Квадратный метр. Как рынок жилья влияет на демографию?

Несмотря на то, что в России обеспеченность жильём — одна из самых высоких в мире (на каждую тысячу россиян в 2018 году приходилось 456 квартир, в 2017 г. — 442. Для сравнения: в США в 2017 г. — 335, в Канаде — 328, в Бразилии — 313, во Франции — 385), по числу квадратных метров на человека — 25,8 в 2019 г., по данным Росстата, — Россия уступает большинству развитых стран (хотя впереди многих развивающихся) — например, в Германии и США этот показатель равен 39 кв. м и 70 кв. м соответственно. Среднероссийский показатель обеспеченности жильем на одного человека в 33 квадратных метра должен быть достигнут только к 2030 году, говорил в феврале 2024 года в выступлении на заседании Совета Федерации Министр строительства и ЖКХ Ирек Файзуллин.

Жилье считается доступным, если семья из трех человек со средним доходом может накопить на него менее чем за 3 года при условии, что весь годовой доход направляется на эту цель; если более 5 лет — жилье считается недоступным (коэффициент доступности жилья, housing price to income ratio). В России на покупку квартиры 54 кв. м семье понадобится 3,3 года — это достаточно высокий уровень доступности. Например, в США этот показатель составляет 3,7 года.

Однако в США средняя площадь дома, на основе которой рассчитывается показатель доступности, — 200 кв. м. Если российская семья захочет приобрести себе жильё такой площади, копить придется уже более 12 лет...

Демографический результат такого положения вещей можно увидеть на диаграмме из книги «Основы экономического поведения и благосостояния населения: мотивы, факторы, ожидания». ИСЭПН ФНИСЦ РАН, 2024.

Как видим, с каждым годом у нас в стране всё больше становится доля домохозяйств без детей (1 или 2 взрослых) и семей с 1 ребёнком. В общей сложности на эти два типа в 2021 году приходилось 82% домохозяйств.

Основываясь на текущей тенденции, можно предположить, что число домохозяйств, состоящих из одного-трёх детей, будет продолжать расти.

Для таких семей не требуется слишком просторное жильё. Согласно российским стандартам, которые удовлетворяют большинство населения, на одного человека должно приходиться 25–30 квадратных метров. Это означает, что основной спрос будет на квартиры площадью от 30 до 70 квадратных метров, с медианным значением около 45–50 квадратных метров. И в Москве именно такой диапазон соответствует средней площади проданных квартир на рынке новостроек.

К тому же просторная квартира — это дополнительные расходы на коммунальные услуги, которые становятся всё более значительными, особенно для людей пожилого возраста. Кроме того, уборка такого жилья требует значительных усилий.

То же самое касается и загородных домов. Всё больше людей выбирают дома площадью до 100 квадратных метров, а также одноэтажные дома, поскольку пожилые люди опасаются подниматься и спускаться по лестницам, а некоторым это может быть трудно.

Вероятно, в массовом загородном строительстве окончательно утвердится небольшой участок земли площадью 4–6 соток, поскольку и он требует значительных усилий по уходу. Использование земли для выращивания продуктов питания становится всё менее актуальным для городских жителей, поскольку выращивать что-то для удовольствия или завести немного домашней птицы — это уже другое дело.

В России есть ещё одна тенденция — в случае, если у семьи была просторная квартира, например, от 80 до 100 квадратных метров и более, то после того, как дети покинут родительский дом, родители всё чаще будут рассматривать возможность обмена на жильё меньшей площади, например, от 50 до 60 квадратных метров.

Излишки от обмененной квартиры могут быть использованы для приобретения дополнительной однокомнатной квартиры, которую можно сдавать в аренду, чтобы обеспечить дополнительный доход к пенсии. Также эти средства могут быть направлены на покупку нового жилья для детей.

К отказу от излишков жилья россиян подталкивают и действия правительства, которое, с одной стороны постоянно увеличивает налоги на недвижимость, а, с другой, — удерживает пенсии на очень низком уровне, когда для пенсионеров реальным источником выживания становится хотя бы небольшая квартира, сдаваемая в аренду. Она же после их смерти перейдёт детям или другим наследникам (как показывают социсследования, психологически это наиболее приемлемый для большинства россиян вид консервативной инвестиции).

Исключением из этого общего правила становятся 10-20% россиян, для которых актуальным будет жильё большой площади: многодетные, многопоколенные, ресурсные (богатые) семьи. В первую очередь, конечно, последние.

Но в целом основной массив нового жилья будет сосредоточен в диапазоне 30-70 кв. м для многоквартирного жилья и 60-100 кв. м для ИЖС. И, похоже, крупные застройщики не хуже нас с вами понимают демографические тренды...

Сергей Михайлов
СамолётЪ