Не занять до ремонта. Почему банки не кредитуют собственников жилья для ремонта многоквартирных домов?

Несмотря на победные реляции фондов капитальных ремонтов (ФКР), которые есть в каждом российском регионе, отчитывающихся о всё большем числе отремонтированных многоквартирных домов, их средств на все МКД и все случаи ремонтов не хватает.

Нужда до банка доведёт?

Как рассказала Самолёту руководитель череповецкой группы управляющих компаний «Жилремстрой» Галина Маврина, возникают ситуации, когда накануне отопительного сезона в доме неожиданно выходит из строя тепловой пункт. Нужна срочная замена, а дом находится в «общем котле» ФКР. И получить средства собственникам для такого локального ремонта даже при наличии инициативной группы проблематично. Особенно, когда у дома нет стопроцентной собираемости взносов на капремонт (а такое случается весьма нередко). «Есть и другие чрезвычайные ситуации, не предусмотренные положениями о капремонте, — рассказывает Маврина. — Например, ремонты систем дымоудаления, которые есть в некоторых высотных домах (у нас их сразу несколько). Пожарные требует от УК ремонта этих систем. Но ремонты дорогостоящие и в перечне ФКР их нет».

А ещё нужда в кредите возникает, когдакогда региональной программой точно определен срок ремонта, добавляет Ирина Генцлер, директор направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города» (ИЭГ): «Если собственники в установленный срок работы не проведут, потому что им не хватило денег, то им грозит потеря специального счета и перевод в систему „общего котла“, к региональному оператору. Если люди хотят сохранить спецсчет, то им обязательно нужно изыскать дополнительные деньги». Эксперт считает, что, например, наиболее остро сейчас стоит вопрос с заменами лифтов. Если срок эксплуатации лифта истек, его остановят, а собственникам грозит перевод в «общий котел».

В таких случаях собственникам жилья очень пригодился бы недорогой и относительно длительный кредит, который они могли бы погасить за несколько лет.

Европейская мечта

Такой успешный опыт давно имеют многие европейские страны. Та же Генцлер приводит пример из практики Эстонии. Страна проводила программу поддержки комплексного ремонта, направленного на повышение энергоэффективности. Если энергоэффективность повышалась на три класса, это позволяло взять кредит до 20 лет под субсидируемую ставку и еще субсидию — до 35% от стоимости ремонта. Поскольку в Европе были более дешевые деньги, кредиты предоставлялись под 4% годовых. Когда кредиты подорожали, было принято решение, что ставка по этим займам должна быть ниже, чем по другим рыночным продуктам.

Любопытно, что о возможности для жителей МКД брать кредит на капитальный ремонт, эксперты заговорили еще в 2005 году, как только был принят новый Жилищный кодекс (ЖК) РФ. В ст. 44 ЖК (п. 1.2 ч. 2), посвященной общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме, сказано, что собрание может принять такое решение. Для этого нужно, чтобы у дома был открыт специальный счет, куда поступают взносы на капитальный ремонт.

Спецсчёт не спасёт

Но даже при наличии спецсчёта кредит в большинстве случаев оказывается недоступен: либо банки его не дают, либо собственники жилья сами отказываются брать, потому что дорого.

По информации «Ведомостей», едва ли не единственный банк, который последовательно занимается кредитованием капитальных ремонтов, — «Центр-инвест», работающий в Ростовской области, с филиалами в других регионах, в том числе и в Москве. Как сообщил Александр Долганов, директор представительства ПАО «КБ «Центр-инвест» в Москве, банк с 2012 г. финансирует капитальные ремонты многоквартирных домов, в которых владельцем специального счета является ТСЖ/ЖСК, по собственной программе кредитования, всего за время ее действия выдал 115 кредитов на общую сумму 169 млн руб. «Условия предусматривают открытие кредитной линии на срок до пяти лет по ставке 11% годовых. Заемщики дополнительно не несут расходы. Собственники жилья платят ежемесячно по кредиту практически те же самые деньги, что и отчисления в фонд содействия капремонту», — говорит Долганов. Кредитами воспользовались клиенты банка из Ростовской и Волгоградской областей, Москвы и Краснодарского края. Так, этим летом первый кредит сроком на три года получило ТСЖ «Надежда» в Москве (Очаковское шоссе) — для капитального ремонта фасада и выборочного ремонта кровли.

«Другие финансово-кредитные учреждения России пока проявляют сдержанный интерес к этому виду кредитования», — говорит Долганов.

В Удмуртии в качестве эксперимента Промсвязьбанк выдал кредиты четырем УО для замены лифтов в 14 домах. И то лишь под 50-процентную целевую субсидию властей региона. Поскольку взносы в Удмуртии были не самые высокие — на уровне 6–7 руб., а банк соглашался дать кредиты на срок 5–6 лет, то за счет таких взносов невозможно было погасить кредит.

Кредит не идёт в народ

Чтобы подобные программы пошли в народ, банкам необходимо специальное регулирование — они помимо жилищного законодательства в первую очередь руководствуются законодательством Центробанка, своего регулятора. И в настоящее время с учетом всех рисков не могут предложить людям привлекательный продукт — он получается дорогим.

Как объясняет Генцлер, по российскому законодательству за кредитом может обратиться или физическое, или юридическое лицо. В случае с кредитом на капремонт обращаться в банк должен весь коллектив собственников помещений — а это часто несколько юридических, и не одно физическое лицо. Но вопрос о том, что кредит может взять сообщество собственников, банковским законодательством не урегулирован.

На деле получается, что в банк за кредитом вынуждено обращаться юрлицо (УК или ТСЖ), но за ним стоят собственники, которые платят взносы на спецсчет.

«Цепочка получения кредита через агента в настоящее время довольно сложна. Возникают вопросы: кто отвечает за возврат долга, как оценить платежеспособность заемщика? По сути дела, банк видит и оценивает только юридическое лицо, которое к нему пришло, — ТСЖ или УК. Но ведь это не имеет прямого отношения к кредиту», — рассуждает Генцлер.

Управдом не рискует

Получая кредит, УК принимает на себя риск. Однако отношения между собственниками и УК могут быть прекращены в любой момент, так что брать на себя риск за этот кредит не в интересах бизнеса. С точки зрения банка ТСЖ несколько более надежная сторона в кредитном договоре, чем УК, его сложнее отодвинуть от управления домом. Но если оценивать товарищество как заёмщика, то у него практически нет своего имущества, мало средств. Получается, что банк видит одни риски. Но и управляющие компании не очень-то хотят быть ответственными за чужие долги — многие из них до сих пор разбираются с долгами собственников перед ресурсоснабжающими организациями... А в случае с кредитом на ремонт дома, утверждает Юрий Кочетков, председатель ассоциации управляющих организаций «Бурмистр», все претензии по соблюдению графика платежей банк будет предъявлять заемщику, в роли которого выступает УО или ТСЖ. И может обратить взыскание на деньги, находящиеся на специальном счете. Если на спецсчете денег недостаточно, то действующее законодательство не запрещает банку обратить взыскание и на имущество заемщика. «Значит, при плохой платежной дисциплине собственников помещений расплачиваться за ремонт придется управляющей компании или ТСЖ», — резюмирует Кочетков.

Впрочем, Ирина Генцлер не теряет оптимизма, полагая, что Россия хоть и с опозданием, но пытается следовать мировому опыту. Для этого придётся ломать при этом привычный менталитет, бороться с давлением государства, переписывать законы и договариваться с банками. В конце концов, напоминает Генцлер, 20 лет назад и ипотеке предрекали провал, а сегодня ипотечные кредиты — привычное дело.

Подготовил Сергей Авдеев
СамолётЪ