Смена руля и «административная жаба»

 - Наверное, стоит начать с самого начала, - говорит Татьяна Николаевна. – С того, что Жилищный кодекс, который появился в 2005 году, изменил состав участников процесса под названием «управление многоквартирными домами». Тогда же впервые появилось само это понятие. Прежде его не было, существовал лишь общий «жилой фонд» в целом. Сегодня же общий процесс состоит из управления каждым конкретным домом в отдельности.
 

 - И кто теперь в этом доме главный?
 

- Коллектив собственников. Никого главнее нет. Он за все отвечает. И это, кстати, сразу же вызывает у самих граждан массу сомнений. Они понятны, потому что, получив некие права на свою квартиру, человек одновременно (и неожиданно для себя) сталкивается с тем, что он получил еще и неотделимые от своих прав обязанности. Это надо определить четко: если я хочу быть собственником, я приобретаю, как права, так и обязанности. Для тех, кто не хочет нести ответственность, то есть быть собственником, у нас есть такой процесс, как расприватизация жилья. Здесь нет проблем - человек может квартиру расприватизировать, стать нанимателем. А его квартирой будет владеть муниципалитет. А вообще состав собственников жилья в многоквартирном доме чрезвычайно разнообразен: это и человек, который приватизировал свою квартиру, и тот, кто купил ее, получил в наследство, кому ее подарили. Неприватизированные квартиры, как я уже сказала, в собственности у муниципалитета. Есть еще нежилые помещения со своими хозяевами. Вот из этого и складывается коллектив собственников – хозяин в доме. Во всех смыслах, какие только есть.
 

 - Хорошо, с собственниками мы определились. Что им делать дальше, как «разруливать» эту ситуацию?
 

- С одной стороны, мы хозяева в доме и можем принимать любые решения. Но они не должны противоречить законодательству. Это, как в дорожном движении: я собственник своего автомобиля, частное лицо, но я соблюдаю общие для всех правила, потому что это необходимо для безопасности всех участников движения. Так и здесь. Мы живем в своем доме, мы должны его содержать так, чтобы в нем было комфортно и безопасно жить. При этом мы не должны нарушать права своих соседей. Как эту задачу решить? Законодательство предлагает два способа управления своим домом. Первый - это товарищество собственников жилья – организация, которую мы сами учредили, выбрали старшего (председателя) и дальше действуем по своему разумению. Либо мы все делаем сами. Либо мы кого-то нанимаем.
 

Второй способ - мы можем выбрать управляющую организацию, в моем понимании некий «магазин», который продает свои услуги. И если продолжить эту аналогию с магазином, то и к управляющей компании надо подходить, как к магазину – учиться покупать. Два года мы учились сами и учили собственников, как делать подобный выбор. Мы сделали первичный документ, который называется «договор управления», где описали все, что должна делать управляющая компания, что должен делать собственник. И все это время учились: как этот документ читать, что в нем находить, как оценивать работу, сравнивать, как то же самое происходит в другом доме.
 

- Но определенные «толчки» в этом направлении были сделаны и со стороны государство, которое лишило муниципалитеты права заниматься непосредственным управлением домами?
 

- Действительно, по закону муниципалитет не имеет такого права. Это значит, что муниципальных предприятий быть не должно. И этот процесс потихоньку начался в прошлом году. Что мы сказали МУПам? «Уважаемые, вы на рынке работать не сможете. Поэтому мы предлагаем вам искать себе работу, где вы можете реализовать свои профессиональные навыки. Этот путь прошли четыре муниципальных предприятия и их подрядные организации. Сегодня они вышли на рынок. И мы имеем в городе порядка пятидесяти управляющих компаний, у которых в управлении от одного, до трехсот с лишним домов. Они разные, работают по-разному. Закон здесь ничего не регламентирует: «как хотите, так и действуйте».
 

- И все-таки одно, самое большое, муниципальное предприятие осталось нереформированным. Почему так произошло?
 

- Еще десять лет назад, когда начиналась реформа ЖКХ, специалисты, внимательно изучившие мировой опыт, предупреждали: самое тяжелое в этом деле – «административная жаба». Это не шутка - нормальное официальное выражение. Оно подразумевает, что самому муниципалитету, как крупному администратору, необходимо поменять «руль» - формы и методы управления. Прежнего административного «руля» нет: новые субъекты этого рынка ничего от вас уже не требуют и вам не подчиняются. Значит, нужно выстраивать какие-то другие отношения. Какие? А никто не знает. Орган местного самоуправления должен договориться с управляющей организацией как собственник наравне с другими собственниками. Участвовать в этом процессе непросто. Это совершенно другое мышление.
 

- Как участвует в этом процессе орган местного самоуправления?
 

- Он пытается создать равные условия для всех, кто пришел на этот рынок: больших и маленьких.
 

- Но кое-кто при этом хочет получить больше преимуществ…
 

- Вы имеете в виду МУП «ЖХ «Металлург», последнее оставшееся на рынке муниципальное предприятие? Действительно, это очень консервативное учреждение, которое до последнего времени в какой-то мере было «продолжением» муниципалитета. Их задачей всегда было управление муниципальным фондом, они под это создавались. И сотрудники, начиная с директора и кончая самым последним дворником, стояли в своего рода «пирамиде». В эту же пирамиду были включены и собственники (жильцы) квартир. У наших муниципальных предприятий всегда было такое представление, что они «священные коровы», которые, как в Индии, гадят на середине улицы, и их никто тронуть не может. На них нельзя подать в арбитражный суд, ничего нельзя. Один из руководителей нашего МУПа сказал как-то, что собственники жилья – «участники процесса управления», а квартплата – это не оплата за услуги, это «способ финансирования муниципального предприятия». Все это симптомы болезни прежней структуры. И эта структура сегодня должна уйти с рынка насовсем. И, чем быстрее она уйдет, тем лучше. Но самой ей понять это трудно, почему все так болезненно и происходит. Только представьте, все нужно отделить, разделить: предприятие – отдельно, собственники – отдельно. Естественно, процесс очень болезненный. Люди боятся потерять работу. Ответственность дикая – приходится отвечать своим стулом, своей юбкой, чем угодно. Но, я думаю, процесс каким-то образом урегулируется, все наладится.
 

- Тем не менее, МУП «упирается», не хочет расставаться со «своими» домами. Что можно сделать и нужно делать в такой ситуации?
 

- Опыт показывает, что любая управляющая компания очень болезненно реагирует, когда жители уходят к конкурентам. Клиент уходит. Что делает в такой ситуации умный «магазин»? Во-первых, пытается у клиента спросить: что случилось? Приходит к клиенту с таким вопросом.

Такой процесс должен возникнуть и собственники наших домов должны быть к нему готовы. К тому, что наше желание выбрать кого-то другого должно повлечь изменение к нам прежнего контрагента по договору. Это должно быть очень конструктивное общение. Если же встречных, конструктивных вопросов на инициативу жильцов-собственников у управляющей организации не возникает, значит, на рынке такая организация не нужна. Не она хозяин в доме. Если она хочет с нами работать, пусть докажет, на что способна.
 

- То есть сопротивляться здесь бесполезно?
 

- Сопротивляться управляющей организации я бы не советовала. Если клиент не хочет с вами работать – отпустите его с миром. Может быть судебный процесс, скандал, всем станет известно, что вы плохая компания – в будущем вам это очень сильно помешает. Город маленький, никто никогда не забудет, как вы себя плохо вели. Но и собственникам не стоит горячку пороть - надо пытаться уладить все цивилизованным путем. Представить все документы. Можно пожаловаться в суд, в прокуратуру, что нарушается статья Жилищного кодекса, где, между прочим, говорится: документы должны быть переданы в течение 30 дней, а договор может быть расторгнут собственником в одностороннем порядке. Управляющая компания должна понимать еще одну важную вещь - у жителей в руках есть очень суровый рычаг воздействия на нее – они просто не будут вам платить. Вообще. Что вы будете делать? А отношения с ресурсоснабжающими организациями тоже очень суровы – ограничения по тепло и энергоснабжению могут последовать мгновенно.

Вообще в моем понимании «насильно мил не будешь». И меня удивляет, когда такие вещи происходят. Это говорит о том, что этот участник рынка уже и не участник, он никогда на рынке работать не будет. Не сможет.
 

- Чтобы вы еще посоветовали собственникам жилья?
 

- Им надо быть уверенней в себе. И если желание такое есть, использовать все административные рычаги. В том числе пообщаться с руководителем управляющей организации, обсудить ситуацию. Многие жители сегодня сомневаются: вот они выбрали другую организацию, а не будет ли хуже? Хуже уже точно не будет. Будет по-другому. Муниципалитет никому не даст быть хуже. Самая главная наша задача – сделать так, чтобы людям хорошо жилось в их домах, чтобы беды не было. Мы всегда стараемся всех участников процесса собрать вместе, усадить за стол переговоров, создать какие-то законные механизмы, которые бы помогали им дальше работать. С другой стороны, если вы, собственник, смените управляющую компанию, у вас уже появится опыт, как это делать. Это, кстати, подействует и на того, кого вы выберете: он поймет, что вы способны принимать рациональные решения, оценивать, с вами уже нужно работать по-другому.
 

- Каким бы муниципалитет хотел видеть этот процесс коммунального реформирования в идеале?
 

- Мы бы хотели, чтобы сегодня решения все-таки принимали сами собственники, а не кто-то за них. Мы всегда говорим: если в этом доме наша роль не решающая, то, собственники, пожалуйста, придите и сами примите решение, мы его поддержим. Все-таки это ваш дом, вам там жить, вы должны им заниматься. И, конечно, хотелось бы, чтобы процесс проходил ровно, без «катаклизмов», чтобы наша роль была чисто методической. Рынок – это свобода, это конкуренция, вот и хотелось бы, чтобы житель имел возможность наблюдать перед собой со стороны конкурирующих организаций в хорошем смысле слова «танцы страусов».

Хотелось бы, чтобы эти «бои» проходили не в судах, а в домах культуры в виде презентаций, подарков жителям, красивой формы у работников, новогодних поздравлений… Вот в чем надо соревноваться!
 

- Если МУПы все равно должны были сами собой «умереть» со временем, почему нельзя их пока просто оставить в покое?
 

- Такова жесткая позиция государства по отношению к органам местного самоуправления. Поставлено условие: тех, кто закон выполняет, поощряют «пряником». Вот, например, сегодня нельзя участвовать ни в каких федеральных программах, если ты не выполняешь существующее законодательство. А в законодательстве написано, что с 1 января 2010 года мы должны жить в условиях управления жильем: 20% - ТСЖ и 80% - частные управляющие компании. Где МУПы? Их здесь нет. Второй момент – мы все должны платить по счетчикам. Эта программа тоже идет очень мощно. И мы видим, что сегодня наши «частники» ведут себя более гибко в смысле каких-то подходов, решения вопросов. Нам это тоже выгодно.
 

- Татьяна Николаевна, есть ли какие-то нормативы, ограничивающие число участников рынка управления жилыми домами?
 

- Нет. Каким должно быть оптимальное количество управляющих компаний? Ответить на такой вопрос сложно. Может, останется две большие компании, может их будет двести мелких – никто не знает. Поэтому и хотелось бы, чтобы сейчас на рынок выходили любые компании, какие только будут востребованы жителями.
 

- Последний вопрос: что говорит о подобных процессах мировой опыт?
 

- В целом везде был пройден такой же путь, каким идем и мы. В смысле управления все точно также, с поправкой на более жесткие требования в отношении потребления энергоресурсов. Но через какое-то время, может быть, и мы придем к этому.

Беседовал Сергей Авдеев

13.08.09.
Фото: «РМ»