Земля ценой в копейку

В минувшую пятницу участники публичных слушаний в мэрии Череповца получили представления о предполагаемых параметрах городского бюджета на следующий год. Естественно, что устами и чиновников, и депутатов бюджет назван «социально ориентированным». Честный городской финансист Сергей Косарев пояснил, что это значит: «Проект бюджета на ближайшие три года составлялся в условиях изменения кадастровой стоимости земли и ставок по земельному налогу, коэффициента по единому налогу на вмененный доход и нормативов отчислений в городской бюджет. Формирование же расходной части планируется в рамках целевых программ в соответствии с федеральным законодательством».

В переводе на «гражданский» язык это означает, что из доходных статей бюджета Череповца и регион, и Федерация оторвали сколько могли, но при этом требуют от муниципалитета безусловного исполнения им своих обязательств «в соответствии с федеральным законодательством».

Особенно пострадали два серьёзных источника налоговых поступлений города: налог на доходы физических лиц и земельный налог. В первом случае бюджет потерял 5% (из 20-ти, положенных Череповцу по Бюджетному кодексу). Во втором, по словам мэра города Юрия Кузина, в следующем году прогнозируется потеря до 450 миллионов рублей.

На состоявшейся месяц назад встрече руководства Череповца с депутатами Законодательного собрания Вологодской области Юрий Кузин пояснил причину столь серьёзной потери.

Сначала государство «удобрило почву», проведя методом «кавалерийского наскока» так называемую кадастровую «оценку» земли, в результате которой, по словам спикера ЗСО Георгия Шевцова, «бабушка за участок платит больше, чем крупный мобильный оператор, к примеру». Стоимость земли под жилыми домами существенно выросла, а вот под промпредприятиями и иной бизнес-недвижимостью отчего-то вдруг серьёзно уменьшилась. Понятно, что здесь не обошлось без лоббирования интересов крупного бизнеса, ратующего за свою хилую конкурентоспособность.

Но если бы всё ограничилось только этим... Уже после оценки кадастровой стоимости земли собственники согласно Налоговому кодексу получают право самостоятельно корректировать кадастровую оценку, обращаясь в судебные инстанции. И такая потенциальная возможность активно была использовано практически по всей России.

Специально занявшийся этим вопросом корреспондент «Ведомостей» Сергей Титов, говорит о «лавине исков», которая накрыла российские регионы. Россреестр подтверждает его слова своей статистикой: в первом полугодии таких исков было вдвое больше, чем за весь 2012 год — 2604 против 1200.

Как правило, истцы опротестовывают ошибочную с их точки зрения кадастровую оценку земельных участков, а суды практически всегда становятся на сторону собственников.

Рабочую схему в интервью всё тому же Сергею Титову описывает замдиректора департамента Минэкономразвития Вячеслав Спиренков. Из его рассказа следует, что землевладельцы представляют в суд существенно заниженную оценку (некоторые и вовсе оценивают 1 м² земли в 1 руб.). У кадастровой палаты, которую привлекают по таким спорам как ответчика, денег на проведение альтернативной экспертизы нет, поэтому суд вынужден подтверждать любую оценку истца.

Замминистра имущественных отношений Московской области Андрей Данелюк приводит вопиющий пример, когда Арбитражный суд Московской области и вовсе подтвердил оценку 1 м² земли в Сергиево-Посадском районе в 1 коп.

Вполне естественно, что в большинстве случаев истцами выступают не рядовые землепользователи несчастных 10 соток, а крупные правообладатели (юридические лица). У этих господ есть ресурсы, чтобы фактически шантажировать администрации регионов — им приходится идти с компаниями на мировую: например, снижать стоимость недвижимости примерно на 20%, чтобы не получить судебное решение о той самой копейке с квадратного метра, оборачивающейся зияющей дырой в бюджете.

Понятно, что Вологодская область и город Череповец, в частности, не являются исключением. На уже упомянутой октябрьской встрече мэра с депутатами Юрий Кузин озвучил сумму потерь бюджета от пересмотра «отдельными налогоплательщиками» кадастровой оценки земли: около 100 миллионов рублей.

Как с этим бороться, пока непонятно. На организацию встречных исков в региональных бюджетах нет средств. Заместитель председателя Законодательного Собрания Вологодской области Алексей Канаев предлагает зайти с другого бока — «оценивать компетентность оценивающей организации».

Сегодня закон об оценочной деятельности определяет, что любой отчет оценщика должна подтвердить экспертиза саморегулируемой организации (СРО). Однако Вице-президент Российского общества оценщиков Игорь Артеменков полагает, что значительная часть СРО не контролирует своих членов и подписывает любые экспертизы«. Ответственность оценщика — всего два месячных оклада, отмечает он, а у СРО ее фактически вообще нет.

Оценщики этим пользуются — за кадастровую оценку они готовы брать минимальные суммы, а потом окупают издержки при проведении оценки по заказу собственника участка.

На недавнем аукционе администрации Свердловской области по проведению кадастровой оценки земель двое из прошедших отбор конкурсантов снизили цену контракта практически до нулевой. Согласно сайту zakupki.gov при максимальной цене контракта в 14,8 млн руб. первое место заняло ООО «Уральский центр развития земельных отношений», предложившее провести работы за 4166 руб., второе — за 70 000 руб. — специализированное областное государственное унитарное предприятие «Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости» Свердловской области.

На этом фоне не очень внятное предложение Алексея Валерьяновича «посмотреть, что можно сделать с оценочными организациями, чтобы отрегулировать их деятельность, сделать ее более прозрачной и понятной» выглядит не очень убедительно. Похоже, для кардинального решения проблемы не обойтись без серьёзных изменений в федеральном законодательстве. Просто потому, что проблема носит институциональный характер: база не готова, реестр не наполнен, кадастровая оценка проведена некачественно. Такие же и даже более серьезные проблемы возникнут при введении налога на недвижимость, имущество юридических, и физических лиц, рассчитываемого по кадастровой стоимости. Суды могут захлебнуться в исках, а государство будет нести убытки.

Илья Неведомский
«РМ»
25.11.2013
Фото: cherinfo.ru

«Очень хороший бюджет»

Доходная часть на 2014 год запланирована в размере 6 миллиардов 389 миллионов 600 тысяч рублей (дефицит порядка 281 миллиона рублей). В 2015 году дефицит предполагается сократить до 150 миллионов рублей при планируемых доходах в 6,5 миллиарда. На 2016 год параметры городского бюджета сформированы в следующих объемах: 6 миллиардов 840 миллионов рублей — доходная часть, 6 миллиардов 995 миллионов — расходная (дефицит — 155 миллионов рублей). Наличие бюджетного дефицита не помешало Председателю ЗСО Георгию Шевцову назвать проект бюджета Череповца «очень хорошим»: «И самый главный позитив в том, что удалось сформировать бюджет практически без долгов. А область вам поможет с выполнением обязательств по увеличению зарплат перед педагогами, медиками и социальными работниками», — пообещал Георгий Егорович.