Илья Кудрявцев: «Период низких цен на жилье закончился»

СамолётЪ попросил финансового директора череповецкой девелоперской компании «Железобетон-12» оценить процесс перехода строительной отрасли от долевого строительства к проектному финансированию.

Фото: sonnikpro.com.

Оперативный перевод жилищного строительства на банковское финансирование — инициатива Владимира Путина, который дал год назад соответствующее поручение правительству.

Полный переход должен завершиться 1 июля 2019 года, после этой даты застройщики обязаны будут аккумулировать средства дольщиков на эскроу-счетах в банках. Изначально мера призвана решить проблему обманутых дольщиков. Но по поводу её перспектив у экспертов мнения неоднозначные. Например, экспертный центр бизнес-омбудсмена и Институт экономики роста (ИЭР) прогнозируют, что число обманутых дольщиков, напротив, может вырасти более чем в два раза — с текущих 151 тыс. до 327–491 тыс. человек к 2024 году. Ряд застройщиков не смогут выполнить обязательства перед дольщиками, так как механизм работы с эскроу-счетами не налажен, объяснял «Коммерсанту» директор ИЭР Анастасия Алехнович. "При текущей скорости работы через эскроу-счета все платежи задерживаются, что приводит к нарушению графика строительных работ«,— отмечала она. Отсюда, продолжает эксперт, риски увеличения числа проблемных объектов.

— Что можно сказать о проблемах перехода на новую систему череповецких и вологодских застройщиков? — с таким вопросом мы обратились к Илье Кудрявцеву.

Илья Кудрявцев

— Сам переход — это длительный процесс, т.к. вступление в силу тех или иных законов зачастую отложено во времени. Обязательное использование эскроу счетов законом определено только для проектов, которые начнут свое существование (т.е. получат разрешение на строительные работы) после 1 июля 2019 года. По старым проектам ещё остаются в силе старые отношения «застройщик-дольщик». Это такой плавный переход, растянутый во времени. Если говорить о большей части проектов, по которым застройщики сегодня собирают деньги с дольщиков, то государственный контроль ведется следующим образом.

Есть расчетные счета, которые должны быть открыты в специализированных банках. Таких банков примерно 50, и большинство из них в нашем регионе даже не представлены. Их уполномочили осуществлять контроль за расходованием средств. То есть контроль возложен на финансовый сектор. Банки должны по формальным признакам контролировать, не направляются ли данные средства не по назначению — например, на выдачу займов, оплату ценных бумаг, векселей и т.п. В широком смысле — на цели, не связанные со строительством объекта. Почему возникла эта история? Думаю, изменения в закон — это отчасти ответ на крах Urban Group. Urban Group — это весьма крупная, федерального уровня компания, с обязательствами перед почти 20 000 дольщиками, которая в последнее время на слуху у многих наших жителей, хотя и не вела деятельности в нашем регионе. И переходные положения закона — попытка избежать повторения такой вот весьма болезненной ситуации — банкротства очень крупной компании. В частности, ограничить перекрёстное финансирование объектов.

— Нашим местным аналогом Urban, наверное, можно считать печально известную в регионе компанию «Стройиндустрия»?

— Чем-то похожи. По крайней мере, по масштабу общественного и политического внимания. Является ли новый закон панацеей от повторения таких ситуаций? Думаю, нет. Не будучи глубоко погруженным тему банкротства данных предприятий, я все же предположу, что причины печальных событий кроются не только в отсутствии контроля за расходованием средств.

— Для чего же тогда нужно было менять законодательство?

— По моему мнению, введение спецсчетов (не путать с эскроу) было сделано для того, чтобы в случае повторения таких инцидентов легче было доказывать виновность лиц, к ним причастных. Если запрещено перебрасывать средства с объекта на объект, значит, теперь за это наказать проще. Но, по сути, это касается только крупных застройщиков. Да и их ограничили в действиях весьма условно. Если у застройщика будет необходимость, он поступит так, как посчитает нужным. Здесь как с ребенком — шлепками вазу не склеишь, да и следующую не с любым убережешь. Второй момент — закон писался очень быстро: 30 мая было совещание и поставлена задача: в течение месяца подготовить новые изменения. А 30 июня документы легли на стол президенту. В результате получилось так, что закон написан с множеством нестыковок, поэтому участниками процесса (в том числе и банками) он трактуется по-разному.

— Наверное, такие разные подходы можно считать минусом закона. А что бы вы отнесли к его плюсам?

— То, что застройщику запретили брать плату наличными деньгами. Это была однозначно высокорисковая история для дольщика. Деньги на счёт застройщика в этом случае могли попадать с большим отставанием, если вообще попадали. Представим ситуацию, когда, к примеру, дольщик по какой-то причине утратил подтверждающий документ на оплату, а застройщик прекратил деятельность. Новая администрация поднимает документы, а денег нет. И у дольщика возникает проблема доказать, что он действительно их платил. А суммы немаленькие. Поэтому изменение действительно важное и нужное. Оговорюсь, есть ещё договоры цессии, переуступки, по которым сохраняется возможность обходить это ограничение. И здесь необходимо понимать, что у надзорных структур нет возможности проконтролировать каждый шаг застройщика. Есть ограничения и с точки зрения действующего законодательства, и с точки зрения оценки возможных экономических последствий, да и кадровый вопрос в любой контрольно-надзорной деятельности имеет место. Поэтому при заключении договора, как и прежде, большая доля ответственности по выбору надлежащего партнера лежит на самом дольщике.

— Кстати, как дольщик может себя обезопасить, какие у него есть для этого механизмы?

-Чем больше потенциальный дольщик соберет информации о своем застройщике, тем лучше. Первое, на что стоит обратить внимание — репутация компании. Да, на практике мы видим, она не может гарантировать 100% положительный результат. И все же её отсутствие, как правило, существенно повышает риски.

Второе. Объем ответственности застройщика. Зачастую под раскрученным брендом договора долевого участия заключают юр. лица, созданные «под проект». И дольщику бывает очень трудно разобраться, кому он даёт деньги и чем, кроме своего имени, застройщик перед ним отвечает. Для этого нужны специальные знания или люди, которые могут проконсультировать. Всё это требует кропотливого изучения: изучение отчетности компаний, плюс официальных данных на сайтах государственных органов, и неофициальных — на форумах, например. И не надо стесняться задавать неприятные вопросы самому застройщику. Главный вопрос, на который стоит искать ответ — насколько застройщик и способен, и заинтересован исполнить свои обязательства перед дольщиками.

По сообщениям в прессе, в ряде проектов у Urban было продано 70-90% квартир, когда ещё и первый этаж не был построен. Многие люди привыкли принимать решения, ориентируясь на большинство: «если в продаже осталось мало квартир, значит, многие выбирают этот объект, значит и мне нужно». Я думаю, такой мотив — это одна из основных причин проявления с толь масштабных последствий «краха» застройщиков. Дольщикам следует учитывать и другую сторону медали — чем больше продано, тем сложнее будет достраивать. Подобную информацию, даже по косвенным признакам, вполне возможно получить и неспециалисту.

Мне кажется, гражданин хотел бы видеть более простые шаги по выбору застройщика. Но надо понимать, действующая редакция закона пока не дает гарантий от того, что дольщик не попадет в неприятную ситуацию. А до полного перехода на эскроу-счета пройдет еще не один год.

— Как вся эта ситуация «переходного периода» сказывается на строительном рынке?

— Здесь главный вопрос: баланс спроса и предложения. За последние 3-4 года цены на строительные материалы росли, а стоимость квадратного метра готового жилья — нет. Безусловно, себестоимость будет расти и дальше, и доступ новым игрокам на эти рынки будет затрудняться. Но это только одна сторона рынка — предложение. Что будет со стороны спроса, зависит от множества факторов. Пока то, что происходит со спросом, вселяет осторожный оптимизм. Здесь тоже ряд факторов — отложенные покупки, снижение ставок по ипотеке и пр. Наконец, покупатели стали замечать улучшение качества нового жилья относительно вторичного.

Период, когда в течение нескольких лет в Череповце и Вологде были нулевые или даже отрицательные темпы роста стоимости жилья при росте цен на стройматериалы, закончился. Сейчас мы наблюдаем повышение цен на жильё, которое наверняка не будет ниже уровня инфляции.

— Хорошо это или плохо?

— В смысле доступности жилья, наверное, не очень хорошо. Однако, не стоит забывать, что резкое сокращение и проектов и застройщиков в городе произошло ещё до ужесточения требований ФЗ-214. Не все со мной согласятся, но скажу такую вещь: в конечном итоге слишком низкие цены невыгодны покупателю ввиду повышенных рисков (не все застройщики смогут достроить) и сокращения предложения (не будут запускаться новые проекты). Верно и обратное: слишком высокие цены невыгодны строителям: рост цен поначалу спровоцирует расширение деятельности многих компаний, которые впоследствии будут вынуждены мучительно урезать набор проектов, расплачиваясь за перепроизводство.

— Как бы вы оценили усилия вологодского областного правительства по решению проблемы обманутых дольщиков на Вологодчине? Невооружённым взглядом видно, как непросто даётся ему поиск новых инвесторов на старые объекты...

— Мы видим, что власти действительно нацелены решить эту проблему. Если мы посмотрим на незавершённые проекты в регионе, то увидим, что они разные: есть достаточно небольшие проекты, проблемы которых можно решить быстро, выставив проект на торги, подобрать инвесторов, предоставив им земельный участок (как предусматривает закон Вологодской области), чтобы его стоимостью компенсировать затраты застройщика и создать для него экономический стимул для предоставления жилья обманутым дольщикам. По небольшим объектам это работает. И в Череповце есть примеры, когда люди уже получили свои квартиры или находятся в процессе их получения. Но есть крупные проекты, по которым найти земельные участки, цена которых соответствует затратам, практически невозможно. Хорошо если у застройщика-банкрота найдется имущество, продав которое в процедуре банкротства можно погасить долги и направить оставшиеся средства на достройку. Но нужно понимать, что если бы у застройщика было достаточно имущества для того, чтобы расплатиться с долгами, вряд ли он пошел бы на такой тяжелый шаг, как банкротство. Да и процессы эти совсем не быстрые, связаны с длительными судебными процедурами, оценкой, торгами и пр. Здесь же возникает вопрос роли страховых компаний, которые также должны нести свою долю ответственности по страховым случаям. Всё это — масштабный клубок проблем, распутывать его — это большой труд.

— И как с ним справляется регион, на ваш взгляд?

— Мы наблюдаем за этой работой и видим, что участие вологодских властей в ней если не образцовое, по сравнению с другими регионами, то находится на очень высоком уровне. Решение, которое было принято московскими властями по Urban Group — закрыть проблему бюджетными деньгами — наверное, неплохой вариант для дольщиков, и позволительная роскошь для богатого региона. Но для Вологодской области не особенно применим. Поэтому и приходится искать другие, может, менее оперативные и удобные для дольщиков инструменты.

— Переход отрасли на новую систему финансирования способствует или мешает решению проблем обманутых дольщиков?

— Сегодня одной из серьезных причин краха Urban Group называют как раз то, что он ещё несколько лет назад взялся за достройку крупного объекта, финансируя его деньгами дольщиков с других своих объектов. Новая система ограничивает такой переток средств. Это может затруднять работу по достройке проблемных объектов, но трудно спорить с разумностью этого ограничения. К тому же это ограничение не самое ключевое. Там их целых ворох — это и перевод «недостроя» с обязательствами перед дольщиками на новое лицо, и связанные с этим проблемы перестрахования уже проблемного объекта. А рынок страхования строительства вообще сейчас очень сложный, на нем де-факто работает только одна компания — рязанский страховщик Респект. И это только один из «кирпичиков» общей проблемы. А там, в процессе достройки, их возникает множество.

Беседовал Юрий Антушевич
СамолётЪ

Поделиться
Отправить

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.