Конец безумия? Ажиотажный спрос на жильё падает вместе с темпами его строительства

Весь 2020 год в стране прошёл под знаком ажиотажного спроса на жильё и аномального роста цен на него. Минстрой после обращения президента Путина к ФАС объяснил рост стоимости жилой недвижимости пандемийными ограничениями, подорожанием стройматериалов и увеличением доступности ипотечных кредитов.

Эксперты сомневаются, что причина только в этом. «Трудно поверить, что население, чьи доходы за прошлый год, согласно Росстату, сократились на 3,5%, могло сгенерировать столь масштабный потребительский спрос на жилье, который пришелся на 2020 год. Скорее всего, основную роль начинает играть инвестиционный спрос, подогреваемый низкими ставками по ипотеке и дефицитом жилья во многих регионах», — говорит экономист банка ЦентроКредит и автор телеграм-канала MMI Евгений Суворов.

Несмотря на радостный отчёт департамента строительства Вологодской области о том, что более восьми тысяч семей на Вологодчине улучшили жилищные условия в 2020 году благодаря нацпроекту «Жилье и городская среда», а , плановое значение показателя по объему жилищного строительства в минувшем году исполнено на 119,6%, сложно определить сколько в этом объёме жилья, реально приобретённого для проживания, а сколько — купленного для сохранения сбережений или спекуляции.

В России существует довольно мощное строительное лобби на самых высших эшелонах власти — доля строительства в национальном ВВП оценивается в 6-8%. По сути, льготная ипотечная ставка в сочетании с определенным дефицитом предложения позволила застройщикам перенаправить в стоимость жилья часть своих затрат на стройматериалы, оплату труда и переход на проектное финансирование. Практически во всех регионах, а ещё более заметно в крупнейших агломерациях наблюдался порою двузначный рост цен сначала на новое жилье, а потом и на «вторичку», отмечает Евгений Суворов.

По его мнению, трудно считать население основным бенефициаром такой льготной программы, а саму ее реализацию — удачной.

В Череповце в прошлом году цены на недвижимость выросли на 30–40%. Причём и на первичном, и на вторичном рынках. Однокомнатные квартиры на вторичном рынке в среднем предлагают по цене 58 тысяч рублей за квадратный метр, двух- и трехкомнатные — почти по 48 тысяч за «квадрат». Но, по словам риелторов, покупательский ажиотаж начал снижаться, и цены перестали ползти вверх.

Кроме того, летом должна завершиться программа льготной ипотеки под 6,5% на покупку жилья в новостройках. Глава Центробанка Эльвира Набиуллина в интервью «Известиям» заявила, что продление программы возможно в 24 регионах. Вологодская область в этот список не входит.

При этом рост ключевой ставки ЦБ и выросшие ставки на рынке госдолга ограничивают дальнейшее снижение ставок по ипотеке.

По мнению Суворова, спрос на жильё в значительной мере был исчерпан осенью и в начале зимы. А подросшие цены еще больше сдерживают желание (и возможности) брать ипотечные кредиты.

Рост цен нивелировал выгоду от господдержки в Перми, Москве, Санкт-Петербурге, Казани и Краснодаре. В частности, в Санкт-Петербурге льготная ипотека позволяет сэкономить всего 1% от общей переплаты за 20 лет (в сравнении с обычной ипотекой год назад при покупке жилья по старой цене). По оценкам ЦИАН, в среднем заёмщики сегодня выплачивают 26 600 руб. в месяц по льготной ипотеке, что на 10% больше расходов, которые несли покупатели жилья, взявшие кредит год назад. До роста цен на жильё, спровоцированного программой льготного ипотечного кредитования.

По мнению Алексея Ведева, доктора экономических наук, заведующего лабораторией структурных исследований РАНХиГС, строительная отрасль в своём жилищном сегменте демонстрирует частный случай типичной для российской экономики реакции на расширение внутреннего спроса. В идеальной ситуации фирмы в рамках расширения внутреннего спроса должны реагировать ростом предложения товаров и услуг. Однако в России промышленность (и, в частности, строительная индустрия) на рост спроса отвечает не ростом выпуска, а ростом цен. Конкретнее, отмечает Ведев, 60% прироста внутреннего спроса покрывалось инфляцией, 20% — импортом и лишь 20% — расширением физических объемов выпуска. Столь низкая эффективность реагирования производителей на расширение спроса, полагает эксперт, и обусловила стагнацию экономики в последние 10 лет.

Понятно, что всех интересует вопрос: а что будет с ценами на жильё дальше? Доходы населения пока не собираются расти, а полагаться целиком и полностью на инвестиционный спрос было бы не совсем логично, рассуждает Евгений Суворов. Какая-то часть взявших ипотечный кредит граждан, вполне возможно, не сможет обслуживать проценты по кредиту, и у банков начнут появляться залоговые квартиры, которые они будут продавать, но уже с дисконтом. Это может остановить неестественный рост цен последнего времени.

Аналитик ГК «Финам» Наталия Пырьева считает, что рост цен начнет замедляться во второй половине года, когда будет завершена программа льготной ипотеки и соотношение спроса и предложения начнет стабилизироваться. «Девелоперы в полном объеме восстанавливают строительство имеющихся объектов, а также осваивают новые территории, поэтому постепенно предложение будет расти, а спрос снижаться, поскольку большая часть населения уже реализовала свои инвестиционные и жилищные амбиции», — поясняет свою позицию эксперт.

А вот эксперт ИК «Универ капитал» Сергей Дроздов не уверен, что государство, несмотря на многие заявления официальных лиц, так уж сильно заинтересовано в снижении цен на недвижимость.

Сергей Авдеев
СамолётЪ