Илья Кудрявцев: «Для вологодских строителей эскроу-счета — всё ещё дело будущего»

СамолётЪ обсудил с финансовым директором компании «Железобетон-12» основные проблемы, с которыми строители Вологодской области входят в новый, 2020 год.

Фото: СамолётЪ

В начале декабря компания Дом.РФ сделала первые выводы о состоянии строительной отрасли после реформы. С 1 июля 2019 г. все застройщики должны работать через счета эскроу, они привлекают проектное финансирование от банков и получают доступ к средствам дольщиков только после сдачи дома в эксплуатацию. Исключение сделано лишь для некоторых крупных компаний и проектов, находящихся в высокой стадии строительства. По данным Дом.РФ, по новой схеме уже возводится около 21% жилья — это 2400 домов на 24,3 млн м², подсчитали в Дом.РФ. «Переход на новую систему состоялся», — резюмировал в комментарии представитель Дом.РФ.

Эскроу-счета — затянувшийся переход

— Вы согласны с такими оценками аналитиков?

— Мне трудно говорить о всей стране. Что касается Череповца, то здесь полноценно финансируется по новой схеме всего пара домов — не более 5% от общего объёма строительства. В Вологде ситуация похожая. Я считаю, ещё рано говорить, что система финансирования через эскроу-счета у нас проявила себя полноценно. Но я не вижу препятствий тому, чтобы этот переход произошёл в ближайшие год-два.

— Ваша компания уже начала строить «по-новому»?

— Нет. Мы стараемся, как правило, открывать договоры долевого участия, когда степень готовности дома находится на уровне готовой «коробки». В этом случае мы уже понимаем, что возможные изменения внешних факторов в малой степени способны повлиять на сроки сдачи дома. За 30 лет работы у нас отсутствует просрочка по сдаче и передаче объектов. И мы считаем, что такой историей стоит дорожить.

— То есть до начала продаж вы строите объект на свои средства?

— Во всяком случае, не за счёт дольщиков. Мы и раньше не использовали средства дольщиков на ранних этапах стройки. Поскольку наша доля в череповецкой стройке составляет не меньше 40%, понятно, что мы — одна из причин низкого уровня распространения эскроу-счетов в городе. То, что мы пока не интегрировали эту систему, в себя — это специфика нашей работы. То, что этого сделали далеко не все остальные застройщики, видимо, говорит о том, что они пока не видят для себя перспектив при сложившейся на рынке цене и в условиях новых ограничений (мы должны понимать, что проектное банковское финансирование, во-первых, не дешёвое, во-вторых, получить его непросто).

— Это характерно только для Череповца, или для Вологды тоже?

— Для Вологды пока в меньшей степени. Там много своих факторов. Например, в Череповце земля в портфеле застройщика — это взятые в аренду земельные участки. Что не позволяет их долго держать в портфеле, потому что это очень дорого. Такой «замороженный» на пару-тройку лет участок может разорить проект, превратить его в заведомо убыточный, когда стройку можно даже не начинать. В Вологде у застройщиков есть запас земельного банка и так называемых переходных проектов, по которым еще можно строить по старым правилам. Поэтому, думаю, Вологда ещё дольше будет переходить на новую схему — потому что может себе позволить.

Шах или ишак?

— Осенью Минстрой завершил разработку стратегии развития строительной отрасли до 2030 года. Среди ожиданий — усиление роли строительства в российской экономике преимущественно за счет существенного наращивания объёмов вводимого жилья. Стимулом для развития жилищной сферы Минстрой называет спрос со стороны граждан, их обеспеченность жильем планируется увеличить с текущих 25,8 м² до как минимум 30 м², в частности, за счет планомерного снижения ипотечных ставок. Эти планы излишне оптимистичны?

Как и любое министерство, Минстрой должен формировать некие прогнозные значения в вверенных ему отраслях. Наверное, они не должны быть слишком пессимистичны — это может помешать развитию. Но будем откровенны. Что будет в 2030 году — не известно. С относительной уверенностью можно сказать только то, что через 10 лет люди, которые вносят и подписывают подобные документы, уже не будут занимать свои нынешние должности.

— Но можно говорить о реально существующей тенденции роста ввода жилья, соответствующего спросу населения?

— Трудно говорить о спросе на жилье во всей стране. Ведь есть депрессивные районы, где квартиры продаются, условно говоря, по стоимости мебели в них, и есть места, вроде Санкт-Петербурга, где каждый год бьются ценовые рекорды. Но в целом можно сказать, что примерно пятилетний период, когда реальные доходы населения имели нулевой или отрицательный рост, похоже, подходит к концу. Мы видим, что, по крайней мере в нашем регионе, растёт спрос на рабочую силу. Этому способствует сочетание инвестпроектов крупного бизнеса («Северстали» и ФосАгро) и крупных инфраструктурных проектов государства. А всё вместе даёт толчок к развитию экономики, увеличению фонда оплаты труда. Я считаю, когда сочетание всех факторов говорит за то, что люди будут тратить больше денег на жильё, можно быть уверенным, они это сделают. А вот их возможности будут ограничены предложением. Вопрос, будут ли созданы условия, чтобы дополнительный спрос был закрыт предложением, пока остаётся открытым. Для меня очевидно, основное предложение в Череповце будет сформировано 3 застройщиками. Если его будет достаточно, чтобы удовлетворить спрос, тогда, скорее всего, цены меняться в пределах инфляции. Но если этого предложения рынку будет недостаточно, то, видимо, цены на метр квадратный жилья будут расти быстрее.

«Курица и яйцо» дешевеющей ипотеки

— Центробанк в свежем бюллетене своего департамента исследований и прогнозирования отмечает, что по итогам ноября средняя ставка по ипотечным кредитам в рублях снизилась до исторического минимума — 9,2%. Ипотечные ставки снижаются, потому что у людей не так много денег, или есть другие причины?

— Здесь надо понять, что первично, курица или яйцо. Было бы несколько наивно говорить о том, что ЦБ может произвольно установить стоимость денег. Банк, конечно, может подруливать, но в целом резко повернуть набравшее ход судно резко не получится. Мы видим, что официально инфляция снизилась ниже 4%. Снижение инфляции снижает и стоимость денег в экономике. На это реагируют и ЦБ, и коммерческие банки. Последние смотрят, куда они могут разместить подешевевшие деньги. Сегодня одним из самых выгодных направлений банковского кредитования является ипотека — сегмент с минимальной долей просрочки. Банку всегда выгоден заёмщик, который платит вовремя. Потому что наличие недобросовестного заемщика здорово бьёт по показателям и рентабельности банка. Ипотечный заёмщик наиболее дисциплинированный. Кроме того, ипотечный заёмщик берёт крупные кредиты — с точки зрения расходов на сделку для банков это намного выгоднее, чем масса мелких потребкредитов. Вот почему этот сегмент сегодня наиболее конкурентный, банки за него борются. И снижение ставок по ипотеке — это следствие конкуренции.

Бренд важнее всего?

— Насколько мне известно, сегодня столичные застройщики активно применяют маркетинговые приёмы, заимствованные из других областей. Например, хорошо известные покупателям автомобилей программы трейд-ин. В случае с жильём сейчас в ряде случаев можно частично расплачиваться за новую квартиру, сдавая застройщику старую. Что вы об этом думаете?

— Мы работали по такой схеме. Нюанс был в том, что в рамках одного из наших контрактов мы обязаны были расселить приличный объём людей. Это был фактически полноценный трейд-ин. Для того, чтобы его применять активно в будущем, нужно, наверное, иметь достаточно большой запас квартир, близких к сдаче и не проданных. В первую очередь это вопрос управления собственными продажами: если у застройщика много готовых квартир, он ищет своего покупателя, тогда и возникают вот такие ответы на конкретные задачи. Возможно, когда-то это и станет системным предложением для всех застройщиков, когда рынок сбалансируется и преодолеет барьеры, связанные с эскроу-счетами. Но я бы не стал ожидать, что в 2020 году жилищный трейд ин распространится повсеместно по России.

— Если продолжить маркетинговую тему, то насколько важен при продаже жилья бренд застройщика? Недавно попались на глаза результаты одного из исследований, согласно которым каждый пятый покупатель определился с брендом застройщика еще до того, как начал выбирать недвижимость, которую в итоге купил...

— Смотрю на это исследование с другой стороны: только 20% покупателей всерьез завязаны на бренд строителя. Не сказать, что это удивительный факт — многие застройщики сегодня, например, вкладывают средства в рекламу отдельных ЖК, а не бренда застройщика в целом.

— И всё-таки — бренд важен или нет?

— Безусловно. Но говорить, что потребитель сначала выбирает бренд, а потом из портфеля только этого застройщика выбирает предложения, я бы не стал. Есть любители только одной марки авто и к дилерам других марок даже не ходят. У застройщиков такого почти не бывает. Но это не значит, что ценность бренда имеет нулевое значение. Успешному застройщику важно быть на хорошем счету среди потенциальных покупателей. Задача — стоять в числе первых, к кому обратится покупатель.

Сталь или дерево?

— Недавно заместитель директора по продажам компании «Северсталь» Роман Сенаторов заявил, что к 2030 году потребление стального проката строительной отраслью в России может вырасти на 30% выше уровня 2018 года. Как можно прокомментировать этот прогноз?

— Несмотря на то, что объемы в коммерческом и жилищном строительстве измеряются квадратными метрами, это абсолютно разные продукты. Они используют разные технологии. Если мы сегодня посмотрим ближайшее Подмосковье, там — стремительный рост складов, баз, других коммерческих объектов. Для их строительства требуется огромное количество металла. Кирпича и бетона в таких объектах используется меньше, а железобетон намного более армированный, чем в жилом строительстве. Для жилья малой и средней этажности чаще всего используется кирпич. Расход металла здесь минимальный. Для увеличения потребления стали в строительстве жилья, нужен рост объёмов высотного строительства, ещё большей его концентрации в мегаполисах. Может быть, для этого есть основания, но в ближайшие несколько лет ситуация вряд ли резко изменится.

— Где при строительстве жилого дома используется металл?

— В кирпичных жилых домах средней этажности (до 9-10 этажей) металла используется немного. С учетом новых технологий по безопалубочному формованию плит перекрытия, расход металла еще сократился: при армировании вместо 10-14 миллиметровых стержней сейчас используется специальная проволока диаметром 5 мм — это сокращает металлоемкость плиты примерно вдвое. В монолитном — да, там серьёзное армирование. Но «монолитка» — это высотное строительство.

— Металл — дорогой материал?

— Его цена очень зависит от экспортной коньюнктуры. За последние несколько лет он сильнее других материалов менялся в цене. Чаще вверх. Резюмирую: сокращение металлоёмкости конструкций — задача любого грамотного проектировщика.

— А что можно сказать о перспективах такого материала, как дерево?

— Экологичный, красивый материал, активно используется в индивидуальном строительстве. Его использование в многоэтажных домах пока противоречит действующим нормам пожарной безопасности. Давайте задумаемся: какие элементы здания можно сделать из дерева? Дерево — красивый материал, давайте начнем с фасада. Но это, наверное, самый пожароопасный сегмент. Наружные стены? Но дерево сегодня — не самый универсальный и надежный теплоизолятор. А в наших широтах это очень важно, больше полгода у нас в дома подается отопление. Где ещё его можно применять? В окнах? Мы и так это делаем, одновременно являясь производителем деревянных евроокон для своих домов. Да, еще одна причина — сырьевая база. Несмотря на то, что наша область считается лесной, мы сталкиваемся с дефицитом сырья. Его в регионе недостаточно даже для оконных конструкций. Поэтому говорить о том, что дерево является некой точкой роста в жилом строительстве, пока что рано.

Беседовал Юрий Антушевич
СамолётЪ

Поделиться
Отправить

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.