Квадратный метр. Почему собственное жильё недоступно для зумеров

Эту проблему, характерную не только для России, в своей колонке для Forbes поднимает основатель компании Smarent Виктор Зубик. Хотя в крупнейших городах нашей страны стоимость жилья растёт особенно «динамично» — согласно рейтинга отечественной консалтинговой компанией NF Group на основе отчета о благосостоянии The Wealth Report 2025 от Knight Frank, Санкт-Петербург и Москва стали самыми динамично развивающимися мегаполисами мира с точки зрения темпов роста цен на элитные новостройки.

Ценовое ралли

Санкт-Петербург занял первую строчку в рейтинге, поднявшись за год на одну позицию. В 2024 г. цены там выросли на 25,8% до 790 000 руб. за 1 кв. м. В Москве элитное жилье за аналогичный период подорожало на 20,5% до 1,95 млн руб. за квадрат. В итоге российская столица — на втором месте в рейтинге, хотя по итогам 2023 г. она была лишь на 19-й строчке. В топ-3 с динамикой в 18,4% также вошел Сеул, ранее он был на 22-й позиции (стоимость 1 кв. м дорогой недвижимости в других городах Knight Frank не приводит).

В США средняя цена дома выросла с $165.000 в 2000 году до $420.000 сегодня, а за последние четыре года рост составил свыше 30%.

Кстати, после мирового кризиса 2008 года цены на жилье в России резко снижались до 2010-го, после чего снова начали расти. Схожая картина и в Германии, и в Австралии.

Зубик отмечает, что недвижимость во всём мире дорожает быстрее, чем растут доходы населения, и если в 2000 году среднестатистический американец мог накопить на дом за четыре с половиной года, то к 2023 году этот срок увеличился до семи—восьми лет. Рост цен обусловлен несколькими ключевыми факторами — дефицит земли в мегаполисах и ужесточение градостроительных норм, резкое удорожание строительных материалов — в России на 70% (за четыре года газоблоки выросли почти вдвое, теплоизоляция — в два с половиной раза, арматура и гидроизоляция — на 50%, бетон — на 44%) Инвестиционный ажиотаж с объёмом сделок на российском рынке недвижимости в 2024 году в 500-700 млрд рублей (вспоминается Китай, где квартиры покупались не для жизни, а в качестве инвестиций, и стали визитной карточкой кризиса рынка недвижимости КНР). Увеличение объёма инвестиционных покупок на рынке недвижимости ещё больше ограничивает его доступность для обычных граждан. Ну и, конечно, стремительный рост ипотечных ставок, достигших на Западе 6-7% (ранее около 3%), а в России — 25-28%. Для Запада рост до 6-7% означает увеличение процентных расходов в два-три раза, то есть примерно так же, как в России.

Парадоксально, но зачастую инвестиционный спрос стимулируется государственными программами поддержки. Так, льготная ипотека в России, призванная помочь гражданам, стала инструментом спекуляций, когда отдельные инвесторы приобретали до 26 квартир (!), искусственно разгоняя цены.

Без жилья

В результате без жилья молодые люди не спешат заводить семьи, что отражается на демографии. В Южной Корее, где типичная квартира площадью около 60 кв. м стоит около $1,5 млн, уровень рождаемости по данным ООН составляет лишь 0,8 пункта (на 100 женщин рождается всего 80 детей). В России, Германии и США этот показатель — 1,4-1,7 пункта, при необходимых 2,1 для простого воспроизводства населения. Более того, средний возраст первородящих матерей в Европе год от года растёт и сейчас превышает 30 лет. В Японии из-за высоких расходов на жилье и содержание семьи население ежегодно сокращается более чем на 500 тыс. человек.

В условиях, когда традиционные решения не подходят, представители поколения Z продолжают жить вместе с родителями и ищут альтернативные варианты. Среди них — аренда жилья и необычные форматы, такие как коливинги, где люди с общими интересами могут жить вместе.

Кроме того, молодые люди ищут квартиры-студии с небольшой площадью (до 25 квадратных метров) и рассматривают возможность переезда в страны с более доступным жильём, например, в Юго-Восточную Азию или Турцию.

Проблема доступности жилья будет становиться всё острее. В настоящее время существует возможность взять семейную ипотеку на сумму до 12 миллионов рублей под 6%. Однако для этого необходимо, чтобы в семье был хотя бы один ребёнок. Это условие невыполнимо для многих молодых пар, которые не имеют собственного жилья.

Снижение спроса неизбежно приведёт к тому, что застройщики будут вынуждены сокращать предложение, чтобы сохранить прибыльность своих проектов.

Хорошим примером комплексного подхода может служить опыт Китая. После кризиса власти этой страны приняли меры, которые позволили снизить ставки по ипотеке, уменьшить первоначальный взнос и выкупить у застройщиков нераспроданные площади для строительства социального или арендного жилья. Правда, молодёжь всё равно едет «снимать блоги» в деревню.

Автор предлагает несколько вариантов решения проблемы для России. Одним из них является введение программ доступного жилья для молодых семей с ограничением по минимальной площади. Также необходимо контролировать спекулятивные операции на рынке недвижимости.

Для молодых людей можно предусмотреть льготную ипотеку, но с условием, что жильё будет использоваться только для личного проживания.

Важно развивать цивилизованный рынок аренды, включая сервисные апартаменты с долгосрочными контрактами.

Если же правительства всех цивилизованных стран не предпримут решительных действий, то поколение Z может стать «поколением вечных арендаторов».

Тогда и сейчас

Комментируя публикацию, телеграм-канал Proeconomics-Realty вспоминает, как изменилась доступность жилья на примере эволюции городского пространства российской столицы от позднесоветских времён до наших дней.

С начала 1970-х годов в СССР существовал квазирынок жилья — кооперативные дома. Квартиры в них нельзя было приобрести сразу, как это делается сейчас. Необходимо было сначала стать членом кооператива, который могли создать предприятия или творческие союзы. При этом нельзя было иметь в собственности больше одной квартиры.

В Москве в 1970-е годы стоимость стандартной двухкомнатной квартиры в кооперативном доме составляла в среднем 7500 рублей за площадь 50–54 квадратных метра. Такие дома располагались не в центре города, но и не на самых окраинах, например, в районах Беляево, Водного стадиона или Проспекта Вернадского.

Первоначальный взнос при вступлении в кооператив составлял от 20% до 50%, а оставшуюся сумму можно было выплачивать в рассрочку в течение 10–15 лет с процентной ставкой до 2% (чаще всего 0,5–1%).

При средней зарплате в 150 рублей в месяц на покупку квартиры за 7500 рублей требовалось работать около 50 месяцев.

Сегодня модальная зарплата в Москве составляет 90-100 тыс., а такая же 2-комнатная квартира 50-54 кв. м в том же самом кооперативном доме, построенном в 1970-е, будет стоить не менее 15 млн руб. То есть на такую квартиру потребуется уже 150 модальных зарплат — против 50 модальных зарплат в позднем СССР. Относительное подорожание точно такого же жилья — ровно в 3 раза (при том, что за 40-50 лет и качественные характеристики такой квартиры в кооперативном доме ухудшились). Почему?

Дорогая земля, но не только...

Одна из причин относительного удорожания жилья не только в Москве, но и во всех крупных городах мира, — рост цен на землю. Всё по Марку Твену: «Покупайте землю — ведь её уже больше никто не производит».

Невысокая стоимость кооперативных домов в Москве получалась потому, что земельный участок для строительства многоквартирного дома предоставлялся ЖСК бесплатно. Только это снижало себестоимость квартир на 15-20%.

Ещё один фактор, способствующий удешевлению жилья, — это государственная поддержка кооперативов. В советское время государство предоставляло кооперативам ссуду в размере 70% от стоимости строящегося дома на срок до 20 лет под 0,5% годовых. Фактически это были беспроцентные кредиты.

В настоящее время ставка по проектному финансированию для застройщиков составляет 8%, а коммерческий кредит — около 30%.

Кроме того, кооперативам не нужно было получать прибыль (а это ещё минимум 20–25% от стоимости жилья), а также нести расходы на маркетинг (которые при высокой конкуренции среди застройщиков могут быть весьма значительными).

Следует отметить, что трёхкратная разница в стоимости жилья сегодня отчасти компенсируется тем, что покупка квартиры стала более доступной. Для этого больше не нужно вступать в кооператив (тогда это было недоступно для всех желающих).

Также стоит упомянуть о большом выборе квартир и их расположении, а также о свободе распоряжения собственностью (в СССР не было частной собственности, только личная с ограниченными правами)...

Подготовил Сергей Авдеев
СамолётЪ