Тот, кто заплатит за все

 «Покупка жилья снова актуальна» - тема, заявленная к обсуждению на очередном «круглом столе», собравшем представителей СМИ, застройщиков и риэлторов, и организованном Череповецким отделением Сбербанка, на первый взгляд показалась как раз не слишком актуальной. Слишком живы еще воспоминания о тех проблемах, с которыми столкнулись в недавний кризис смельчаки, отважившиеся взять взаймы на квартиру, с какими мытарствами им пришлось столкнуться.

Банкам деньги не нужны

 Куда любопытнее выглядел вопрос: отчего вдруг наши банки практически потеряли интерес к деньгам вкладчиков – депозиты в последнее время резко подешевели? Правда, снизились и проценты по кредитам, но не так обвально, как по частным вкладам. Что дало повод премьеру Путину для очередной шутки, обращенной к главе Сбербанка Герману Грефу: «Да, вы все жулики просто». Герман Оскарович слегка побледнел, но все же сумел как-то выкрутиться.
 

 

 Жулики – не жулики, но депозиты больше не защищают от инфляции, она выше процентных ставок, как объяснила «Ведомостям» директор ЦМИ того же Сбербанка Ксения Юдаева, зато брать кредит становится более выгодно. Иными словами, деньги банкам не нужны, у них избыток ликвидности. Вкладывать в «реальный» сектор экономики тоже не очень получается, там просто нет значимых и выгодных для инвестирования проектов. А вот очередной виток кредитной экспансии в потребительский сектор сейчас выглядит перспективно.

Народ хочет тратить

 Народ сейчас настроен тратить. Доставая деньги из заначек и залезая в кредиты, несмотря на то, что, по свидетельству Росстата, уровень реальных зарплат населения остался почти неизменным, а реальные доходы (за вычетом инфляции) и вовсе снижаются. За январь – февраль норма сбережений* снизилась в сравнении с тем же периодом 2010 г. в полтора раза (10,9 против 15,7%) при увеличении доли дохода, направляемого на покупку товаров и услуг (80,1 против 74,7%).
 

На этом фоне приобретение жилья действительно становится весьма актуальным направлением, если так можно выразиться, «потребительского инвестирования». Эксперты компании Penny Lane Realty успели подсчитать, что с начала года объем ипотечного кредитования в России вырос в два раза. Бездомные граждане уже задолжали банкам около триллиона рублей. А до конца года эта внушительная сумма может еще  увеличиться на 600 млрд. руб.
 

При этом активнее всего берут жилищные займы не самые богатые россияне - директор департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty Роман Строилов отмечает, что практически каждая вторая сделка в сегменте жилья эконом-класса заключается с помощью ипотеки. Правда, учитывая уроки кризиса, сограждане стараются подстраховаться: «Если раньше заемщики были готовы занимать в банках 100% от стоимости объекта, то сейчас самые популярные запросы колеблются в пределах 50-60%», - говорит г-н Строилов.

На московском направлении

 Череповецкий Сбербанк, как можно судить по рассказам его руководителей, старается держаться на волне этого мейнстрима. Начальник сектора по работе с предприятиями и партнерами ОСБ №1950 Иван Андреев, полагает, что рынок ипотеки в городе имеет «значительный» потенциал: «Просто мы пока еще плохо работаем». Г-ну Андрееву внушает оптимизм возобновление востребованности жилищных кредитов, которая в кризис сошла, было почти к нулю.
 

Если за весь 2010 год отделением СБ было выдано всего пять ипотечных кредитов, то лишь в первом квартале этого года – 25-ть. Еще больший (почти двукратный) прогресс в оживлении ипотеки продемонстрировало ОСБ областной столицы.
 Одним словом, интерес к жилищным займам пробуждается. Специалисты Сбербанка отмечают, что тем, кто берет кредиты, особенно интересны предложения первичного рынка недвижимости. Востребованы новые квартиры, большая часть которых строится в Зашекснинском районе города.
 

Здесь возникает двоякая привлекательность. С одной стороны, это сравнительно здоровая экология района, отделенного розой ветров и рекой от городских промышленных монстров. И динамичное насыщение «Простоквашино» торгово-развлекательными комплексами. С другой, - потенциальных покупателей «московское» направление развития нового жилья привлекает своим качеством – дома возводятся с использованием новых строительных технологий, учитывающих актуальную сегодня проблему энергосбережения и потребность современного горожанина в надежных сетях – коммунальных и коммуникационных.  

Смена приоритетов

 Оттолкнувшись от дна, которого строительный рынок города достиг в кризис, основная масса девелоперов застройщиков сменила свои приоритеты. Если до 2008 года акцент делался на строительство дорогого и высокомаржинального жилья «премиум-класса» (по череповецким меркам, конечно), то сейчас все вслед за изменением спроса переориентируются на «эконом-класс».
 

На эту новую «моду» оперативно реагируют и банкиры. В портфеле кредитных продуктов Сбербанка приоритетными стали программы «массовой востребованности». В СБ особо выделяют три новых продукта, запущенные этой весной.
 

Главными отличиями программы жилищного кредитования с громким названием «Ипотека с государственной поддержкой», как утверждают в банке, стали пониженная ставка (10,5-11% годовых при стандартных для СБ 11,05-14%) и длительный срок кредита – до 30 лет. Первоначальный взнос – 20% от стоимости объекта недвижимости, но если есть возможность заложить другую квартиру, первоначальный взнос не требуется. Преимущество получают и те заемщики, кто пользуется зарплатными программами Сбербанка – для них предусмотрена упрощенная процедура оформления кредита.
 

В Международный женский день Сбербанк запустил новую акцию жилищного кредитования – «Возьми за 8%». В ней действительно фигурируют две «восьмерки» - в процентной ставке и сроке кредита. А вот размер первоначального взноса весьма солидный – 50% от стоимости кредитуемого объекта. В банке честно признают, что акция будет интересна тем, кто имеет половину стоимости приобретаемого жилья или желание обменять старую квартиру на новую.
 

«В десятку!» - еще одна акция Сбербанка, которая будет действовать до 31 декабря этого года. Здесь на самом деле всего по «десять»: 10% составляют ставка кредита и размер первоначального взноса. Срок кредитования тоже 10 лет.

Цена вопроса
 

Благостную в целом картину портит только одно обстоятельство – возобновившаяся возгонка цен на новое жилье, возобновившаяся вместе с оживлением рынка. Об этом участникам «круглого стола» (несколько испортив им настроение) напомнил глава череповецкого представительства Северо-Западной палаты недвижимости, вице-президент Череповецкой ассоциации риэлторов, АН «Череповецкий дом» Андрей Королев. Королев признался, что ему не очень понятна система ценообразования, которой пользуются череповецкие застройщики:
 

- Как только рынок оживает, цены немедленно ползут вверх. Хотя мы знаем, что «Северсталь» продавала квартиры в домах, построенных по своей корпоративной программе по 18 тыс. рублей за квадратный метр, а не от 35 тыс., как у нас сейчас в среднем. Помним, что у многих из присутствующих квадратный метр жилья в кризис стоил 25 тыс. Известно, что в других регионах страны тоже как-то умудряются сдерживать цены.
 

 «Что мешает это делать в Череповце?», задается вопросом  Андрей Королев. Ведь, если отталкиваться от общеэкономической ситуации в городе, объективных предпосылок для роста цен на новое жилье нет. Во всяком случае, основные работодатели Череповца не демонстрируют вдохновляющей динамики роста, нет существенного роста рабочих мест. Скорее можно говорить об их сокращении, учитывая планы «Северстали» о переводе части своих вспомогательных бизнес-процессов в соседний Ярославль. Главное – почти незаметный рост зарплат не поспевает за ростом цен.
 

У застройщиков - свои ответы на эти вопросы. По словам Алексея Серегина, главы «РСП-Инвест-Строй», цена жилья – это его себестоимость, плюс платежеспособный спрос. Что касается затрат, то снижать их застройщикам сложно в условиях, когда растут цены на практически все стройматериалы. Когда существуют сложности с выделением земельных участков, в стоимость которых муниципалитет все время норовит включить свою (и немалую) «инвестиционную составляющую».
 

- Мы не считаем, что новое жилье в Череповце дорого, - говорит Серегин. – Вон в Вологде уже преодолели психологическую планку в 40 тыс. рублей за квадратный метр. У нас цены еще божеские. К тому же, нам ведь тоже надо что-то зарабатывать.
 

По словам Серегина и его коллег, в качестве компенсации они предлагают своим клиентам «гибкий» подход, предусматривающий индивидуальные скидки или отделку квартиры без дополнительной оплаты.
 

За партнеров-строителей вступилась и заместитель управляющего Череповецкого отделения СБ Ольга Садовникова:
 

- Когда мы говорим о низких ценах на строящееся жилье в других регионах, надо понимать, что там идет речь о субсидировании со стороны областных и муниципальных бюджетов. Сейчас такие программы прорабатываются и в нашей области. Сбербанк уже передал администрации области свои предложения по возможному сотрудничеству. Увы, мы не можем пока при всем желании сделать ставку ипотеки в 4-5%, как, к примеру, в Прибалтике. Тем не менее, наши жилищные кредиты все же обходятся заемщикам дешевле, чем в банках-конкурентах.  

 И то, правда. Как безусловно верно, что лучше взять взаймы и купить жилье, чем вечно арендовать его и платить безо всякой надежды сделать своим. И, вообще, «лучше быть здоровым и богатым, чем бедным и больным». Именно первым в наших современных реалиях достаются все радости жизни. Ну, а вторым еще долго будет портить жизнь пресловутый «квартирный» вопрос.
 

Трудно не согласиться с главным выводом, к которому пришли участники «круглого стола» в Сбербанке – тому, кто хочет и может, лучше покупать новое жилья прямо сейчас – дешевле оно уже не будет.


* Норма сбережений - Англ. savingsratio отношение сбережений населения к чистому доходу после уплаты налогов. В счетах национального дохода величина сбережений рассчитывается путем вычета потребительских расходов из дохода, оставшегося после уплаты налогов.

Юрий Антушевич
«РМ»
23.04.11.
Фото: архив «РМ»

Агрессивная ипотека

 В течение ближайших двух лет объемы вновь выдаваемых ипотечных и жилищных кредитов в России будут расти приблизительно на 30% ежегодно, прогнозирует рейтинговое агентство Moody’s.
 Согласно базовому сценарию развития ипотеки после кризиса, только в 2011 году объем вновь выданных ипотечных и жилищных кредитов составит порядка 570 млрд. руб. (19 млрд. долл.), что на 30% больше аналогичного показателя прошлого года — 437 млрд. руб., отмечают в Moody’s.
 «Риски отклонения от данного базового сценария связаны с возможным принятием российскими ипотечными игроками более агрессивной стратегии, направленной на захват как можно большей доли восстанавливающегося рынка ипотечного кредитования посредством существенного ослабления стандартов андеррайтинга», — отмечает младший вице-президент агентства Ольга Ульянова.
Ипотечные и жилищные кредиты составляют менее 7% в общем объеме банковского кредитования в России, уточняют в рейтинговом агентстве Moody’s. Однако аналитики Moody’s отмечают, что вероятный динамичный рост ипотечного рынка повлияет на общие финансовые показатели российских банков в долгосрочной перспективе и этот вид кредитования приобретет больший вес при определении рейтингов.

Источник