Строители пирамид и беспечные покупатели

В середине октября в Череповецком суде начались слушания по первому в городе делу об обманутых дольщиках. На скамью подсудимых попал бывший гендиректор строительной фирмы «Рось» Валерий Красильников. Ему предъявлена целая серия обвинений, потерпевшими числятся почти 70 человек. Как полагают следователи, подсудимый выстроил пирамиду, в которой вертелись обманом принятые деньги дольщиков, оформлялись фиктивные договоры, шла торговля сомнительного происхождения векселями, обманывались банки, строительные фирмы-партнеры и даже соучредители самой фирмы «Рось». Подсудимый свой вины пока не признает.

Между тем, успеху махинаторов в сфере строительства и торговли недвижимостью во многом способствует беспечность самих граждан. Именно этим можно объяснить неразвитость института страхования частной собственности в стране.

Пока от рисков быть обманутыми страхуются, в основном, те, кто приобретает жилье за ипотечный кредит (их обязывают к этому банки-кредиторы), либо особо боязливые граждане. Но потенциально объем рынка страхования финансовых рисков в строительной отрасли эксперты оценивают в $2 млрд.

Непуганые клиенты

Рынок недвижимости непрозрачен, но покупателей это не страшит: они снова, как и до кризиса, готовы заключать с застройщиками предварительные договоры, вступать в созданные девелоперами ЖСК и соглашаться на иные обходные схемы, такие, как контракты инвестирования, вексельные схемы и т.п. Один из опрошенных риэлторов в порыве откровенности признался, что не видит смысла страховать несоблюдение сроков строительства: «Срыв сроков стройки у нас обычное дело — на полгода задержки никто и внимания не обращает».

Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-недвижимость», считает, что полную защиту покупателя «котлована» обеспечит только тот полис, в котором страховым случаем является «неполучение квартиры по любым причинам». Но тогда по цене он будет поистине золотым.

Сейчас страховой тариф по финансовым рискам дольщиков у «Росно», например, в среднем варьируется от 0,9 до 1,6% в год, годовая стоимость премии у НСКА — 1,5%. На рынке цена подобной страховки доходит до 6% в год. Но, как признаются по секрету эксперты, почти всегда клиент платит деньги, только чтобы успокоить собственные нервы: страховщики обычно прописывают в договорах так называемые «невыплатные» условия, фактически сводя на нет свои обязательства. Вероятность наступления страхового случая столь же вероятно, как, к примеру, наводнение в Сахаре.

Кризисный маркетинг

Девелоперы проявили креативность и пошли по страховым компаниям, чтобы предложить покупателям застраховать риски приобретения квартир в непостроенных домах в кризисные годы, рассказывает Дмитрий Отяковский, коммерческий директор ГК «Пионер». «Пионер», говорит он, не стал исключением: «Мы обратились к первой пятерке-семерке страховых компаний и нашли общий язык с «Росно». Искали именно сильный бренд — чтобы придать веса проектам.

Застройщик предлагал клиентам добровольно покупать полисы у «Росно»: «Некоторые с удовольствием приобретали, но массового характера эта услуга не получила». Страховка от неоформления прав собственности в жилом комплексе «Life-Лазаревское» (при е — 110 000 руб. за 1 кв. м) стоила в год 0,4%. Но Отяковский сомневается, что кто-то из страховщиков пойдет на то, чтобы отвечать перед покупателями за несоблюдение сроков строительства девелоперами, либо согласится страховать финансовые риски застройщиков, — скорее всего рынку и дальше будут предлагаться «поверхностные» страховые продукты.

«Мы не входим в проекты, которые предполагают финансовые проблемы», — подтверждает эти сомнения Виталий Ус, директор центра страхования финансовых рисков СК «Росно». А проблемной недвижимости на рынке много. "Бывает, что человек по 5-6 квартир смотрит и не может найти подходящую по"чистоте", — говорит он.

В Московском регионе, полагают эксперты, где немало замороженных строек и намного больше ситуаций, подобной той, что рассматривается в Череповецком суде, страховка от недостроя или банкротства действительно может быть хорошим маркетинговым ходом девелоперов. Сейчас их от заключения договоров удерживают непопулярность данной услуги (клиенты пока не видят в ней смысла«) и большой страховой взнос, а ведь для покупателей квартиры экономкласса очень важен бюджет покупки. Страховые услуги на рынке недвижимости повышают стоимость квартиры в среднем на 1-2%.

Но клиенты реагируют на продвижение таких услуг гораздо лучше, если их стоимость включается в риэлторскую комиссию. И покупателю предлагается нечто вроде «страовки в подарок».

Хорошо, но непонятно

— Обманутых дольщиков, к сожалению, много, — говорит Наталья Саакянц, коммерческий директор департамента жилой недвижимости «Система-галс». — Поэтому страхование предварительных договоров купли-продажи и соблюдения сроков строительства имеет свои плюсы. Для застройщиков это могло бы стать дополнительным стимулом соблюдать обязательства перед клиентами. Но схема взаимодействия страховщиков и строителей не совсем понятна, никакими правовыми актами она не определена. Бизнес российских стройкомпаний непрозрачен, вряд ли они захотят раскрывать его детали «посторонним» в лице страховых компаний. Поэтому у девелоперов эта услуга не вызывает большого интереса.

К тому же страховщики скорее всего предпочтут работать с крупными компаниями, у которых риск недостроя минимален. Люди больше рискуют, покупая объект на стадии котлована у мелких, неизвестных компаний, но последние вряд ли будут желанными клиентами страховщиков.

Для дольщика сегодняшние большие выплаты по страховке могут перечеркнуть ее завтрашние потенциальные выгоды.

«РМ»
10.11.11.
Фото: forbes.ru