«Платформа»
Квадратный метр. «Обезжиривание» застройщиков. Драматичная история льготной ипотеки закончится не скоро
Действительно ли история с «внезапным» исчерпанием «лимитов на семейную ипотеку» близка к завершению? Вот, что думают по этому поводу аналитики:
— По ситуации с семейной ипотекой. Мы продолжаем наблюдать драматичную историю, причем закончится она не скоро.
С одной стороны, рынок еще находится в колоссальной зависимости от льготных программ, в том числе от семейной ипотеки.
С другой — затраты бюджета на компенсации велики, и принято твёрдое решение: сократить объёмы льготной ипотеки.
Нагрузка на бюджет заставляет затягивать решение по увеличению лимитов по семейной ипотеке. Ранее утвержденных лимитов хватит до ноября, у ведущих банков они уже закончились.
Создалось «узкое горлышко», в котором ограниченное количество средних и небольших банков, технически не готовых к большому росту спроса, пытаются обслуживать поток клиентов, которые ранее забирали Сбер, ВТБ и прочие «гранды».
Но всё не настолько плохо, чтобы не могло быть хуже. Из-за нормативов, введенных ЦБ, из-за того, что ставка выросла, банки в 4 квартале не могут выдавать рыночные ипотечные кредиты дороже 22,4% для новостроек и дороже 24,5% — для вторички. Льготные кредиты нельзя выдавать, потому что нет лимитов, а рыночные — потому что нарушение.
И застройщики, и банки и покупатели с продавцами ждут хоть какой-то ясности.
— Ситуация с льготной ипотекой странная: в Сбере «закончились лимиты» на семейную, в РСХБ перестали выдавать сельскую. То есть льготные программы вроде бы есть (сельская вообще бессрочная), а вместе с тем их нет.
На мой взгляд, главный симптом в другом: Сбер и некоторые другие из «крупняка» перестали выдавать ипотеку по рыночным ставкам. Или требуют, чтобы застройщики доплачивали «комиссионные».
Похоже, что ЦБ и Минфин ради торможения инфляции вполне готовы пожертвовать строительной отраслью (хотя бы на квартал-другой).
Еще мотив: у застройщиков остановятся продажи; банки поднимут им ставки по проектному финансированию. А откуда у девелоперов денежки, если продаж нет? — Или из прибылей прошлых лет, или уходите в банкротство... Начинается «обезжиривание» застройщиков. А они-то участков понакупили... Получается, правы были те, кто тормозил запуск новых проектов и распродавал остатки, поддерживая высокие цены.
— Ситуация с исчерпанием лимитов по семейной ипотеке в очередной раз продемонстрировала, что структуры, своими решениями во многом сформировавшие текущие контуры рынка жилья и ипотеки, продолжают устраняться от решения проблем.
Если в 2020 году решения принимались на опережение (рынок не успел почувствовать падение продаж, но уже получил «льготную ипотеку»), последующие продления прошли по инерции, без оценки реальной проблематики и последствий, сейчас — регулирующей роли профильных ведомств не видно.
Большинство комментариев по рынку сводится к тому, что представители власти «будут наблюдать». Реакции на события постфактум сейчас недостаточно, от них ждут четких и внятных правил функционирования рынка не до конца года, а на несколько лет вперёд.
Можно по-разному относиться к сути льготных программ и полученным эффектам. Но скорректировать прошлое не получится. Сейчас надо работать с текущей и будущей повесткой. Девелоперский бизнес адаптивный, но крайне инерционный. Решение по отмене льготной ипотеке в июле было ожидаемым, ограничение аудитории по семейной ипотеке — допустимым событием. Под эти корректировки компании достаточно быстро подстроились и скорректировали свои планы на 2025 год. Проблема с лимитами — удар.
Даже если лимиты перераспределят, семейная ипотека восстановится, последствия для рынка уже наступили. Стабильность функционирования текущих льготных программ поставлена под вопрос, а значит решения о запуске новых проектов будут приниматься еще сложнее...
«Октябрьские тезисы»:
Риелторы все чаще говорят о неизбежности снижения цен. Риэлтерский бизнес зависит от оборота, а не от цен.
Девелоперы говорят о том, что цены упасть не могут и продолжают сетовать на растущую себестоимость, которая ограничивает возможности для маневра.
Банки ждут перераспределения лимитов. Тех, которые должны очень скоро закончиться.
Банк России настаивает на снижении доли льготного кредитования, но не особо реагирует на то, кто и на каких условиях получает проектное финансирование на новые проекты.
Правительство обещает разобраться, но лишь продолжает наблюдать за тем, что происходит.
Налицо неуправляемое сжатие и дезориентация. Назовем это так.
Подготовила Марина Мельникова
СамолётЪ