Сергей Васюнов: «Конкуренции в традиционном понимании между управляющими компаниями нет»

Руководитель одной из крупнейших управляющих компаний Череповца рассказал редактору Самолёта об особенностях бизнеса по управлению жилой недвижимостью, который почему-то до сих пор многими воспринимается как некая общественная (и, желательно, бесплатная) нагрузка.

Фото: СамолётЪ

— Сергей Александрович, и всё-таки то, чем занимается группа компаний «Олимп» — это бизнес или нет?

— Не знаю, как в других городах, но наш город в свое время принял правильное решение: в 2005 году — всем МУПам (муниципальные унитарные предприятия, Ю.А.) дали возможность стать частными. И «костяк» нашей компании сформировался из частей бывшего МУПа, а руководители УК — бывшие специалисты МУПов. Если бы та работа, которой мы занимаемся, была переложена на конкурсной основе на созданные с нуля частные структуры, думаю, в городе сегодня порядка не было бы. Но, наверное, на этом положительная часть жилищно-коммунальной реформы в части управляющих компаний и закончилась.

После того, как в городе были созданы частные управляющие компании, их немедленно сделали «источником зла», постоянно нарушающим жилищное законодательство: СМИ с удовольствием рассказывают об этом населению. И такая позиция, к сожалению, всеми поддерживается.

— И как вам работается в таких условиях?

— Я иногда сам задаю себе этот вопрос: «зачем мне это надо?» Мне 48 лет, я большую часть жизни работаю в этой сфере. Куда мне идти? Хочется нормально работать и вести предприятие. Видимо, ещё какой-то внутри стержень остался, который в своё время заложили родители: раз начал, делай до конца. Мне нравится работать. Это моё, если можно так сказать, «хобби», увлечение. Но работать очень сложно, потому что поддержки нет вообще. Каждый варится в собственном соку. Любые изменения на федеральном уровне и на нашем региональном и местном мы пытаемся решить сами, не надеясь ни на чью помощь. Поэтому очень часто получаются пробуксовки, несостыковки, даже в одном городе УК между собой часто не могут договориться. Поэтому большинство жалоб от населения связаны (а мы специально это анализировали) не с качеством предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, потому что мы оказываем услуги ровно за те деньги, которые получаем от жителей. А с тем, что люди хотели бы получить больше, но не за дополнительную плату, а за уже существующий тариф. Но так не бывает, это противоречит действующему жилищному законодательству.

Любые изменения, будь то переход к новой системе обращения с отходами или капитальные ремонты регионального оператора, или появление нового поставщика электроэнергии — всё немедленно находит своё отражение на собственнике и его кошельке, но опосредовано — через нас.

Но людям это никто не разъясняет. Вот увидите, 1 января к нам придет новый региональный оператор по вывозу мусора. И 100%, что мы вернёмся к разговору о тарифах.

— Думаете, он придёт?

— Думаю, да.

— Просто, четвёртый год уже говорят об этом...

— Думаю, придёт. И цена на вывоз мусора поднимется в несколько раз. А почему? Чем не устраивала старая схема? Как людям будут это объяснять? Никак. И чувствую, опять крайними останемся мы — управляющие компании. Мы наверняка столкнемся и с проблемами содержания контейнерных площадок, с переполнением их мусором. Кто отвечает за территорию? Мы. Любые несостыковки, казалось бы, мелочи — они вызывают определенный негатив. И сколько мы не говорим, что это нонсенс — самим собственникам определять, какой на доме будет тариф, — никто нас не слышит. Спросите любого на улице, каждый скажет, что зарплата должна быть высокой, а налоги низкими. Но так не бывает в реальности. В реальности налоги высокие, и я никак не могу это изменить, потому что таков закон. Ресурсники каждый год пересматривают тарифы, новый региональный оператор по мусору сейчас придет и, вероятно, тоже поднимет цены. А мы снова окажемся в самом конце этой очереди. Знаете, это очень сложно — предоставить хорошую услугу за мизерную плату. Мы не раз встречались с нашими городскими депутатами и старого, и нового созыва. Среди них много толковых, молодых. Уже после выборов они выходят на дома к собственникам, проводят встречи по поводу того, что людей волнует. Я бывал на нескольких таких встречах. И ни разу не услышал от депутатов вопроса: «Чем можно помочь УК?» Наверное, потому что даже у них успело отложиться в голове, что все управляющие компании работают плохо. Тогда чего им помогать?

— Что самое сложное в работе управляющей компании?

— Уже несколько лет, как мы с собственниками в большей части вопросов нашли общий язык. Все проблемы решаем. Есть, конечно, и «профессиональные» жалобщики, но это скорее исключение. Сложнее выстраивать отношения с властью. Работаем с народом сами — проводим собрания, обновляем сейчас списки на домах: где у нас есть советы, инициативные группы. И люди остаются с нами, никто уходит не хочет. В последнее время скорее мы отказываем дому в обслуживании из-за нарушения платёжной дисциплины. Сейчас вот идёт переход на прямые расчёты. С одной стороны, уходит наша постоянная «головная боль» — необходимость работать с чужими деньгами, вся эта лишняя ответственность. С другой, — будет сложнее работать с неплательщиками в виде отключения ресурса за неуплату. Думаю, нам придётся заключать какой-то договор с гарантирующим поставщиком. Но работать в целом можно.

— В городе достаточно много управляющих компаний. Что можно сказать о конкуренции между ними?

— В том виде, в котором я понимаю конкуренцию, её у нас нет. У нас уже около 80 компаний, и они все работают по-разному.

Конкуренция, я считаю, — это когда определены рамки и «правила игры». Неважно, частное ли у тебя или государственное предприятие.

Возьмём, например, ситуацию с двумя магазинами через дорогу. Один работает с «черной» кассой, другой — официально. Естественно, что цена на товар у них разная — у первого она ниже, у второго выше. Вы куда пойдете? Наверное, туда, где дешевле. Но, соответственно, у второго магазина, где цены выше, есть и контроль качества продукции, и техника безопасности, в общем всё, что закладывается в цену. Поэтому, когда мы говорим о таком понятии, как конкуренция в нашем бизнесе, то надо понимать, что для неё должны быть созданы определенные условия. Когда, к примеру, все 80 управляющих компаний законопослушны и платят налоги. Когда в результате деятельности предприятия появляется хоть какая-то прибыль, которую можно пустить на повышение качества услуг, чтобы повысить конкурентоспособность. Но если, условно говоря, я сегодня своими доходами с трудом закрываю МРОТ, конкурировать очень сложно. А основной критерий привлекательности предприятия у населения сейчас — совсем не расширение перечня услуг и не качество работы, а цена вопроса. Например, в начале года от нас ушёл дом, где собственникам предложили тариф на несколько рублей ниже. Сделала это новая на рынке организация, у которой на обслуживании был один дом, сейчас стало два. Как в такой ситуации быть? Я пока не знаю.

— Людей, пожалуй, можно понять. Все говорят, что доходы у населения падают...

— С одной стороны, да. Но в данном случае мы стали заложниками.

— Получается, все общеэкономические неурядицы сказываются на вашей сфере?

— Я всегда говорил, что Жилищный кодекс — это разумнее изменение законодательства о наделении нас ответственностью за содержание жилья. Раз государство хочет, чтобы все были собственниками, это, наверное, правильно. Но как он реализуется? Проблемы как были, так и остаются. Та же проблема задолженности по платежам за ЖКУ. Несколько лет назад мы говорили с вами по НФУ (непосредственная форма управления домом, Ю.А.)? Хорошая форма: люди платят деньги напрямую ресурсникам. А от идеи до принятия поправки в закон прошло почти четыре года. Государственная машина неповоротливая. Казалось бы, наконец приняли хороший закон, но тут же придумали, что надо проводить собрания собственников. Зачем?! Примите закон для всех, чтобы он сразу начал действовать. Мы уже полгода проводим собрания, а люди всё ещё неохотно идут на эти изменения, говорят, что их «всё устраивает». Мы объясняем, но всё это очень сложно донести.

— Мы начали разговор с того, что нынешние крупные УК города — это бывшие муниципальные предприятия. Но потом процесс на этом рынке пошёл в обратную сторону — стали появляться новые МУПы. Всё-таки какая, на ваш взгляд, форма предприятия эффективнее для управления домами?

— Думаю, МУП — это неплохо. Муниципалитет такой же собственник, он может создать свою УК. Особенно в условиях, когда существует ветхий и аварийный жилой фонд, который не интересен частным компаниям. Например, около 80% фонда, который сейчас на обслуживании в МУП «Теплоэнергия», — это старые здания на Ленина, Чкалова, которые нуждаются в комплексных капитальных ремонтах. А если говорить о конкуренции, то, как я уже говорил, «правила игры» должны быть одинаковы для всех. Если мы знаем, что существует муниципальное предприятие «Водоканал», которое за счёт средств от основной деятельности закрывает «зазор» в тарифах на обслуживание домов своей одноимённой управляющей компании, то какая здесь конкуренция? А так, конечно, МУПы имеют право на существование. Всё хорошо до тех пор, пока власть не начинает излишне лоббировать интересы своих МУПов. Мы помним сравнительно недавнюю ситуацию, когда по нескольку раз в неделю в СМИ появлялись материалы о том, как хорошо работают МУПы и как плохо — частные УК. Сейчас такой оголтелой пропаганды уже нет. Как нет со стороны «Теплоэнергии» и «Водоканала» уже таких агрессивных попыток «отщипнуть» кусок от жилого фонда частных УК. Предприятия работают с тем фондом, который есть. И, честно говоря, я им не завидую — фонд им достался сложный, мама, не горюй! Делать ремонты, обслуживать его при низком тарифе — очень сложно.

— Вам приходится работать с большим количеством сторонних, подрядных организаций, как складываются эти отношения?

— Больших сложностей нет. Нас связывают договорные отношения, где все обязанности и права четко прописаны. Это лифтовые службы, дезинсекция, дератизация и дезинфекция, вентиляция, газовики, мусор. Главная сложность в том, что это всё — частные компании, которым, чтобы повысить свой тариф, не нужно проводить собрания собственников. И каждый год, ссылаясь на инфляцию, они свои тарифы увеличивают.

— И при этом имеют дело не с собственниками, а с вами?

— Да. И мы вынуждены принимать их условия. Потому что в их сфере конкуренция достаточно низкая: к примеру, всего три организации с практически одинаковыми ценами. Мы вынуждены выходить на дома и проводить собрания. Потому что это не наши, а их деньги. Сколько должно пройти времени, когда до государствадойдет, что коммунальные ресурсы «задавят» УК? Всё вырастет, а наша дельта останется на прежнем уровне. И с учётом того, как проводятся капремонты, ничем хорошим это не кончится. С тарифом что-то нужно делать. Надо наделять регионы, муниципалитеты полномочиями, позволяющими уйти от практики проведения собраний.

— Волнуют ли управляющие компании такие общие для всех предпринимателей проблемы, как, например, высокая налоговая нагрузка, административный контроль?

— Естественно, у нас эти проблемы тоже есть. Мы тоже частный бизнес и на нас никакие особые льготы не распространяются. Налоговая тема нас волнует.

— У вас упрощенная система налогообложения?

— Да. Мы в своё время вынуждены были на нее перейти и разделить наши ЖЭУ, дома, людей и прочее, чтобы попасть в необходимые критерии. Проверки тоже есть. И пусть они будут. Я считаю, что в принципе это неплохо, главное, чтобы не было перекосов.

Самая главная проблема, я о ней говорил ещё когда работал на должности начальника городского департамента ЖКХ, в том, что нет связи между исполнительной и законодательной властью города, региона и федерации.

Если бы она была, если бы депутаты всех уровней отстаивали интересы сферы ЖКХ,то, возможно, некоторые важные вещи нашли бы свое отражение в Жилищном кодексе.

— Существует любопытный, на мой взгляд, парадокс, когда чиновники и депутаты пытаются решать проблемы жителей многоквартирных домов «через голову» УК, часто вопреки здравому смыслу...

— Да. Ежегодно на каждом доме мы проводим по нескольку собраний. Это раздражает людей. Что мешало перейти на прямые расчёты без проведения собраний? Закон позволяет это сделать. Но никто не хочет этим заниматься, собираться, разговаривать, принимать решения. То же самое с капитальными ремонтами домов, которые организовывает региональный оператор. Сколько можно говорить об этом — завышенные сметы, бешеные цены? Не можете в фонде навести порядок — помогите перевести к нам спецсчета домов. У людей будет больше денег: на капремонт деньги потратят и ещё останется. С депутатами разговариваешь: нет, говорят, деньги на спецсчета компаний — это у вас воровство может быть... А контроль при спецсчёте ещё жёстче, чем в фонде регионального оператора.

— Интересно, что они будут говорить, если вдруг окажется, что региональный фонд капремонта — это настоящая «кормушка» для не самых добросовестных подрядчиков...

— Может, так и будет. В этом году в Череповце должны были быть отремонтированы 240 домов, а денег хватило на 40. А 200 — куда-то отодвинулись. Но они ведь никуда не делись. Такими темпами программа ремонтов может откладываться до бесконечности. Как так можно? Умные люди понимают, что надо увеличивать тариф, но и это уже не спасает. Дома не молодеют, а стареют. Такие сметы на ремонты любой тариф сожрут за полтора-два года. Как объяснить это людям? Я не знаю.

Беседовал Юрий Антушевич
СамолётЪ

Поделиться
Отправить

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.