«Опасно, дорого, ресурсоёмко». Массовое индустриальное домостроение — тупик в решении жилищной проблемы страны?

Когда сразу два эксперта в сфере жилищного строительства говорят одно и тоже фактически одними и теми же словами, пожалуй, к этим словам стоит прислушаться.

На минувшей неделе практически синхронно вышли две публикации: колонка обозревателя «Коммерсанта» Григория Ревзина и интервью «Эксперту» академика Международной академии архитектуры, научного руководителя ЦНИИП Минстроя России Александра Кривова, посвящённые перспективам отечественного индустриального многоэтажного домостроения. По мнению обоих экспертов, перспективы эти нельзя назвать радужными. Мало того, эта индустрия, развиваясь в своём прежнем тренде, становится угрозой устойчивости и безопасности страны.

В конце прошлого года СамолётЪ писал после традиционного послания мэра Череповца о новом тренде в развитии города: он, город, вместе с новым мостом уходит за реку Шексну. Не увеличиваясь в своём абсолютно выражении, население индустриального города постепенно должно вырасти минимум в пять раз в одной конкретной точке — Зашекснинском районе, где появятся новые спальные микрорайоны, состоящие из многоэтажек, построенных индустриальным способом, школ, детских садов и магазинов.

Люди (в основном, молодые и активные) переедут сюда вслед за новым жильём. Отцы города и области при этом считают, что этот переезд закрепит их на этой территории.

Эксперты, которых мы упомянули в начале, предполагают, что это будет только репетиция настоящего большого переезда, главная цель которого — спальные районы Москвы или Санкт-Петербурга.

Дорогое «доступное» жильё

Просто такова железная логика национального проекта «Доступное жильё». Этот проект сейчас забуксовал по всей стране. Но новый вице-премьер Марат Хуснуллин обещает его реанимировать с помощью опробованной в Москве программы реновации, распространённой на всю Россию.

Сегодня в России около 25 кв. м жилья на человека. Это показатель, соответствующий нижней границе восточноевропейских стран, и примерно вдвое меньше развитых. Это означает, что верхняя часть массового платежеспособного спроса удовлетворена. Но 45% россиян, по опросам «Дом.РФ», планируют увеличивать площадь квартиры. Отсюда необходимость сдвига модели массового жилья, что требует удешевления строительства, использования дешевой земли и развития ипотеки.

Между тем политика государства направлена в прямо противоположную сторону. Это выражается в повышении стандартов функционального, социального и инфраструктурного обеспечения жилья, что уже ведёт к удорожанию последнего. Это, во-первых, во-вторых, ужесточены финансовые требования к частным девелоперам, что заставляет их разоряться и уходить с рынка. Это ведёт к его, рынка, монополизации крупными частными игроками и (или) госкорпорациями. «Всякий знает, — шутит Григорий Ревзин, — что монополизация рынка — верный путь к удешевлению продукта».

На стоимость жилья влияет (естественно, в сторону увеличения) и забота государства об общественном благе: следуя логике защиты советских социальных завоеваний, оно требует не допустить сокращения минимального обеспечения советского микрорайона (транспорт, школа, детсад, поликлиника, универмаг) и даже существенно его превзойти (спорт, досуг, культура, благоустроенная среда), притом что это существенно повышает цену квадратного метра, когда требуется ее снизить.

А в это время, как любят писать в детективных романах, платежеспособный спрос населения в стране в 2,5 раза ниже предложения. И чтобы его удовлетворить, по-хорошему, надо не строить ничего кроме дешёвых (во всех смыслах) квадратных метров.

То есть, говорит Ревзин, нет сомнений в том, что Марат Хуснуллин может построить 120 млн кв. м, равно как и 200 млн — это сложная, но решаемая задача. Вопрос в том, кто их купит. Пример Китая, где в 2018 году удалось выйти на показатель 30 кв. м на человека, показывает: счёт нераспроданных и незаселённых микрорайонов пошел уже на десятки миллионов квадратных метров. В России квартиры покупают в Москве и городах-миллионниках, но не в Тамбове или Кинешме, куда со своей реновацией хочет прийти Хуснуллин.

Иждивенцы на сырьевой ренте

Это значит, что самые работоспособные, образованные и экономически активные граждане будут вытягиваться из всей России и переселяться в Москву. Они делают это и сейчас, но будут делать тоже самое гораздо быстрей, усиливая угрозу устойчивости и безопасности страны. Так, напоминает эксперт, никто не делает: ни в Париже, ни в Тель-Авиве, ни в Лондоне или Нью-Йорке. Так не делали, между прочим, и в СССР. Советская власть не продавала жильё, хотя и строила его — не на окраинах мегаполисов, а там, где ей нужно было осваивать территории.

Сегодня, увы, это невозможно. По той причине, утверждают Ревзин и Кривов, что у государства просто нет стратегических планов освоения территории. И пока быть не может, поскольку при доминирующей экономике сырьевой ренты развивать города — значит плодить иждивенцев. А, как иначе, когда при 74% городского населения экономика не городская: доходы идут от недр, а города — это «иждивенцы на сырьевой ренте, и перестроиться на постиндустриальный профиль экономики пока не получается». Вопрос: зачем же тогда государство цепляется за национальный проект «Доступное жилье», заведомо неисполнимый из-за ограниченного платежеспособного спроса?

Отчасти потому, что не видит альтернативы массовому индустриальному домостроению, которое строители подают как пик технологической революции, без которой массовый спрос на жильё не может быть удовлетворен. Девелоперы, а вместе с ними и государство, продолжают верить в то, что пока Россия не удвоит (а если брать стандарты развитых стран с северным климатом — утроит) количество квадратных метров на человека, перспективы такого производства жилья безоблачны.

То есть по-другому обеспечить миллионы россиян жильём, только как построив бесконечное Бирюлёво или островки провинциального Китая посреди хрущёвской рабочей слободки, невозможно?

Альтернатива «бесконечному Бирюлёву»

Эксперты с этим категорически не согласны. Не согласны и сами россияне, по опросам, это 60–70 процентов населения. Люди живут в квартирах в многоэтажках вынужденно — вся система загоняет их туда. В России лишь треть семей живет в индивидуальных домах. Для сравнения: в США — 72 процента, в Германии — 82 процента, в Финляндии — 89 процентов.

Себестоимость квадратного метра малоэтажного жилья кратно ниже, чем у многоэтажек, говорит академик Кривов. При строительстве своих домов себестоимость и стоимость стремятся совпасть — в результате бюджет домохозяйств в полтора-два миллиона рублей с учетом кредитов позволяют рассчитывать либо на дом в сто квадратных метров на своей земле, либо на небольшую однокомнатную квартиру на энном этаже. Но маленькие квартиры, которые сейчас так активно строят, — это демографический тупик: для семей с детьми они не годятся.

И Григорий Ревзин, и Александр Кривов единодушны в том, что ставка на типовое стандартное жилье как на жилье будущего является анахронизмом. Вопрос о будущем жилья должен решаться вне этих координат. Поиск ответа на него становится цивилизационной задачей поиска нового образа жизни. И первый шаг к её решению заключается в переходе на малоэтажное и односемейное жилищное строительство. Под это нужно перенацеливать законодательство, нацпроекты, ипотеку, систему землепользования.

Сергей Авдеев
СамолётЪ