«Платформа»
«Затоваренная человекотара». Переизбыток предложения на российском рынке жилья может затормозить стройку
На «затоваривание», возникшее на российском рынке недвижимости и грозящее падением темпов строительства, обратил внимание российский президент во время совещания по экономическим вопросам, которое на этой неделе транслировали «Вести». И у главы государства это естественным образом вызвало опасение, поскольку сегодня в стране не так много отраслей, способных оказывать такой же стимулирующий эффект на всю остальную экономику, как стройка.
В прошлом году в России был установлен рекорд по объёму ввода жилья: показатель составил 102,7 млн кв. м, что выше уровня 2021 года на 10 млн, сообщил вице-премьер Марат Хуснуллин со ссылкой на данные Росстата. Прирост фиксировали по строительству и многоквартирных домов, и частных.
Сейчас же выясняется, что значительная часть построенного жилья элементарно не продаётся. То есть общий объем нераспроданного жилья у российских девелоперов достигает почти 70 млн кв. м, отмечал «РБК Недвижимость». Для Москвы объем строящегося жилья на начало апреля составил 16,2 млн кв. м, из них около 10 млн кв. м были нераспроданными.
В обоих случаях это более 60% от общего количества возводимой недвижимости.
В «Дом.РФ» отмечали, что объем непроданного жилья демонстрирует рост с середины прошлого года и в абсолютном выражении на 25% превышает средний уровень 2019–2021 годов (33,8 млн кв. м).
Пытаясь ответить на вопрос о причинах новой тенденции, аналитики обращают внимание, что спад настиг рынок сразу после длительного периода его стимулирования через льготные ипотечные программы. Весь этот период наблюдался параллельный рост цен на жильё. Иными словами, рынок столкнулся с тем, что потенциал самых очевидных мер поддержки, например, резкого снижения ипотечных ставок, уже исчерпал себя в период пандемии, закончившись скачком цен, при этом роль социальных выплат снижается.
Эксперт Самолёта, директор по финансам одной из крупнейших компаний-застройщиков Вологодской области «Железобетон-12» Илья Кудрявцев согласен с тем, что в целом по стране за последний год объем проданного жилья в общем объеме строительства действительно существенно упал — с 41 до 31%. Правда, падал этот показатель весь прошлый год, достиг минимумов к январю 2023, и с тех пор начал отрастать.
«В целом ситауция вполне объяснимая, и было бы странно ожидать иной картины, — отмечает Кудрявцев. Но это по стране, а что происходит в нашем регионе? По данным дом.рф, объем проданного жилья в Вологодской области на текущий момент составляет 35%. Это ощутимо ниже прошлогоднего показателя (44%), но всё же выше средних значений по стране. Ещё интереснее картина складывается в разрезе застройщиков. Этот показатель — доля проданного жилья — сильно разнится в зависимости от компании. И, на мой взгляд, отражает разный подход к ценообразованию. Чем выше цена за квадратный метр, тем ниже уровень продаж. На диаграмме я привел пример Череповца.
Что это значит? На мой взгляд то, что говорить о некоем общем поведении рынка будет неправильно. Скорее всего, объекты с ценой выше средней будут расти существенно медленнее тех, где цена ниже средней. И, вполне вероятно, в итоге сойдутся где-то посередине.
Кому и зачем адресовано заявление президента? На мой взгляд, застройщикам. Правительству хотелось бы видеть в этом сегменте рост активности, который должен запустить другие сектора экономики. И оно таким образом дает сигнал, что обещает продолжать программы поддержки спроса, стимулируя строить больше».
Действительно, руководство страны открыто декларирует, что темпы строительства и продаж надо поддерживать. Самым банальным методом поддержки здесь может стать выкуп нереализованного жилья для программ реновации, обновления и расселения аварийного жилого фонда. Большой вопрос — устроит ли застройщиков цена и смогут ли власти переварить существующие на рынке излишки. Кроме того, от умеренности ценовых аппетитов застройщиков, как мы видели, в значительной степени зависит и уровень потребительского спроса со стороны населения.
Кстати, среди положительных тенденций положительных тенденций Росстат отмечает продолжающееся снижение ценового давления на строительном рынке. Рост цен на строительно-монтажные работы фиксируют 49% опрошенных представителей отрасли (против 52% в конце прошлого года), на стройматериалы — 69% против 76%. По данным Росстата, в первом квартале 2023-го цены на материалы снизились на 0,8%, в марте — на 0,04% в месячном выражении или на 7,8% в годовом.
Подготовил Сергей Авдеев
СамолётЪ