитектором» той политики «структурной трансформации», которая и определяет, в том числе тот уровень цен в стране, который мы имеем. Поэтому, когда начальник по аналитике в ЦБ, с зарплатой в миллион долларов в год, шутит насчёт того, что «не знает, кто по нынешним ценам квартиры покупает» — это следует рассматривать как «сигнал, что всё происходящее, не эксцесс, не „ситуация“, а то самое „новое равновесие“, в котором нам предстоит существовать». И которое, кстати, безоговорочно поддерживается ключевыми электоральными группами...

Подготовил Илья Неведомский
СамолётЪ