«Выздоровление будет долгим». Что это было? Итоги (неокончательные) «льготной ипотеки»

Для этого мы обратились за помощью к экспертам. Вот, что они об этом думают:

Что это было?

Большая победа строительного лобби, считает канал @unexpectedvalue. Причём, тем более значительная, чем больше был земельный банк. Еще немного выиграли граждане, у которых было жилье в собственности и сбережения, а также владельцы земельных участков, которые были куплены с учетом новых цен на жилье (но при отстающей от темпов рост цен себестоимости).

Были ли плюсы?

Да, портфель строительства вырос. Но рост объемов оказался сильно ниже роста цен.

Почему так получилось?

Проблема российского рынка жилья (хотя сейчас это актуально почти для любой страны, кроме Китая) — дефицит предложения, усугубленный карантинными ограничениями и проблемами перехода на строительство с эскроу. При невозможности увеличить предложение стимулирование спроса неизбежно бы привело к росту цен. Но в защиту правительства можно сказать, что в пандеймийное время принимать хорошие решения было не так просто (мало кто это делал).

«Каждой твари по ипотеке»

Все, что дальше происходило с льготной ипотекой, — это попытка сохранить гражданам их главную мотивацию: неважно что происходит в экономике и политике, важно, что семья сможет купить жилье, если будет работать.

Дальше мы неизбежно увидим расширение адресных программ: у нас уже есть семейная (расширенная по итогам ПМЭФ), ИТ, Дальневосточная, Арктическая, сейчас появится учительская. В общем каждой твари по льготной ипотечной программе.

Повлияет ли отмена массовой льготной программы на цены?

Скорее да, но это будет лишь замедление темпов роста, но никак не снижение. Дефицит предложения никуда не денется еще очень долго: большая часть жилого фонда была построена в 60-80-е и морально устарела, а значит, требует обновления.

Льготная ипотека — налог на молодых?

Важно сказать, что, когда мы говорим про спрос, мы говорим про тех, кто хочет и может купить квартиру по текущим рыночным условиям сегодня.

Есть ещё большая группа тех, кто хочет, но не может. Льготная ипотека сделала так, что вторая группа достаточно резко получила возможность удовлетворить своё желание. И особенность в том, что желание улучшать свои жилищные условия существует всегда, меняются лишь возможности. Тут можно сказать, что спрос на жилье, по сути, неисчерпаемый.

Практика показывает, что у граждан России не стоит вопрос «покупать или не покупать?», ответ всегда — «покупать». Настоящий вопрос — «купить сейчас или потом?

Что это значит в контексте льготной ипотеки?

Когда льготы получают те, кто и так бы купил сегодня, мы наказываем тех, кто хотел купить позже. Это своеобразный прямой налог на тех, у кого меньше сбережений, в пользу тех, у кого их больше, полагает экономист Дмитрий Прокофьев.

И косвенный налог на тех, кто вообще не собирался покупать жилье на достаточно длинном горизонте, но так как программа федеральная, то в финансировании участвуют все, а получает только конкретная группа лиц.

И еще важный момент. В России 90% квартир находится в собственности домохозяйств. И еще 50% этих квартир получены в рамках приватизации. Рост цен в результате льготной программы увеличил богатство домовладельцев. Это важно, потому что основной источник погашения ипотеки — доходы от продажи имеющегося жилья (а еще сбережения родителей/родственников).

Но те домохозяйства, у которых нет недвижимости в собственности, платят «двойной налог». Основная нагрузка, таким образом, приходится на наиболее молодое поколение, которое уже начало трудовую деятельность, но не имеет накоплений и собственности.

Себестоимость строительства жилья с начала 2024 года выросла на 35-40% из-за импортозамещения и дефицита кадров — полагает директор проектов гражданского строительства «Синара-Девелопмент» Юрий Старков.

Выздоровление будет долгим

«Выздоровление будет долгим -, считает Максим Ельцов (@yeltsovm), комментируя предстоящую отмену «льготной ипотеки».

Прямо сейчас на ипотеку с господдержкой (которая 8%) приходится 30% всех льготных кредитов. Это почти 25% от всего объема продаж новостроек. Семейная ипотека занимает 50% от всех льготных программ. Это еще почти 40% продаж застройщиков. Какие параметры у программы будут с 1 июля по-прежнему неизвестно (ничего себе такой горизонт для построения стратегии девелоперского проекта).

Случилось то, чего все давно ждали, кто-то — с тревогой, некоторые — с интересом. Рынок переходит в новое состояние, предстоит сложная адаптация. Отвыкание от льгот будет болезненным.

Проблема не столько в том, что спрос будет слабее, а в том, что длительное использование льгот привело к огромному количеству дисбалансов — к неоправданному росту цен на новостройки, к разрыву между первичной и вторичкой, росту закредитованности и т.д.

И при этом роста многоквартирного строительства мы не добились. Как и доступности жилья.

Выздоровление будет долгим...

Подготовил Сергей Авдеев
СамолётЪ