Удвоение под вопросом. Эксперты и девелоперы считают труднодостижимыми цели нацпроекта по строительству жилья

В минувший вторник в Казани на заседании Госсовета с участием Владимира Путина главы 40 субъектов страны и руководители федеральных структур обсуждали самые актуальные вопросы реализации национального проекта «Жилье и городская среда».

Напомним, что нацпроект предполагает рост ввода жилья в стране до 120 млн кв. м в 2024 году. В Вологодской области через пять лет должно ежегодно вводиться в эксплуатацию не менее 830 тысяч квадратных метров жилья.

Двухдневная командная сессия, предшествовавшая заседанию Госсовета, на которой участники пытались определить основные риски нацпроекта и способы противостояния им, показала, что нацпроект фактически невыполним даже при нынешних объемах финансирования (около 1 трлн руб. до 2024 года, из них 890 млрд руб. — федеральных), а в случае ухудшения экономической ситуации от правительства страны потребуется «дополнительная господдержка». В материалах к заседанию, которые во вторник цитировали информагентства, отмечалось, что выполнение плана по ипотеке возможно «при условии устойчивого роста реальных доходов граждан, обеспечения темпов экономического роста и сохранения макроэкономической ситуации, в том числе инфляции на уровне, не превышающем 4%». В случае же «резкого ухудшения» ситуации потребуются уже меры господдержки — в том числе аналогичные программе субсидирования ипотечной ставки в 2015–2016 годах (Белый дом тогда потратил 20 млрд руб. на снижение ставок для 40% получателей новых ипотечных кредитов).

Частично об этом упоминалось в специальном релизе пресс-службы губернатора, выпущенного сразу после возвращения Олега Кувшинникова из Казани — в нём упоминается необходимость принятия важных системных решений, в том числе на федеральном уровне, для выполнения параметров нацпроекта.

Ипотечное торможение

Особое внимание Олег Кувшинников обращает на уровень ипотечной ставки (цитата из релиза): «Сейчас проценты по ипотеке, которые предоставляют банки, не всем позволяют взять кредит. Наша задача — в перспективе прийти к ставке как минимум 8% годовых. Плюс к этому — система льгот, к примеру, многодетным семьям для того, чтобы жилье на первичном рынке было доступнее».

Каким образом можно прийти к желаемой ставке губернатор не пояснил.Хотя, очевидно, прекрасно знает консенсусное мнение рабочей группы, в которой сам принимал участие в Казани: «С учетом наблюдаемой волатильности на финансовых рынках потенциал снижения ставок в краткосрочной перспективе исчерпан, они перейдут к снижению после окончания периода нестабильности на финансовых рынках», — говорится в материалах рабочей группы.

С октября прошлого года в связи с повышением ключевой ставки ЦБ основные банки повысили ставки по ипотеке на 1,5–2,5 процентного пункта. Согласно же нацпроекту, средний уровень процентных ставок по ипотечным кредитам в 2019 году должен составить 8,9%, к 2021 году ее планируется снизить до 8,5%, а к 2024 году — до 7,9%.

В последние годы ипотечное кредитование росло достаточно бурно. По данным ЦБ, ипотечный жилищный портфель банков вырос за январь—ноябрь 2018 года на 22,2% (за январь—ноябрь 2017 года рост на 13,5%), а объем задолженности на 1 декабря 2018 достиг 6,5 трлн руб. (плюс 25% к той же дате 2017 года).

В Вологодской области, по данным того же Центробанка, в 2018 году было выдано почти 15 тыс. ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) на общую сумму 21,5 млрд рублей. Объем полученных займов по сравнению с 2017 годом вырос на 36,8% или на 5,8 млрд рублей, а их количество — почти на четверть или на 3 тысячи.

В результате объем задолженности по ипотечным кредитам в области на 1 января 2019 года составил 47,6 млрд рублей. За 2018 год ипотечный кредитный портфель увеличился на 11,7%.

Ипотечные рекорды в условиях стагнирующих (в лучшем случае) или падающих доходов населения ложатся на него тяжёлым бременем,что тормозит рост строительного сектора. Граждане пытаются рефинансировать ипотечные кредиты.

Олег Солнцев из ЦМАКП полагает, что, поскольку банки рефинансируют большую часть ипотеки через выдачу потребительских кредитов, то реальный объем ее рефинансирования в 2018 году составил порядка 11%. Это ещё больше усугубляет долговую нагрузку на население.

Всё это подтверждает прежние прогнозы аналитиков по поводу постепенного замедления роста ипотечного кредитования. По оценкам S&P, в 2019 году он замедлится до 15–18% — в рейтинговом агентстве объясняли это постепенным удовлетворением спроса населения, а также остановкой снижения ставок из-за девальвации рубля, роста инфляции и ужесточения денежно-кредитной политики. Российское рейтинговое агентство АКРА, в свою очередь, ожидает снижения годовых темпов роста ипотечного рынка в 2019 году до 15%.

Как можно понять из сообщений СМИ, рабочая группа Госсовета достаточно честно предупредила президента о том, что в части условий реализации нацпроекта надо «надеяться на лучшее, но готовиться к худшему». У Владимира Путина, как можно предположить исходя из его заявлений на Госсовете, это предложение протеста не вызвало — президент подчеркнул, что нужно «соответствующим образом» стимулировать строительство жилья, не допуская роста ставок.

«Надеюсь, что наши прогнозы по поводу того, что этот рост ставок будет иметь кратковременный и разовый эффект, на сегодняшний день нет оснований думать иначе», — подчеркнул президент.

Дополнительное обременение

Кстати, позицию президента по достоинству оценили и застройщики. Комментируя Самолёту итоги казанского Госсовета, финансовый директор компании «Железобетон-12» Илья Кудрявцев отметил впечатление представителей отрасли от позиции Владимира Путина — «президент чувствует свою ответственность за то, что происходит с рынком». «Буквально в каждой своей фразе он возвращался к ситуации, когда застройщики сталкиваются с необходимостью привлекать дополнительное банковское финансирование, уходя от старой схемы с привлечением средств непосредственно дольщиков, — говорит эксперт. — Это ложится на них дополнительным обременением. Президент подчёркивал, что он понимает: это вызовет рост цен. И это необходимое зло для достижения сбалансированности и устойчивости рынка. Непривычной является ситуация, когда чиновник такого ранга берёт на себя ответственность за такое решение. Это кажется новым и приятным фактом. Президент не стал прятаться, а откровенно обозначил свою позицию».

На самом деле больше всего застройщиков заботят именно обременения, накладываемые новыми правилами ведения бизнеса. И в меньшей степени — те технические моменты, которые в качестве поддержки отрасли обсуждались на Госсовете: компьютерное проектирование и моделирование или типовое проектирование — не только отдельных домов, но и целых микрорайонов.

Глава Минстроя Владимир Якушев объявил, что пока для поддержки застройщиков ведомство ускорит разработку критериев, по которым строительные проекты можно будет завершить по старым правилам,— фиксирующее их постановление правительства должно быть подготовлено в ближайшие два месяца.При этом планы по строительству 120 млн кв. м жилья в год (к 2024 году), вписанные в нацпроект по строительству, остаются в силе, объявил министр.

— Будут ли эти планы поддержаны адекватным потребительским спросом на жильё? — с таким вопросом СамолётЪ обратился к Илье Кудрявцеву.

— Весь вопрос, по какой ценемы предложим рынку в два раза больше квадратных метров, чем сдаётся сейчас. Заявленные цифры не являются запредельно высокими для того рынка, который существовал буквально несколько лет назад. Конечно, с несколько иными располагаемыми доходами населения и т.д.Но они трудно достижимы в ситуации, когда идёт ужесточение регулирования отрасли. Надо понимать, что выполнить такой «забег» с дополнительными гирями на ногах нереально. Это очень амбициозная задача. Не только в рамках региона — она выглядит очень амбициозно в рамках всей страны: увеличение выпуска квадратных метров жилья на душу населения одновременно с увеличением их стоимости, связанным с дополнительным обременением, которое накладывает введение эскроу-счетов.

— На Госсовете большое внимание уделялось ипотеке, как основному инструменту решения задачи наращивания жилищного строительства. Почему не рассматривается вопрос прямого субсидирования государством строительства социального жилья, которое затем можно было бы сдавать гражданам внаём? Как вы относитесь к такой форме решения проблемы?

— Интересная позиция. Государство в конечном итоге — некий распределитель ресурсов. В том числе, ресурсов финансовых. Можно представить, какое влияние может оказать условный миллиард рублей, как некий бюджетный лимит, на увеличение спроса и темпов строительства.Если, с одной стороны, его потратить на строительство конкретного жилья, чтобы потом сдавать нанимателям. Либо, с другой стороны, этот миллиард направить на субсидирование процентной ставки. В первом случае на эти деньги можно построить 2-3 многоквартирных дома, в которых будет примерно 1500 квартир. Если же мы говорим о субсидировании тем же миллиардом ипотеки, то количество выгодоприобретателей от этой суммы (и, соответственно, её эффект) будет кратно больше. Если бы бюджет был бездонной бочкой, правильней было бы целевым способом выделять жильё внаём тем, кто в нём на самом деле нуждается. Лучшее решение трудно придумать. Но это будет либо очень дорогое, либо не очень значительное по своему эффекту решение в условиях, когда ресурсы бюджета ограничены, и необходимо каждый рубль использовать максимально эффективно для поддержки рынка.

Юрий Антушевич
СамолётЪ