«Респект» и уважуха. Страховая компания не хочет отвечать за дольщиков «Стройиндустрии», а российский президент — за всех дольщиков страны

Об этом сегодня сообщил РБК Вологодская область. Между тем в последнее время власти города заявляли, что намерены достроить три дома в жилых комплексах «Времена года» и «Речной квартал» с привлечением средств страховщика.

В марте 2017 года один из крупнейших вологодских застройщиков ООО «Стройиндустрия» заявил о финансовых проблемах и начинает поиск инвестора для завершения строительства. Сейчас один дом готов на 75 %, второй — на 10-15 %, на третьем — подрядчик только начал фундаментные работы. На всех трех адресах в настоящий момент строительство не ведется.

«Респект»

Бывший на тот момент заместителем мэра Вологды Сергей Воропанов заявил, что СК «Респект» выступит инвестором, а дома в Вологде достроит череповецкая компания «Монолитстрой». Обязательства СК «Респект» перед дольщиками составляют порядка 600 миллионов рублей.

Однако шло время, а вопрос о строительстве оставался открытым.

«В августе мы провели переговоры со страховой компанией, которая работала с застройщиком. Они были готовы завершить строительство за свой счет. Работы на объектах начались, но потом представители фирмы перестали выходить на связь, и строительство прекратилось», — пояснил Сергей Воропанов.

На встрече с дольщиками в минувшие выходные уже исполняющий обязанности мэра Вологды Сергей Воропанов поведал новые подробности:

«Первоначальный вариант решения вопроса был с участием страховой компании, но она не идет на диалог, поэтому мы вынуждены кардинально поменять наши планы. В том числе рассчитываем на работу по закону Вологодской области».

А пресс-служба городской администрации поспешила напомнить, что закон Вологодской области о дольщиках, который в сентябре приняли депутаты Заксобрания, «предусматривает и денежные выплаты владельцам недостроенных квартир, и преференции строителям, которые будут заканчивать возведение брошенных домов. Каким именно образом будут решать ситуацию с десятиэтажным домом на Гагарина, 72, пока не решено. В любом случае рука остается на пульсе. И вологодских дольщиков будут держать в курсе».

Как выяснил РБК, за время затянувшегося молчания СК «Респект» успела подать в Арбитражный суд Рязанской области заявление о признании генеральных договоров страхования недействительными. Пока иск компании не рассмотрен.

Ситуация осложняется тем, что дольщики «Стройиндустрии» не попадают под действие нового областного закона о долевом строительстве. По его условиям, для защиты прав дольщиков необходимо дождаться либо банкротства фирмы-застройщика, или же пока пройдет девять месяцев со дня нарушения сроков сдачи объекта. Они еще не подошли.

Вместе с тем заместитель губернатора Вологодской области Виталий Тушинов называет сумму, которая необходима для завершения строительства — 1 миллиард рублей. И сегодня речь идет уже о том, что затраты возьмет на себя инвестор, который достроит дома за свой счет. «Сейчас специалисты проводят экономические расчеты, которые необходимо предоставить потенциальному застройщику. Ситуация находится под контролем властей», — прокомментировали РБК в Администрации областной столицы.

Уважуха

Президент РФ Владимир Путин решил решить проблему обманутых дольщиков радикально и поручил профильным министерствам проработать вопрос плавного перехода от долевого строительства жилья к механизму проектного финансирования, сообщил журналистам глава Минстроя Михаил Мень.

Мень отметил, что сроки называть преждевременно, пока дано только поручение разработать предложения, в какие сроки это можно реализовать.

«Рано или поздно нам нужно будет переходить на более цивилизованный рынок без договоров долевого участия, но это дело перспектив, не дело завтрашнего дня», — добавляет министр.

Сейчас таким образом строится до 90% жилья в России. Процесс перехода на новую схему финансирования займет 3-5 лет, сказал «Ведомостям» представитель Минстроя. Какой будет эта схема и как она изменит рынок?

Сейчас застройщик получает финансирование от покупателей будущих квартир и банков, которые при выделении кредитов смотрят прежде всего на исполнение плана продаж. За выполнением обязательств по строительству следит государственный строительный надзор.

При новой схеме финансировать строительство будут только банки, и в этом случае предоставление ими финансирования будет зависеть именно от хода строительства — ситуаций, когда уже оплаченное жилье не построено, не будет.

Отказ от долевого строительства обязательно вызовет рост цен, как минимум на ставку банковских кредитов (сейчас — 15-18%), пишут «Ведомости». В среднем покупка квартиры на этапе котлована могло стоить на 40% дешевле, чем в готовом доме.

Не поспевая за столь стремительно развивающимися событиями, в Госдуме томится очередной вариант закона о долевом строительстве, грозящий, как отзывались о нём девелоперы, вызвать коллапс на рынке жилья.

Законом внедряется принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство». То есть для каждого дома разрешение должно получать отдельное юрлицо. В таком случае невозможно будет осуществлять проекты комплексного освоения территории, считают строители, ведь дома в больших проектах строятся поэтапно. Получить разрешение на весь район — почти невозможная задача. Ведь для этого нужно сразу спроектировать все здания (обойдется примерно в 2000 руб. за 1 кв. м). Потребуются миллиардные вложения и годы подготовки, объясняет «Ведомостям» крупный застройщик. Сейчас темпы проектирования зависят от застройщика.

Важно еще и то, что до сих пор в масштабных многолетних проектах застройщик мог менять отдельные объекты в зависимости от конъюнктуры рынка — размеры квартир, этажность и т. д. Ведь сложно просчитать рынок на 5–10 лет. Измененный закон такую возможность исключает.

Закон устанавливает лимит расходов застройщика на фонд оплаты труда, оплату услуг банка, услуг управляющей компании, рекламы, коммунальных услуг, услуг связи, аренды. На все это можно потратить не более 10% от проектной стоимости строительства. Такой экономики не бывает, уверяют строители. Только фонд оплаты труда у застройщиков составляет около 20% стоимости строительства.

В соответствии с новым законом девелоперу нельзя привлекать кредиты и займы на покупку земли и прочие нужды. Если он до вступления закона в силу покупал землю в кредит, то не сможет привлекать средства дольщиков до момента погашения данного кредита.

В структуре себестоимости затраты застройщика на оформление земельно-правовых отношений (приобретение прав на земельные участки, изменение вида разрешенного использования, планировка территории, инженерные изыскания, проектирование, заключение договоров технологического присоединения) могут достигать до 30% от общей стоимости строительства, а в Москве и того больше.

При всем этом новый закон требует от застройщика показать на счете денежные средства в размере 10% от проектной стоимости строительства.

«Я — один из крупнейших застройщиков страны, меня зачем вы пытаетесь убить?» — так эмоционально комментировал новую версию закона о долевом строительстве владелец крупной девелоперской компании на недавнем совещании в Минстрое.

Теперь, после решения президента вовсе отказаться от долевого строительства как реально работающей бизнес-схемы, девелоперам можно уже не волноваться.

А к уже обманутым дольщикам эти страсти и вовсе не имеют никакого отношения...

Антон Юрьев
СамолётЪ