«Платформа»
Квадратный метр: квартиры теряют покупателей. Жильё в стране становится всё более недоступным?
В своём докладе, представленном 22 марта этого года на VI Всероссийской научно-практической конференции «Анализ и прогнозирование развития экономики России» в городе Томске ведущий эксперт близкого к правительству страны Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП) Ольга Михеева отметила, что в последние годы эффективность использования ресурсов предприятиями строительного сектора повысилась — строительный бизнес стал более успешным.
Но при этом снизилась доступность покупки жилья. Если в период с 2013 по 2019 год удалось повысить доступность жилья до 3,8 лет, то с 2020 года показатель сократился, полностью нивелировав данное достижение.
Для справки: стандартный коэффициент доступности жилья рассчитывается как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. м (среднее арифметическое средних цен на первичном и вторичном рынках жилья) к среднему годовому совокупному денежному доходу семьи из 3 человек (2 взрослых и 1 ребёнок) (на графике расчеты ИНП РАН).
Для сравнения: на графике представлен также коэффициент доступности жилья, который рассчитывается Фондом «Институт экономики города» (ИЭГ) исходя из медианной цены квартиры и медианных доходов населения.
Еще раз — без льготной ипотеки жильё было доступнее, чем со льготной ипотекой, заявляют в ЦМАКП. При том, что программа льготной ипотеки затевалась (на словах), как инструмент повышения доступности жилья.
Что же пошло не так?
«Всё так», полагает экономист Дмитрий Прокофьев, если мы забудем демагогию о доступном жилье и предположим, что целью «ипотечных программ» был именно разогрев строительного рынка, «связывание» сбережений людей, создание ситуации в которой «жилье есть, но дорого», а чтобы «закрыть ипотеку», люди готовы на всё — плюс рост рентабельности строительного сектора, то эти-то цели достигнуты.
«А цель доступного жилья — на самом деле и не ставилась — вот она и не достигнута», — отмечает эксперт.
Что же касается упомянутого доклада ЦМАКП, то его авторы оценивают итоги развития строительной отрасли весьма неоднозначно:
С одной стороны, — по наиболее общим валовым показателям фиксируется положительная динамика, особенно в последние годы (рост ввода жилья, объёма строительных работ, инвестиций в основной капитал, улучшение отдельных финансовых показателей предприятий отрасли).
Зато, с другой стороны, наблюдается сразу несколько негативных тенденций:
по отдельным валовым показателям наблюдается стагнация (ввод инженерных сетей, ввод автодорог);
не фиксируется значимого улучшения показателей эффективности работы сектора (прежде всего, отсутствие роста производительности труда);
показатели «общественной результативности» работы сектора не улучшились, либо даже несколько ухудшились (снижение доступности приобретения жилья, уменьшение среднего размера квартиры во вводимом многоквартирном жилье, увеличение обеспеченности коммунальными удобствами за счет увеличения плотности застройки).
Что происходит на вторичном рынке?
Как отмечает «КоммерсантЪ», несмотря на снижение спроса на вторичное жильё на 10–30% из-за высоких ипотечных ставок в этом сегменте, средняя стоимость таких квартира в российских городах с населением от 500 тыс. человек за год выросла более чем на 14%. Более выраженная динамика в 30% характерна для промышленных центров. Владельцы квартир пока не готовы снижать цены, что привело к увеличению сроков продажи. Впрочем, с дальнейшим ростом предложения средние цены могут снизиться на 5–7%.
Эксперты обращают внимание на то, что вторичный рынок жилья традиционно очень инертен. Уже несколько месяцев участники живут в условиях крайне высоких ипотечных ставок. Но из-за того, что до конца прошлого года на рынке присутствовали покупатели со старыми одобрениями, а на январь-февраль никто не рассчитывал, осознание реальных изменений для многих продавцов началось лишь в марте.
Оборот вторички в начале 2024 не остановился, констатирует телеграм-канал REBURG, обменные сделки не требуют подпитки слишком большими суммами. Но сектор потерял прошлую динамику, а процесс подготовки стал более длительным. Медленные перемены происходили на фоне относительно небольшой конкуренции. Число квартир на вторичном рынке в большинстве городов было невелико. Но с наступлением весны начали оттаивать продавцы, которые решили не спешить в прошлом году и наблюдали за «растущим рынком.
Выход этих продавцов на рынок, может оказать более заметное влияние на рынок, чем стабильно высокие ставки по ипотеке.
По мнению главы Банка России, разрыв в ценах между первичным и вторичным рынком должен снижаться. Но как.
Чем дольше ключевая ставка будет находиться на высоком уровне, тем меньше сценариев для развития ситуации на «вторичке», полагает автор REBURG Михаил Хорьков
На протяжении последних трёх месяцев вторичный рынок работал в фоновом режиме. Сделки шли за счёт обменных цепочек, покупателей с наличкой и тех, кто решался на дорогую ипотеку при небольшой доплате.
Живучесть вторички не вызывает сомнений, этот рынок, уверен Михаил Хорьков, подстроится под любые условия, которые ему предложат. Но заметные перемены происходят, когда есть существенное превосходство покупателей или продавцов. В начале текущего года на вторичном рынке не было большого числа покупателей, но и продавцы на него не стремились.
Процесс переоценки начинается только сейчас. Откладывать продажу могут далеко не все, с наступлением весны борьба за покупателей обостряется. Рост объема предложения — первый и опережающий индикатор того, что этот сектор может перейти к ценовой коррекции.
Впрочем, цены сделок в этом году уже не растут, возможности для торга выросли. «Растущий ассортимент в ближайшие месяцы может привести к видимой ценовой коррекции на отдельных рынках. С учетом того, что многие продавцы принимают запоздалые решения, это приведет лишь к дальнейшему росту предложения и обострению конкуренции», — прогнозирует автор REBURG.
При этом первичный рынок остаётся в привилегированном положении, поэтому условий для сокращения ценового разрыва пока не создано.
Почему в России нет «доходных домов»?
Внятный ответ на этот вопрос от представителей стройиндустрии, банков или чиновников получить сложно. Хотя этот бизнес был чрезвычайно распространён в дореволюционной России и пользуется популярностью в современной Европе.
Но мы нашли его в транскрипте лекции предмета «Введение в финансовый анализ» для студентов магистратуры МФТИ по специальности «Цифровые финансы» с комментариями уже упомянутого Дмитрия Прокофьева.
Который рассказал в своём канале об одной и той же бизнес-модели, описание которой регулярно слышит от разных людей.
«Возьму ипотеку, квартиру буду сдавать, за эти деньги выплачивать ипотеку, а остаток откладывать на взнос за следующую ипотеку».
«Приходится людям на полном серьезе объяснять, что так не бывает, — пишет эксперт. — Во-первых, в этот подсчет всегда надо включать первоначальный взнос, который в случае «есть деньги, нет ипотеки» можно инвестировать с каким-то доходом, а в случае «нет денег, взял потребкредит» — дополнительно обслуживать по совершенно не ипотечной ставке. И ко взносу добавить расход денег и времени на ремонт да технику, без которых квартиру не сдашь даже пустой.
А во-вторых, даже если не включать стартовые расходы — надо включать логику. Что вы покупаете по ипотеке? Три компонента права собственности сразу: право владения (продать), право распоряжения (сдать в аренду), право пользования (жить). А что покупает за аренду арендатор? Только одно из этих трех прав — пользования. Права продать и сдать в субаренду ваше жилье у него нет. Так как же одно право может стоить трех?.
В жизни, конечно, такие ситуации изредка складываются, признаётся Прокофьев, — скажем, когда резко скачет спрос на аренду. Только в этом случае или обстоятельства скоро изменятся (скажем, ЧМ по футболу окончится), или появятся новые желающие сдать.
Ещё одним важным аргументом в пользу невозможности в подавляющем случае реализации заявленной выше «бизнес-схемы» Прокофьев полагает тот факт, что ею не пользуются сами банки, выдающие ипотеку:
"Ведь для них в этом случае ипотека — это кредит не просто без риска, а с отрицательным риском, — отмечает эксперт. — И зачем выдавать его в розницу разной мелкоте с улицы, когда можно сделать дочку, и поставить целый квартал доходных домов? Но так как бизнес доходных домов у нас, несмотря на все многодесятилетние усилия Минстроя и Минэка, стартовать не хочет хоть умри... то суровая истина в том, что ипотека служит поддержке не личного и арендного жилья, а занятости и прибыльности стройкомплекса России....
Подготовил Сергей Авдеев
СамолётЪ