Квадратный метр. Продавать или сдавать? Оптимальные сценарии для собственников квартир в 2027 году

Ответ на этот вопрос РБК попытался получить у экспертов отечественного рынка недвижимости.

И, например, основатель компании Smarent Виктор Зубик полагает, что в стране постепенно возникает «рынок арендатора», идущий на смену рынка собственника недвижимости.

Этому способствуют изменения условий семейной ипотеки: они ужесточились с 1 октября, а спрос на неё упал до минимумов конца 2022 года. Теперь ставка зависит от числа детей и региона: в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях она составляет от 4 до 12%, в остальных регионах — от 2%до 10%.

На самом ли деле рынок меняется в пользу арендатора?

На 1 октября в экспозиции «Дом.РФ» было 112 тыс. объявлений об аренде, что на 12% меньше пика первого квартала и на 27% больше, чем годом ранее. Это максимум для начала октября за шесть лет. Средняя ставка аренды в Москве выросла на 9%, до 100 тыс. руб., в Санкт-Петербурге — на 2%, до 52 тыс. руб., в остальных городах — на 6%, до 38 тыс. руб., но год к году аренда подешевела: в Москве — на 13%, в Санкт-Петербурге — на 9%, в других городах — на 5%. Медианный срок экспозиции объявлений составил 29 дней.

Что будет с ценами?

Виктор Зубик полагает, что после ужесточения условий семейной ипотеки часть спроса перейдет на рынок аренды. Ирина Фомкина из Альфа-банка согласна: в Москве аренда выгоднее ипотеки для семей с детьми. Стоимость квартиры 40 кв. м — около 17 млн руб., ежемесячный платеж по ипотеке — 146 тыс. руб., аренда такой квартиры — 110 тыс. руб.

Однако эксперты считают, что это слабо скажется на ставках. Новые условия ипотеки меняют расчет бюджета: ставка и сумма кредита зависят от региона и количества детей. Семьи могут дольше арендовать жилье, но это не приведет к росту арендных ставок, зависящих от спроса и предложения в городе.

По мнению руководителя категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Константина Каменева, сейчас на рынок долгосрочной аренды основное влияние оказывает длительное накопление предложения в течение всего года: на рынок вышли инвестиционные квартиры, купленные в предыдущие годы, унаследованное и вторичное жильё, а также квартиры в недавно сданных новостройках.

Эксперт уверен: такое расширение выбора усиливает конкуренцию между собственниками и сдерживает рост ставок, даже в том случае, когда на рынке появляются дополнительные категории арендаторов — например, сезонно выбирающие жилье студенты, профессионалы, переезжающие под деловой сезон, или семьи, откладывающие покупку квартиры в ипотеку.

Какие квартиры нужны арендаторам?

Арендаторы предпочитают компактные квартиры, однако и предложение в этом сегменте растёт быстрее всего. По данным «Авито Недвижимости», за год спрос на студии вырос на 39%, однокомнатные квартиры — на 38%, двухкомнатные — на 21%, трехкомнатные — на 11%.

Впрочем, как показывает весенний опрос «Авито Недвижимости», если квартира действительно понравилась, 80% арендаторов согласны на больший формат, доплатив при этом до 15%, а в Москве — до 16–17%.

Так всё-таки сдавать или продавать?

Эксперты отмечают, что уровень доходности аренды в каждом конкретном случае может отличаться, при этом в краткосрочной аренде он выше, чем в долгосрочной. Однако в последние годы доходность долгосрочной аренды не поднималась выше 7,5–8%.

По данным Банка России, в октябре средняя ставка по рублёвым вкладам в десяти крупнейших банках составляла 13,06%. При выборе между вкладом и арендой квартиры, напоминают специалисты, нужно учитывать чистую доходность квартиры за тот же период, учитывая налоги, расходы и простои. Если ставки по вкладам снизятся, а доход от аренды сохранится, аренда может стать более выгодной.

Вот какие варианты стратегии для владельцев недвижимости предлагают собеседники РБК:

- Первый — продать неликвидную или устаревшую вторичку, войти в ликвидную новостройку через рассрочку и сохранить 20–30% капитала как резерв.

- Второй — продажа недвижимости будет более актуальной после снижения ключевой ставки — спрос развернётся, и найдётся покупатель по выгодной цене. Рассрочка в хорошем объекте удорожает новостройку.

- Третий — на фоне новых правил по семейной ипотеке можно рассмотреть продажу вторичного жилья, чтобы покрыть 50% первоначального взноса по семейной ипотеке, это обеспечит ставку 6% при любом количестве детей.

При этом, оговариваются эксперты, выбор стратегии — долгосрочная или посуточная аренда либо продажа квартиры — зависит от характеристик конкретного объекта, его локации и целей собственника.

Сколько семье нужно денег на аренду жилья?

В ХМАО аренда двухкомнатной квартиры остаётся наиболее доступной для семей с двумя детьми. В период с января по сентябрь 2026 года 77,5% таких семей могли позволить себе арендовать жильё при доходе около 140 тысяч рублей в месяц, согласно данным «РИА Недвижимости».

На втором месте по доступности аренды для семей с двумя детьми находится Ямало-Ненецкий автономный округ (ЯНАО), где этот показатель составляет 77,4% при доходе около 183 тысяч рублей. В Магаданской области 72,1% семей могут позволить себе арендовать квартиру при доходе примерно 209 тысяч рублей.

В Москве доля семей, способных арендовать жильё, составляет 60,1%, при этом доход должен быть около 206 тысяч рублей. В Санкт-Петербурге этот показатель немного ниже — 58,5%, при доходе около 156 тысяч рублей.

Наименее доступной аренда двухкомнатной квартиры остаётся в Чеченской Республике (14,4%), Ингушетии (19,1%) и Кабардино-Балкарии (22,5%).

В среднем по России около 54% семей с двумя детьми могут арендовать квартиру и покрыть основные расходы при доходе около 131 тысячи рублей в месяц.

Подготовил Сергей Авдеев

СамолётЪ