Сворачивание перегрева. Льготную ипотеку урежут взносом и суммой

В правительстве обсуждают новое увеличение обязательного первого взноса по ипотеке с господдержкой — с нынешних 20% до 25% или даже 30%. пишут «Известия». Об этом, как пишут «Известия», газете рассказали несколько источников. Часть из них не исключили, что повышение коснется только части категорий льготной ипотеки — но непонятно каких.

Изменение льготно-ипотечных параметров — шаг очевидный и ожидаемый: накануне замминистра финансов Иван Чебесков рассказал, что проект постановления о льготной ипотеке уже в правительстве, а до того профильный вице-премьер Марат Хуснуллин подтвердил, что правительство готовится увеличить первоначальный взнос.

Накануне появилось ещё одно подтверждение того, что Минфин предложил поднять первый взнос до 30% — а кроме того, урезать размер льготной ипотеки в Москве и Петербурге вдвое, до 6 млн рублей (то есть по факту резко ограничить программу в столицах). Также льготникам могут ограничить предельную долговую нагрузку, которая (с учетом льготного кредита) не должна превышать 50%.

На самом деле сворачивание льготной ипотеки в интересах и Минфина, и ЦБ. Из-за того, что массовая льготная ставка по ипотеке (8%) уже вдвое ниже ключевой, Минфину явно не хватает на её финансирование выделенных на год 260 млрд рублей.

ЦБ всё громче сигнализирует об опасном перегреве и нездоровье рынка: портфель с начала года вырос на треть, доля субсидируемой ипотеки в суммарно выданной приблизилась к двум третям, растут выдачи заемщикам с высокой долговой нагрузкой, а кредитов с минимальным взносом уже больше половины.

И это притом, что первый взнос повышали совсем недавно, в сентябре — с 15% до 20%. А уже в октябре председатель ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что этого мало. «Льготные программы широкого фронта, по нашему мнению, уместны только как антикризисная мера, по мере их сворачивания эта несправедливая ситуация будет уходить», — заметила она.

Эксперты полагают, что массовая льготная ипотека действительно «сломала» российский рынок недвижимости. Она должна была сделать жилье доступнее, но получилось наоборот: стимулированный спрос перегрел первичный рынок, оставив вторичному высокие ставки. В результате с рынка оказалось вымыто действительно доступное жилье: по итоговой стоимости кредитная вторичная квартира получается дороже даже сильно вздорожавшей новой.

Например, подсчёты компании Frank RG показывают, что средняя цена однушки в стране выросла до 4,6 млн рублей с 2,8 млн рублей в 2020 году. Тем не менее, по свежему прогнозу ВТБ, в 2023 году ожидается новый рекорд по вновь выданной ипотеке — 7,6 трлн рублей, +60% к 2022 году. На этом фоне средняя площадь новых квартир заметно уменьшается.

Вероятно, повышение первого взноса до 30% способно снизить выдачи льготной ипотеки примерно на треть, но неприятные переходные эффекты, по-видимому, неизбежны.

Во-первых, люди станут срочно брать ипотеку «пока не началось», вновь загоняя вверх цены. Так уже было в сентябре после повышения взноса до 20%. Во-вторых, совершенно осмысленным становится потребительский кредит на первый взнос — практика, которую регуляторам придется пресекать (отсюда идея ограничения долговой нагрузки льготников). Наконец, на адаптацию рынку понадобится не менее двух-трёх месяцев, и ждать снижения спроса на ипотеку и цен на недвижимость в это время было бы наивно.

Открытым вопросом остается срок программы льготной ипотеки. Пока она действует до 1 июля 2024 года, но ничто не помешает президенту продлить ее еще на год.

Подготовила Марина Мельникова
СамолётЪ