Эффективность или лояльность? Как выбрать управляющую компанию

Буквально на днях на глаза Самолёту попались два рейтинга управляющих компаний. Первый составлен департаментом ЖКХ череповецкой мэрии для городских УК. Второй — федеральный, подготовленный госкорпорацией «Фонд содействия реформированию ЖКХ» на основании анализа работы почти 50 тыс. управляющих организаций по всей стране.

Главное, что бросается в глаза при сравнении двух документов (оба есть в распоряжении редакции) — они основаны на разных подходах к оценке деятельности УК.

Городской рейтинг можно обозначить как своеобразный «гибрид» потребительского рейтинга с рейтингом лояльности: компании оценивались по отношению к ним жителей МКД и чиновников ДЖКХ. Суммарная степень удовлетворённости показывает итоговый суммарный балл, а также место компании в рейтинге.

Основу рейтинга составили анкеты, заполненные жителями 595 домов (1268 человек), которые оценили (естественно, субъективно) содержание дворов и общедомового имущества, аварийно-диспетчерское обслуживание и «другие базовые показатели работы УК». Кроме того, учитывались данные департамента ЖКХ о долгах перед ресурсниками и своевременность заполнения документов в ГИС ЖКХ.

В итоге 33 УК (из 68, числящихся в городском реестре) были разбиты на четыре группы (по количеству обслуживаемых МКД) и выстроены по ранжиру.

Что касается наиболее крупных компаний, даже групп УК, то здесь первое место заняла частная группа компаний «Жилремстрой», возглавляемая Галиной Мавриной (итоговый индекс 79,08). На втором месте — группа «Альянс» (75). Третью и четвёртую строчку рейтинга заняли два муниципальных предприятия: «Водоканал» и «Теплоэергия», замкнула пятёрку Группа «Олимп».

Для представителя этой компании Сергея Васюнова и сам рейтинг, и результат «Олимпа» был в большой степени неожиданностью — по словам собеседника Самолёта, никто из составителей рейтинга в компанию не обращался, вопросов не задавал. Результат Васюнов оставил без комментария, оставшись при своём мнении, которое не раз уже озвучивал: критерии ранжирования управляющих компаний нуждаются в серьёзной корректировке. Больше внимания, по мнению представителя «Олимпа», следует уделять правовым аспектам функционирования УК, их технической оснащённости и экономическим вопросам деятельности компаний.

Что касается экономики, то пример «Жилремстроя», пожалуй, тот случай, когда потребительские качества оказываемых компанией услуг «вырастают» из её экономической эффективности.

И именно эта эффективность была поставлена во главу угла составителями федерального рейтинга управляющих организаций.

Как отмечается в комментариях к этому документу, оценка качества управления многоквартирными домами осуществлялась по 5 основным направлениям.

Во-первых, оценивался масштаб деятельности организации: ее доход от управления и предоставляемых коммунальных услуг, площадь и количество домов, находящихся под ее управлением, а также численность персонала организации.

Во-вторых, финансовая устойчивость организации, включая ее прибыльность, а также задолженность потребителей и задолженность организации перед поставщиками услуг.

В-третьих, эффективность деятельности организации, которая оценивалась в зависимости от объема финансирования работ (услуг) по текущему ремонту, объема привлеченных средств на ремонт, средней стоимости работ (услуг) и собираемости средств собственников.

Кроме того, на итоговую оценку влияла репутация управляющей организации. Здесь учитывались средний срок управления и изменения количества домов под управлением организации. Немаловажным фактором являлось наличие претензий по качеству работ и предоставленных коммунальных услуг, а также факты привлечения организации к административной ответственности за нарушения законодательства.

То есть большинство федеральных критериев в муниципальном рейтинге отсутствовали напрочь. Наверное, не случайно поэтому итоговый результат УК Вологодской области оказался таким плачевным — последнее 85 место среди всех российских регионов.

Впрочем, и средний по России балл, оценивающий качество работы УК, получился весьма невысоким, составив 32,7 при максимальном балле, присвоенном управляющей организации — 87,5.

В числе лидеров предсказуемо оказались УК Татарстана, Москвы, Санкт-Петербурга. И неожиданно — Ненецкого автономного округа, где 18 управляющих организаций сумели набрать средний балл — 55,8.

Рейтинг также выявил тенденцию лидирования крупных управляющих организаций — 238 организаций, получивших более 80 баллов, управляют почти 100 млн м² жилья.

Возвращаясь же к Вологодской области, можно сказать, что резерв совершенствования её управляющих организаций, согласно рейтинга, лежит в сфере повышения экономической эффективности (в том числе за счёт внедрения экономически обоснованного тарифа), технической оснащённости, расширения спектра оказываемых услуг. И дальнейшей консолидации отрасли — практика показывает, что крупные УК более устойчивы и эффективны.

А для того, чтобы стимулировать все эти изменения, особенно в частном секторе, региональным и муниципальным департаментам ЖКХ стоило бы откорректировать критерии своих рейтингов управляющих компаний.

Как следует из комментария к свежему рейтингу начальника департамента Артёма Соколова, часть этих предложений учтена — Соколов заявил, что в следующем рейтинге будут оцениваться техническая оснащенность УК, наличие у них офисов, то, «как УК работают с городскими, областными федеральными программами»...

Марина Мельникова
СамолётЪ