Упаковка для градостроительного потенциала В Вологде стартовал проект комплексного развития территории

Первый заместитель министра строительства и ЖКХ Александр Ломакин, выступая на пленарном заседании Всероссийского конгресса по комплексному развитию территорий, призвал регионы ускорить реализацию проектов КРТ.

«Градостроительный потенциал, который мы заложили, необходимо сейчас упаковывать в схемы реализации», — заявил Ломакин.

Проблема выбора

Между тем, не все регионы и города нуждаются в том, чтобы их подгоняли. В начале ноября о запуске процедуры КРТ объявила администрация Вологды.

Чтобы понять, почему одни муниципалитеты спешат, а другие не торопятся в реализацию КРТ, наверное, надо хотя бы коротко пояснить, что стоит за этой аббревиатурой.

В конце 2020 года был принят Закон № 494-ФЗ о комплексном развитии территорий. Основными задачами программы КРТ являются реновация поселений и городов, повышение качества и комфорта городской среды и улучшение их внешнего облика, модернизация необходимой инфраструктуры и благоустройство территорий. «Предтечей» КРТ можно считать московскую программу реновации, поскольку программа также предусматривает снос неаварийных многоквартирных домов с высокой степенью износа. Главное отличие КРТ от московской реновации в том, что последняя осуществляется в основном на средства региона, а КРТ — это, по сути, государственно- частное партнёрство, в котором большую часть затрат берёт на себя частный инвестор.

Сложности и риски КРТ связаны не только с необходимостью соблюсти все, предусмотренные законом бюрократические и организационные процедуры. Важно правильно выбрать городскую территорию, от освоения которой город, его жители и, конечно, инвестор могли бы получить максимальный эффект.

Статистика Минстроя показывает, что с 2021 года в России заключено 356 договоров о комплексном развитии территорий. В бюджеты различных уровней поступило более 14 млрд рублей по результатам проведенных торгов. Всего в активной стадии реализации находится 419 территорий площадью свыше 11 тыс. га, а их градостроительный потенциал составляет более 78 млн кв. м. Однако большая часть этих проектов КРТ пока развивается в основном на бывших территориях промзон. Этот вариант упрощает процедуру оформления проекта (например, не нужно получать согласие жителей территории), но имеет ограниченный эффект территориального развития.

В Вологде, кажется, решили взять от КРТ максимум возможного. Представляя горожанам подобранный для комплексного развития участок в границах улиц Гагарина, Республиканской, Панкратова, Петина, Гончарной, переулка Узкого, мэр Воропанов подчеркнул: цель проекта — решить вопрос с аварийными домами и обновить городское пространство:

То, что приоритетом в выборе площадки для реновации стала территория с максимальным количеством ветхих и аварийный домов, Самолёту подтвердила и заместитель начальника Департамента градостроительства Вологды Юлия Зайцева. По её словам, на согласованной с областным правительством территории КРТ сейчас находятся 22 дома, официально признанные аварийными, и ещё 20-ть с максимальной степенью износа.

Конечно, проблема аварийного и ветхого жилья решается в России с помощью одноимённой федеральной программы, которая в реализации является достаточно длительной. В 2019-2022 годах по этой программе в Вологде благоустроенное жильё получили 382 семьи из домов, призванных аварийными ещё в 2017 году.

А участники проекта КРТ, давшие на то своё согласие, начинают расселяться в новое жильё сразу же, как только будут подписаны договора с инвестором.

Фактор успеха

Вообще, эксперты Института экономики города выделяют три основных риска программы КРТ, которые, могут стать возможностями при реализации конкретного проекта.

Первый риск — сделать проект экономически неэффективным для инвестора или слишком затратным для бюджета. В случае с пилотной вологодской территорией КРТ, городские власти сделали, похоже, правильный выбор. Территория расположена в срединной зоне города с довольно высокой ценой на жильё и низкой капитализацией сравнительно однородной ветхой застройки. Большое количество аварийного жилого фонда, на ликвидацию которого выделяются государственные средства, позволит в будущем инвестору компенсировать затраты на обеспечение расселяемых жителей новыми квартирами на вторичном рынке или в составе новых жилых комплексов.

Второй риск КРТ, выделенный ИЭГ, — опасность возникновения градостроительных конфликтов. Основной фактор снимающий противоречия — общественная поддержка проекта. Сегодня это — главный пункт в повестке вологодского «пилота» КРТ.

«Мы проводим информационно-разъяснительную работу о процедуре комплексного развития территории среди жителей города, и не только проживающих на „пилотной“ территории: консультации, встречи, собрания, а также при участии Института экономики города были организованы семинары на темы, связанные с реализацией КРТ, — рассказывает Юлия Зайцева. — Когда выходили на первые встречи, мы не понимали, как нас встретят. Но всё проходит достаточно позитивно. Люди приходят, задают интересующие их вопросы, а мы, отвечая на них, информируем о возможных вариантах их решения.

Как можно понять, людей привлекают не только перспектива переехать в благоустроенное жильё, но и наглядная обоснованность обновления этой деградирующей городской территории, с формированием среды нового уровня комфорта и функционала.

Модернизация инфраструктуры

Опыт реализации КРТ в других регионах показывает, что общественная поддержка — необходимая составляющая успеха проекта, но не достаточная. Чрезвычайно важно синхронизировать процесс расселения и строительства с развитием социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры.
Это, например, удалось сделать в Нижнем Новгороде, где обновление жилой застройки в Ленинском районе города происходит с обеспечением всей необходимой инфраструктурой. Здесь собираются не просто построить дом или несколько домов, но и возвести рядом детский сад, школу, больницу, обеспечить будущих жильцов парковками, помещениями, где в будущем разместятся магазины, салоны красоты, развивающие детские центры и так далее.

Вот и в Вологде мэр Сергей Воропанов подтвердил, что городские власти берут на себя обязательство обеспечить участок КРТ инженерными коммуникациями. Подчеркнув при этом, что именно здесь Вологда начинает уходить от точечной застройки к по-настоящему комплексному развитию микрорайонов.

По словам Юлии Зайцевой, сейчас вологодский проект КРТ находится на стадии планирования модернизации инженерной инфраструктуры.

«Городские специалисты анализируют объемы модернизации сетей и определяют источники финансирования — рассказывает заместитель начальника Департамента градостроительства Юлия Зайцева. — Застройка будет происходить на основании документации по планировке территорий, разработка которой является обязательной для застройщика. Разработка документации по планировке территории позволит определить потребность в размещении объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, финансирование строительства которых планируется за счёт бюджетов разных уровней — федерального, регионального. Все эти этапы тщательно прорабатываются, и мы понимаем, что на инвестора эти расходы не возложить, иначе торги могут не состояться».

Пути назад нет

На подписание реальных договоров, в которых будут определены конкретные сроки для расселения жителей и другие обязательства застройщика, в Администрации Вологды рассчитывают выйти к осени 2024 года. После чего жители расселяемых домов получат благоустроенное жилье или выплату, позволяющую его приобрести. Этап расселения должен занять около двух лет.

После чего инвестор получит землю и начнёт строительство на основе градостроительной и финансово-экономической проработки, детального бизнес-плана развития территории. Каждый из участников КРТ в итоге должен получить свою выгоду: граждане — улучшение жилищных условий и качества городской среды, инвестор — прибыль, город — новые налоги и импульс для экономического развития.

Юрий Антушевич
СамолётЪ