Юрьев день
Квадратный метр. «Рынок недвижимости сейчас глубоко альтернативный». Россияне гасят ипотеку через продажу жилья
«Смешная» цифра
В конце прошлого года россияне стали вдвое чаще продавать квартиры, чтобы закрыть ипотечные кредиты. Согласно данным Банка России, в четвертом квартале объем досрочно погашенных займов значительно вырос. Как сообщают «Известия», это стало возможным благодаря продаже заложенного жилья. В указанный период было закрыто кредитов на сумму 425 млн рублей, что вдвое превышает показатель за аналогичный квартал 2024 года. За весь год благодаря продаже квартир было погашено ипотечных займов на общую сумму 1,3 млрд рублей.
Старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова полагает, что рост числа подобных сделок может косвенно свидетельствовать о финансовых трудностях заёмщиков, наступление которых было ожидаемо:
«Когда ставки шли вверх, банки максимально старались поддерживать ипотечные выдачи. Кроме того, к этому приводила конкуренция среди банков, — говорит эксперт. — Ещё достаточно серьёзным фактором являются очень высокие цены на жилье. Стоимость квадратного метра сейчас превышает среднедушевой ежемесячный доход в несколько раз, и поэтому обслуживание ипотеки достаточно затруднительно для среднестатистического гражданина. Кроме того, на финансовые возможности обслуживания кредитов влияют очень высокие процентные ставки. Четвертая причина, которую можно было бы выделить, — это достаточно активный рост цен на товары и услуги, поэтому реально располагаемые доходы населения снижаются. Если мы говорим про семейную ипотеку, там ещё и дети, которых нужно собирать в школы, одевать, обувать, кормить и так далее. Еще один фактор, который недавно к нам добавился, — это рост налоговой нагрузки, то, что сейчас люди могут продавать недвижимость либо отдавать заложенную недвижимость банку. Это естественное явление. К счастью, это еще не массово, но тенденция будет продолжаться».
С госпожой Носовой не соглашается гендиректор агентства «Релайт-недвижимость» Константин Барсуков, по мнению которого, ситуация, когда люди продают жильё, что заплатить по долгам, явление всё ещё довольно редкое. Просто сравнительно небольшим цифрам придаётся слишком много значения — 1,3 млрд рублей — смешная цифра с точки зрения количества выданной ипотеки:
«У нас рынок недвижимости глубоко альтернативный сейчас, — говорит Барсуков. -То есть люди покупают недвижимость. Если мы про вторичку говорим, они ее в основном продают вначале. То есть человек продал квартиру и купил другую. В конце года произошел всплеск на рынке недвижимости сделок. И этот всплеск, очевидно, был связан с тем, что, условно, один внешний покупатель, который приходит на рынок, провоцирует цепочку этих покупок-перепродаж. В рамках этих сделок, очевидно, продаются квартиры, которые находятся в ипотеке, покупаются другие квартиры больше тоже с использованием ипотечных средств. Подтверждение этому лежит на поверхности. В декабре 2025 года было выдано рекордное число ипотек на вторичке. При этом количество сделок не было рекордным. Соответственно, получается, что доля ипотеки выросла. Это означает, что в рамках этих выдач в том числе было много сделок, где люди продавали, гасили ипотеку и брали новую ипотеку на доплату. Понятно, что для банка ведь это как выглядит, что человек продал квартиру и погасил долг».
По данным Объединенного кредитного бюро, общая сумма оформленной ипотеки в 2025 году составила 4,4 трлн рублей. В прошлом году россияне оформили около 970 тысяч ипотечных кредитов, это минимум с 2018 года.
Большие деньги «тянет к земле»
Между тем в CORE.XP прогнозируют, что 70% сделок на рынке коммерческой недвижимости России в 2026 году будут заключены с инвестиционными целями. Их число год к году может вырасти на 5%. Оставшиеся 30% — сделки, которые компании заключают, покупая объекты для собственного развития: офисы для нужд бизнеса и участки под застройки для девелоперов жилья.
В прошлом году, уточняет CORE.XP, доля инвестиционных сделок на рынке коммерческой недвижимости выросла с 52% до 65%.
Доля инвестиционных сделок растет, несмотря на снижение общего объема вложений в коммерческую недвижимость. В первом квартале 2023 года объем сделок составит 61 млрд руб., что на 50% меньше, чем в прошлом году. Прогноз на 2026 год предполагает снижение на 31% до 700 млрд руб. Причина — снижение спроса на активы для собственных нужд.
Явно выраженный негативный тренд наблюдается в жилищном строительстве, где по данным экспертов, с начала января по середину марта 2026 года инвестиции в новые площадки снизились на 66% до 12 млрд руб. Гендиректор Ricci, Андрей Постников, связывает это с охлаждением спроса и высокой стоимостью кредитов, что вынуждает девелоперов искать партнёров или продавать активы.
Господин Постников считает, что покупку офисных, складских, торговых, гостиничных и производственных площадей тормозит нежелание бизнеса замораживать капитал в непрофильных активах из-за текущей экономической ситуации. Компании предпочитают оставлять деньги в обороте. Кредитное финансирование также не выгодно из-за высоких ставок. Покупатели выжидают.
Инвестиционную активность в части недвижимости сохраняют фонды — на фоне сокращения иных возможностей для инвестиций, в том числе за рубежом, доля ЗПИФов в структуре вложений в коммерческую недвижимость в 2025 году выросла в 3 раза, до 18%.Покупают объекты и физлица, которые также могут рассматривать их в качестве альтернативы другим инструментам дохода.
И всё же эксперты прогнозируют, что в 2026 году самыми активными покупателями недвижимости останутся производственные и девелоперские компании. В первом квартале они обеспечили более половины всех вложений.
Подготовил Сергей Авдеев
СамолётЪ