Юрьев день
Квадратный метр. «Стройка на доверии» истощает запас прочности застройщиков и веру покупателей в рынок
Председатель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов Михаил Хорьков считает, что вице-премьер прав — отрасль уже достаточно долго живёт в условиях высоких ставок, которые не только ограничили спрос, но и привели к значительному росту финансовых затрат по многим проектам.
Однако реакция рынка на длительное ипотечное стимулирование и последующее сворачивание льгот была специфической. Спрос не вызвал быстрого расширения предложения, но даже при падении спроса участники рынка продолжали выводить новые объемы, несмотря на риски. В январе-апреле 2026 года объем запуска новых проектов вырос на 18% по данным ДОМ РФ. Несмотря на ограниченные возможности покупателей и тяжелое проектное финансирование, девелоперы продолжают выходить на рынок. На многих крупных рынках предложение избыточно, а банки финансируют проекты со спорными моделями, рассчитывая на рост цен. Конкуренция ограничивает возможности для маневра, и надежды на быстрый возврат к рыночной ипотеке или государственную поддержку не оправдываются.
«Сегодня участники рынка хотят быстрых перемен через расширение спроса, но оптимальный путь для многих территорий — поддержание предложения на адекватном спросу уровне, — полагает Хорьков. — Для некоторых рынков эта возможность уже упущена, избыточное предложение будет давить на них в следующие 2 года. Но там, где нет этой проблемы — не следует гнаться за новыми строительными рекордами».
А вот Максим Ельцов, генеральный директор ПИА Недвижимость (Санкт-Петербург) не считает, что отрасль подошла к какой-то критической черте и именно сейчас нуждается в экстренных мерах поддержки. Формально статистика выглядит чуть лучше, чем полгода/год назад. На 1 мая в России строится 119,3 млн кв. м жилья — это на 2% больше, чем год назад. Объём запуска новых проектов за январь-апрель вырос на 18% к аналогичному периоду прошлого года. Доля распроданности в построенных домах выросла до 76%. Средняя ставка проектного финансирования снизилась по итогам апреля до 9,9% (год назад — 10,4%). По мере снижения ключевой ставки оживает и рыночная ипотека: с января по апрель количество выданных льготных и рыночных кредитов сравнялось (158 и 156 тысяч кредитов соответственно).
Другое дело, что системные проблемы остаются: высокая стоимость денег и слабые продажи. 70% сделок — ипотечные, из них 80% — льготные, преимущественно семейная ипотека.
Хуснуллин заявил о необходимости новых параметров семейной ипотеки к 1 июня, включая дифференциацию ставок по возрасту детей и поддержку семей с детьми до 7 лет.
Правительство в сложной ситуации: строительная отрасль зависит от льготной ипотеки, но есть дефицит бюджета, ограничивающий расширение программ поддержки.
Экономист Дмитрий Прокофьев считает — главная проблема российской стройки — в том, что она последние 15 лет держалась на деньгах людей, бравших ипотеку — и принимавших на себя риски строительной отрасли. В этой модели риски собирались не у банкиров и не у строителей, а у людей: «Застройщику — деньги, банку проценты, а человеку обещание ключей через N лет», — так формулирует основной принцип эксперт.
При этом цены на квартиры зависят от параметров бюджетных субсидий, а не от уровня спроса. Пока государство субсидирует ставки, люди берут кредиты, застройщики поднимают цены, создавая видимость доступности жилья.
Но в условиях нарастающего дефицита бюджета дальнейшее увеличение числа льготных программ становится невозможным. Руководство осознаёт, что без поддержки льготной ипотеки в отрасли могут возникнуть трудности, однако возможности субсидирования в прежних масштабах уже исчерпаны.
«О чем должны думать те, кто уже взял ипотеку или только собирается это сделать?» — задаётся вопросом Прокофьев. И сам на него отвечает.
Во-первых, дом может быть не построен, например, в случае, если деньги, собранные с людей, уже потрачены на строительство первых этажей, а деньги, ожидавшиеся от будущих покупателей, не поступили. Да, эскроу-счета, и деньги покупателей «несуществующих квартир» юридически защищены. Но «защита» — это не «квартира», а возврат обесцененных инфляцией средств через месяцы разбирательств. Во-вторых, человек может остаться должен банку больше, чем стоит его квартира.
Наконец, ипотека в РФ берётся в среднем на 25 лет. За это время может случиться всё что угодно.
И вот теперь начальство говорит, что запас прочности этой схемы исчерпан, а значит, что гипотетические риски, которые брали на себя покупатели непостроенных квартир становятся реальными.
«Человек, думающий — брать ипотеку или нет, должен думать не „какая у меня будет ставка?“, а смогу ли я платить по кредиту, и „уверен ли я, что через три года дом будет построен с заявленным качеством“, — отмечает эксперт. — Упрощение и „оптимизация“ — один из вариантов выхода из проекта, когда денег не хватает. И ДДУ (договор долевого управления, М2) тут не поможет — дом и квартира построены, сданы в эксплуатацию.
Пока, судя по всему, многие на этот вопрос отвечают утвердительно. И это, пожалуй, главный риск, который создаёт „исчерпанный запас прочности“ стройки».
Покупателям нужна вера в рынок, будущие доходы и в дальнейший рост цен на квартиры. А вера — вещь зыбкая, она может меняться несинхронно с ключевой ставкой и условиями кредитования. И это сейчас гораздо важнее для будущего рынка, чем очередные изменения по льготным программам.
Подготовил Сергей Авдеев
СамолётЪ