Квадратный метр. Осторожно, бабушки! Как не остаться при сделках с жильём без денег и квартиры

«Квадратный метр» собрал главные советы экспертов по этому поводу. Но для начала «повторим пройденное».

История Ларисы Долиной

Долина продала квартиру в Хамовниках Полине Лурье за 112 млн руб., но оспорила сделку из-за мошенничества. Нижестоящие суды вернули квартиру Долиной, но Верховный суд РФ в декабре 2025 подтвердил право собственности Лурье и отказал Долиной в иске. Вопрос выселения направлен на новое рассмотрение в Мосгорсуд, но к февралю 2026 новых итогов нет. Итог: победа Лурье, ставшая прецедентом против мошеннических схем.

Какая сделка считается недействительной?

Партнёр адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Елена Якушева объясняет, что это сделка, не создающая для сторон предусмотренных договором прав и обязанностей из-за нарушения закона. В недвижимости это означает юридическую несостоятельность купли-продажи, при которой не происходит переход права собственности и получение оплаты.

Важно понимать, что недействительная сделка не влечёт юридических последствий, поскольку она заключена с пороками. Каждая сторона обязана вернуть полученное по сделке или компенсировать стоимость жилья, если возврат невозможен.

Разновидности недействительных сделок

Эксперты различают два вида недействительных сделок: оспоримые и ничтожные. Оспоримые сделки могут быть признаны недействительными судом и до этого считаются действительными. Ничтожные сделки недействительны без судебного признания, например, сделки с недееспособным лицом. Мнимая сделка совершается для вида, например, для вывода имущества от кредиторов. Притворная сделка маскирует другую, как дарение вместо купли-продажи, чтобы обойти налоги или скрыть имущество.

Продавец может оспорить сделку в суде, ссылаясь на нарушение закона, отсутствие воли на продажу или существенное заблуждение (ст. 177, 178 ГК РФ), обман, угрозу или насилие (ст. 179 ГК РФ). Часто основанием для оспаривания становится непонимание правовых последствий сделки из-за состояния, не позволяющего адекватно воспринимать происходящее, уточняет Елена Якушева.

Как минимизировать риски?

Перед заключением договора купли-продажи жилья эксперты советуют:

• изучить информацию об объекте, заказав расширенную выписку из ЕГРН и проверив историю, обременения и права третьих лиц;

• убедиться в дееспособности продавца, запросив справки из наркологического и психоневрологического диспансеров и проверив, не назначен ли ему опекун;

• при продаже несовершеннолетним или подопечным получить согласие органа опеки;

• при браке продавца — нотариальное согласие супруга;

• при участии представителя — проверить его полномочия.

Кроме того, снизить риск помогут расчёты между продавцом и покупателем в безналичной форме, использование юридической экспертизы сделки и привлечение профессионального риелтора.

Нотариально удостоверьте договор купли-продажи жилья, особенно вторичного. Подтвердите передачу денег продавцу. Рассмотрите титульное страхование на случай признания сделки недействительной — то есть страхование риска утраты права собственности на недвижимое имущество в случае, если суд признает сделку недействительной.

Правильный алгоритм действий в суде

Если дело дошло до суда, покупателю важно придерживаться последовательности действий, состоящих из пяти основных шагов:

1. Подать ходатайство об ознакомлении с материалами дела. Изучить исковое заявление, доводы и доказательства истца.

2. Разработать стратегию защиты, учитывая основания оспаривания и обстоятельства дела.

3. Собрать доказательства в поддержку своей позиции. При необходимости запросить их у суда.

4. Подготовить и представить возражения на иск, обосновав свою позицию законом и доказательствами.

5. Возможно, предъявить встречный иск, например, о прекращении права пользования и выселении.

При подготовке к судебному разбирательству покупателю очень важно собрать:

• документы об оплате, переписку с продавцом;

• справки продавца из психоневрологического и наркологического диспансеров;

• согласие супруга или подтверждение отсутствия брака, отчет об оценке квартиры;

• данные проверок (в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и Федеральной службе судебных приставов (ФССП).

Елена Якушева напоминает, что в судебных заседаниях можно участвовать лично или через представителя, а сама позиция покупателя в суде должна быть максимально активной. При неблагоприятном исходе дела стоит обязательно использовать право на подачу апелляции.

А ещё важно проверять исковую давность. Для оспоримых сделок она составляет один год с того момента, как продавец узнал об основаниях недействительности. В случае с ничтожной сделкой срок исковой давности равняется трём годам.

Как не оказаться в ситуации «квартиру вернул, деньги не получил»?

Если сделка купли-продажи жилья на вторичном рынке признана недействительной, стороны обязаны вернуть все полученное. Если продавец не возвращает деньги добровольно, покупатель должен получить исполнительный лист и передать его судебным приставам.

В идеальном варианте имущество возвращается продавцу, а покупатель имеет право требовать возврата уплаченной суммы. Покупателю здесь важно проанализировать правовые и налоговые последствия и оценить возможность взыскания убытков — стоимость ремонта или компенсацию морального вреда.

Подготовила Марина Мельникова
СамолётЪ