Медвежья услуга. В чём вред для граждан и бизнеса от изменений механизма оспаривания кадастровой стоимости

Пик недовольства результатами последней кадастровой оценки, проведённой в Вологодской области, со стороны граждан и предпринимателей, выливающегося к примеру, в Череповце в настоящую осаду налоговой службы несогласными гражданами, совпал с одобрением правительством страны законопроекта о совершенствовании механизмов государственной кадастровой оценки.

Власти Вологодской области встретили правительственную инициативу с большим воодушевлением — очевидно, в надежде, что эта новость поможет купировать недовольство населения региона. Спикер областного заксобрания Андрей Луценко, напомнив, что две подряд кадастровые оценки, проведённые на Вологодчине, оказались «несовершенными» — стоимость недвижимости «выросла в десятки раз» — заявил, что «депутаты ЗСО, безусловно, поддержат любые поправки в федеральное законодательство, которые смогут повлиять на ситуацию».

Главным достоинством поправок Луценко считает то, что гражданам не придется обращаться в суды для оспаривания стоимости. Независимые же эксперты считают фактический отказ от независимого судебного оспаривания ошибок оценщиков одним из главных недостатков правительственных поправок — он подрывает интересы граждан и бизнеса.

На самом деле поправки в законы «О государственной кадастровой оценке», «Об оценочной деятельности» и в Земельный кодекс, которые в четверг правительство одобрило на своём заседании, — это ответ не столько на сформулированный запрос населения, сколько исполнение требования Владимира Путина, содержащегося в его прошлогоднем послании Федеральному собранию.

Суть поправок сводится к тому, что ошибка, которая была допущена при установлении кадастровой стоимости, будет исправляться в пользу владельца недвижимости. Если пересмотренная стоимость оказалась ниже первоначальной, она будет ретроспективно применяться за весь период со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), объяснил премьер-министр Дмитрий Медведев. По словам руководителя Росреестра Виктории Абрамченко, если ошибка системная — исправляться сразу в отношении всех объектов, чья стоимость была рассчитана с ней. Также власти собираются следить, чтобы цены на похожие объекты недвижимости сильно не отличались друг от друга. Сравнивать их предлагается по Индексу рынка недвижимости — он определяется по ценам сделок, данные о которых есть в ЕГРН.

Проект меняет и механизм внесудебного установления кадастровой стоимости — рассматривать заявления граждан теперь будут непосредственно государственные бюджетные учреждения (ГБУ, проводившие оценку, как в Вологодской области, и наделавшие кучу ошибок), а не независимые комиссии при Росреестре. И лишь при отказе исправить оценку гражданин может оспорить решение ГБУ в суде и в случае выигрыша получить возмещение издержек. Этот механизм заменит нынешнюю процедуру установления кадастровой стоимости недвижимости в размере рыночной через суд, которая считается реализацией права гражданина, но стоимость независимой оценки при ней не возмещается. Помимо «режима непрерывного надзора» за госучреждениями, законопроект устанавливает личную ответственность их руководителей за качество оценки: в случае вынесения судом нескольких решений не в пользу ГБУ в течение года их директора лишатся должности.

Эксперты сомневаются, что «личной ответственности» будет достаточно, чтобы сломить харктерные для бюрократических структур традиции «защиты мундира». То есть государственное учреждение, проводившее кадастровую оценку по заказу государства, само будет решать, правильно ли оно ее провело.

Фактически правительственные инициативы купируют две характерные для населения проблемы: сохранившуюся ещё с советских времён массовую фобию по отношению к судебным разбирательствам и низкий уровень доходов граждан, для которых судебные издержки — дорогое удовольствие.

Что касается эффективности новой процедуры по части защиты интересов граждан, то она вызывает большие сомнения. Особенно, учитывая, что, по новым правилам, срок внесения изменений в отчёты об оценке сокращается с нынешних 50 до 30 дней. В то время, как прежний порядок рассмотрения жалоб на кадастровую оценку вполне доказал свою эффективность: по данным Росреестра, за январь — август 2019 года комиссии рассмотрели более 20 000 заявлений почти по 40 000 объектов недвижимости. Их общая кадастровая стоимость в итоге снизилась на 30,3% с 813 млрд до 566 млрд руб.

Вторым существенным недостатком правительственного законопроекта, по мнению независимых оценщиков, является новелла, по которой ГБУ «не вправе заключать договоры на проведение оценки объектов недвижимости в качестве исполнителя». Она де-факто является не запретительной, а разрешительной, то есть создает механизм для расширения полномочий государственных оценщиков за пределы собственно кадастровой оценки. "При введении этой поправки ГБУ сможет заключать договоры на рыночную оценку любых объектов, кроме недвижимости. Это фактически означает создание государственного оценщика и за пределами рынка недвижимости, то есть постепенное огосударствление оценочной деятельности«,— заявил в комментарии «Коммерсанту» председатель Совета Национального объединения СРО оценщиков «Союз СОО» Алексей Каминский.

Сергей Михайлов
СамолётЪ