Дом, в котором мы живем

Конкуренция, главным образом, идет за право обслуживать дома, которые долгие годы находились в ведении так называемых «МУПов» - муниципальных предприятий – прямых наследников ЖЭКов и ЖЭУ, - хорошо всем знакомых еще с советских времен. Собственно их руководители этим даже гордятся, приводя свое славное историческое прошлое, как, например, МУП «ЖХ Металлург», ведущее отсчет от строительства Череповецкого металлургического комбината, в качестве главного аргумента в свою пользу.
 

Гордость за былые заслуги, конечно, дело хорошее. Только, во-первых, говорить о них все-таки надо бы поосторожнее – слишком уж свежа память об их качестве. До сих пор по телевизору крутят фильм «Афоня» - достаточно точный слепок прежнего коммунального подхода к жилью. А, во-вторых, условия современной жизни «былое» не берет в расчет – просто потому, что изменились «правила игры».
 

Муниципальные предприятия в условиях практически полной дотационности ЖКХ времен «развитого социализма» существовали как рыба в воде. Хорошим тоном считались бесконечные жалобы на нехватку того, сего, пятого, десятого, а больше всего – денег. Такими же, в сущности, «планово-убыточными», они остались до сих пор. Самим своим существованием, закрепляя и без того стойкую дурную славу жилищно-коммунальной сферы. Надеясь, очевидно, что так будет всегда, что никто другой сюда не сунется.
 

Однако у государства, справедливо полагающего, что окончательный коммунальный развал отнюдь не будет настраивать народ на волну социальной стабильности, было другое мнение. И оно потихоньку стало создавать условия для прихода к управлению жильем эффективных частных собственников. Даже предварительные и приблизительные расчеты показывали, что толк должен быть.
 

- Возьмите ЖКХ, - говорит Сергей Алексашенко, директор по макроэкономическим исследованиям ГУ-ВШЭ, - одну из крупнейших статей расходов консолидированного бюджета: передача в управление частным структурам коммунального хозяйства позволяет немедленно сократить расходы не менее чем на 10% без повышения тарифов для населения и снижения качества услуг, вывести сектор в прибыльный, после чего можно говорить о привлечении туда столь необходимых частных инвестиций, которые позволят реально повысить качество жизни и всерьез заняться ресурсосбережением.
 

Новое жилищное законодательство, новые законы о местном самоуправлении и «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» №185-ФЗ, указы президента России фактически лишили местное самоуправление функций управления многоквартирными домами и решительно подталкивают его к тому, чтобы полностью передать эту заботу частным управляющим компания и товариществам собственников жилья (ТСЖ) в соотношении примерно 80 на 20%. 

Прибыльный бизнес

Одно из главных обвинений, которое защитники МУПов предъявляют «частникам», - погоня за «длинным» рублем – по меньшей мере, не совсем корректно. Во-первых, стремление и умение получать прибыль – неотъемлемое качество рыночной экономики. А, во-вторых, автор этих строк прямо спросил одного из операторов нового рынка: можно ли рентабельно управлять не новым, а старым, разваленным и заброшенным жилым фондом? И получил столь же прямой и решительный ответ:
 

- Можно, - утверждает Александр Сметанин, директор группы управляющих компаний «Альянс». - При правильном подходе все дома рентабельны. Другое дело, что у каждого вида деятельности свой процент рентабельности. Каждый предприниматель сам определяет, выгодно ему этим заниматься или не выгодно. Для нас организация управления жилыми домами – бизнес прибыльный. Вот и все.
 

 На самом деле существует только два аргумента в пользу частных управляющих компаний. Зато веских и фактически неопровержимых. Первый – стремление к той самой прибыльности, рентабельности. Которого по определению не может быть у хронически дотационных МУПов. Это стимул к развитию, к тому, чтобы инвестировать в дома, чтобы за счет достойной оплаты привлекать к себе высококвалифицированных сотрудников, а не «бизнес-сантехников», компенсирующих мизерную официальную зарплату «неформальными» расчетами напрямую с жильцами. Это залог выживания компании. 
 

Второй – новые подходы к организации бизнес-процессов. В нескольких словах их можно определить следующим образом. Максимальная компьютеризация при минимуме управленческого персонала. Четкое разделение функций заказчика услуг и исполнителя. У того же «Альянса» такое разделение закреплено юридически. Есть управляющий домами – менеджер, со своим небольшим аппаратом: помощником - мастером, паспортистом и бухгалтером. Все. Нет ни дворников, ни плотников, ни сантехников – все эти люди работают в другой компании – обслуживающей. И управляющая компания контролирует объем и качество оказанных услуг не каждого отдельного работника, а всей компании-партнера. Принцип простой: услуги не оказаны – деньги не платятся.
 

- А представьте, - говорит Александр Сметанин, - что я, к примеру, начальник традиционного ЖЭКа. У меня дворник не убрал территорию. Я, что, буду с него деньги удерживать? Ну, поругаю, но сам у себя работу все-таки приму. Получается, что деньги-то, по сути, жители заплатили свои деньги ни за что,- работа ведь не выполнена.
 

По-иному строят «частники» и свое бюджетирование. Не по традиционному «котловому» принципу, когда все деньги, собранные с жильцов, собираются в «кучу» и направляются туда, откуда раздается больше всего жалоб и звучат они громче. А свой бюджет составляется на каждый дом, и средства расходуются строго по назначению. Перекрестное финансирование исключено.

Тарифный вопрос

Кстати о деньгах. «Тарифный вопрос» в коммунальной системе, пожалуй, самый больной. Каждому жителю хочется, чтобы его затраты на содержание и управление его домом были не слишком обременительными для семейного бюджета. И внимательное знакомство с принципами тарифной политики доказывает несостоятельность страшилок о том, что расценки частных управляющих компаний выше, чем у МУПов (вечно жаловавшихся на нехватку средств).
 

Вообще-то, согласно Жилищному кодексу, тариф устанавливает собрание собственников жилья. Но, по сложившейся практике, коммунальщики руководствуются тарифами, которые устанавливает местная власть – мэр своим постановлением. На основании определенных расчетов финансового управления. Причем, это не просто голые цифры - на нескольких страницах подробно расписаны суммы и статьи затрат. Муниципальный тариф официально называется тарифом «для домов, которые не выбрали способ управления» и носит рекомендательный характер. Фактически же он является «руководством к действию» для всех. Поскольку в большинстве жилых домов есть и муниципальные, и частные квартиры. И даже, если, предположим, в доме провели собрание и частники решили, что муниципальный тариф мал, надо бы его поднять  рубля на три, сделать это будет непросто. Потому что эту разницу жильцам муниципальных квартир должен доплачивать муниципалитет. А лишних денег у него (особенно в период кризиса) нет. Вот чиновники мягко, но настойчиво подталкивают управляющих вне зависимости от их формы собственности к тому, чтобы они придерживались официальных расчетов. И в домах, где есть муниципальные квартиры, все работают по муниципальным тарифам – меньше можно, больше – ни в коем случае.
 

- Так что у частных управляющих компаний тариф не выше, - уверенно говорит директор «Альянса». - И контроль за нами достаточно жесткий, поскольку мы частные. Контролируют департамент ЖКХ, жилищная инспекция, сами жители – контролеров достаточно. И мы честно выполняем весь комплекс услуг, прописанных в договоре.
 

При этом надо помнить, что тариф закрывает только нужды текущего ремонта и содержания жилья. Более серьезные вещи – модернизация и капитальные ремонты коммунальной инфраструктуры – финансируются из средств собственников. Или, как это определено упомянутым 185-м Федеральным Законом, из Фонда содействия реформированию ЖКХ. Между прочим, получить деньги из Фонда не так просто – существует довольно сложная процедура согласования и подачи заявок, жесткий контроль за составлением и исполнением сметы, расходования средств и т.д. Так что не такой уж это и «лакомый кусок», как утверждают критики частных компаний. К тому же, для получения доступа к федеральным средствам муниципалитет должен соответствовать целому ряду параметров. Один из важнейших – как раз весомая доля частных управляющих компаний в городской жилищно-коммунальной системе. 

Последний довод королей

То, что действительно вызывает немало вопросов вполне обоснованных опасений жителей многоквартирных домов – сам алгоритм возможного перехода из ведения одной управляющей организации (того же МУПа) в другую. В законодательстве этот процесс описан в самых общих чертах. А «дьявол», как известно, прячется в деталях. Этим-то обстоятельством и стараются запугать сторонники сохранения нынешнего «статус-кво». Это, можно сказать, своего рода «последний довод королей». Бывших, надо сказать. Ни для кого не секрет, что, не в силах противостоять «светлому будущему» ЖКХ, которое, по мнению начальника соответствующего череповецкого департамента Сергея Малькова, «в частном управлении многоквартирными домами», МУПы тихой сапой меняют форму собственности, незаметно мутируя в те же самые частные управляющие компании. Старые ЖЭКи в одночасье превращаются в ООО с тем же названием, пытаясь всеми силами сохранить в своем ведении все те же дома. В том числе, убеждая жителей не верить «частникам». Пугая тем, что они будут, «как в Соколе»,  получать двойные и тройные квитки на оплату услуг. Что новый договор между жильцами и частной компанией нелегитимен и его всегда можно оспорить. Что некому будет заключить договор с Водоканалом и Теплоэнергией…
 

- Ничего подобного, - говорит Александр Сметанин. - Если есть протокол общего собрания жильцов, он проверяется и визируется правовым управлением мэрии, а затем уже направляется в инфраструктурные организации. Они расторгают прежний договор и заключают новый – с новой компанией. Хотя, конечно, процесс перехода не совсем отлажен. Но как раз это и есть вопрос местных властей. Они должны четко отслеживать этот процесс. Ведь почему так произошло в Соколе? Потому что местная власть устранилась.
 

В этом смысле надо отдать должное руководству Череповца во главе с мэром Олегом Кувшинниковым – оно заняло в сложившейся ситуации весьма разумную, внятную и принципиальную позицию. Суть которой заключает в том, чтобы, не вмешиваясь напрямую в конкурентную борьбу на рынке управляющих компаний, строго следить за соблюдением «правил игры», законодательства и в максимальной степени отстаивать интересы главной заинтересованной стороны, ради которой все это и затеяно – жителей города.
 

- Не стоит опасаться, что на рынок города выйдут «нечистоплотные» управляющие компании, - утверждает Сергей Мальков. – Департамент ЖКХ владеет полной информацией о каждой из 47 зарегистрированных в Череповце управляющих организаций. Мы защищаем интересы и нанимателей муниципальных квартир, и других собственников от возможных ошибок управляющих компаний. Мэрия города старается создавать равные условия для работы любых управляющих организаций и ТСЖ, как это и предписано российским Жилищным кодексом. Мы открыты к сотрудничеству и готовы оказывать управляющим компаниям и товариществам собственников любую информационную и методическую помощь.
 

- Как собственники муниципальных квартир мы будем участвовать в собрании жильцов по вопросу смены управляющей компании и подчинимся решению большинства, - добавляет начальник аналитического отдела департамента ЖКХ Татьяна Тасенко. – А вообще и жителям домов, и руководителям муниципальных предприятий надо задуматься. Ведь если бы то же МУП «Металлург» лучше работало, то к нему и не было бы претензий, а у собственников не возникало бы желания сменить управляющую компанию.

Юрий Антушевич

Фото: «РМ», ИТАР-ТАСС