О стандартах и кошельках*

— Михаил Сергеевич, что вы думаете о том, как складываются отношения между управляющими компаниями города и их заказчиком — собственниками многоквартирных домов?
— Мне кажется, не очень просто. Много критики звучит в адрес управляющих компаний. И контроль за их деятельностью довольно жесткий. Но, я уверен, что коренное решение проблемы выстраивания нормальных отношений в этой связке «собственники-управляющие» зависит именно от собственников жилья. К ним должно прийти понимание простых вещей: чего они хотят от управляющих компаний и, сколько готовы за это заплатить. То есть, грубо говоря, все зависит от выработки неких стандартов и толщины кошельков.

— Как этот принцип может выглядеть на практике?
— Начать придется издалека. Откуда, например, возник вопрос управления городским жильем? Он возник не просто так, не чьей-то прихоти. Просто в стране прошла приватизация, большинство горожан стали собственниками своих квартир. Квартиры перестали быть муниципальными, стали частными. А, раз так, муниципальные жилищные предприятия, которые раньше управляли домами, потеряли монополию (и законное право) устанавливать и тарифы, и стандарты по качеству предоставления услуг. Пришлось обратиться к западному опыту так называемых «кондоминиумов», где группа жителей дома объединяются и выбирают для себя определенный стандарт в силу понимания того, каким должно быть качество обслуживания. А оно зависит от уровня притязаний, в зависимости от финансовых возможностей собственников.

— То есть, фактически речь шла о внедрении рыночных отношений в коммунальную сферу?
— Совершенно верно — нам в свое время важно было запустить рыночный механизм в сфере ЖКХ. Иначе беспредметные разговоры о «коммуналке» так бы и продолжались, а дома остались бы без тепла. Это заставило нас еще в 1998 году ввести в городе наше череповецкое «ноу-хау» — стопроцентную оплату технического обслуживания жилья (не надо путать со стопроцентной оплатой коммунальных услуг) с дисконтом в 10%, который назначался в зависимости от толщины кошелька каждого собственника. Тогда по этому поводу велись жаркие дебаты, сегодня об этом уже никто не спорит — все всё понимают. В моем расписании «коммуналка» занимала 30% времени, но и она и в бюджете занимала почти треть. У меня тогда была задача, во-первых, снизить бремя на бюджет, во-вторых, — повысить качество коммунальных услуг. Мы для себя определили, что в Череповце у жителей должен быть какой-то минимальный уровень комфорта. Условно говоря, в доме должно быть тепло — в любом доме города +210, должны быть вода из крана хорошего качества, устойчивое и безопасное электроснабжение. Мы занимались тарифной политикой — этим мощным рычагом управления. Была создана рабочая группа под руководством Татьяны Тасенко, которой активно помогало финансовое управление Сергея Николаевича Косарева.

— Иными словами, в городе удалось создать некую основу, базу для дальнейшего развития?
— Точно. И на нее сегодня опирается все дальнейшее развитие. Качество воды, например, неразрывно связано с экономией затрат на ее производство. Речь уже идет об обязательной установке жильцами приборов учета, чтобы понимать, сколько воды расходуется и, сколько это стоит. Вопросы энергосбережения актуальны и для теплоснабжения — нужно искать и внедрять новые технологии, потому что газ будет только дорожать. То же можно сказать и о других генерирующих мощностях...

— А, как все это связано с вопросами управления домами?
— Самым непосредственным образом. Потому что, когда установлены основные стандарты и выбраны основные направления развития коммунальной сферы, дальше начинается жизнь «по понятиям». Приведу условный пример. Мы соседи по дому. У меня одна зарплата, у тебя — другая. Мы оба собственники. Квартиры одинаковые. Но у каждого — свое представление об уровне комфорта. Тебя, условно говоря, устраивает, чтобы подъезд вообще не убирался, меня это не устраивает, мне нужно, чтобы на подъезде был замок, чтобы консьержка сидела, чтобы была ковровая дорожка и цветы на окнах. Я готов за это платить. А ты — не готов.

Первая проблема, на которую наталкиваются управляющие компании — сегодня происходит расслоение населения домов, формировавшегося в советское время. Когда все были примерно равны по доходам. У одних доходы резко выросли, у других остались на прежнем уровне или даже уменьшились. Пошел процесс сегрегации. Это расслоение общества прошло и по стране, и по домам.

— Люди на это реагируют?
— Конечно. Тот, кто получил большие доходы, теперь пытается из своей «двушки» уехать — этот процесс идет: люди стараются выбирать дома по своему уровню доходов. Чубайс в свое время говорил мне: мы, мол, сейчас создадим ТСЖ, и люди сами определят для себя необходимый им уровень комфорта. Я тогда ответил, что теоретически идея правильная, но на практике будет не так. Почему сегодня идет такая критика в адрес управляющих компаний? Не потому, что УК в принципе негодная схема для управления домовым хозяйством. Схема годная, но она будет эффективно работать тогда, когда все собственники поймут, что требовать от компании можно ровно столько, сколько ты ей заплатил. Я сейчас оставляю за скобками вопросы, связанные с тем, что встречаются, конечно, компании, которые не отрабатывают заплаченные им деньги...

— Михаил Сергеевич, ваше жилье обслуживает управляющая компания?
— Да.

— Ну и как работает? Вы довольны?
— Я в квартире не живу, переехал в загородный дом. Поэтому сам управляю своим домом. Могу выбирать любой способ управления. Могу, например, периодически вызывать какую-то службу, чтобы сделать ремонт или уборку. Или могу сам взять в руки шанцевый инструмент. Что, кстати, часто делаю — я сам убираю снег у себя на участке. В принципе, и жильцы огромного дома могут договориться (давайте, пофантазируем) и не нанимать никакой управляющей компании. Составить график уборки подъезда самими жителями. То же — с уборкой двора. В доме живет электрик, у которого есть все допуски — он будет отвечать за все электрооборудование и проводку. Найдется и свой сантехник... Может быть такой вариант? Вполне. А есть управляющая компания профессионалов. И, на мой взгляд, они справятся с этой работой лучше. Лучше по определению, потому что они этому обучены, они знают рынок этих услуг, они пригласят людей, которые могут делать свою работу высокопроизводительно и с меньшими затратами. Но для этого надо, чтобы люди сами могли определить уровень своих притязаний. И передача управления своим домом в надежные руки — это тоже опыт управления, который собственникам еще предстоит получить.

— Можно сказать, что у нас уже есть рынок управляющих компаний?
— Он еще не до конца сформирован, но к этому все идет. И движение это должно быть «на встречных курсах»: с одной стороны, мы, собственники жилья, должны понимать, что если мы сами не определим свой уровень притязаний, то, что мы хотим получить от УК, она и не даст нам этого. Во-вторых, мы должны четко понимать, что при прочих равных условиях, мы, увеличивая свои потребности, должны и платить больше. Если мы заплатили за то, чтобы уборщица приходила убирать в подъезде лишь раз в неделю, требовать от УК ежедневной чистоты, по крайней мере, некорректно.

И мы всякий раз будем получать то же самое, сколько бы собраний мы не провели, и сколько бы управляющих компаний не заменили. Хотим, чтобы было лучше — надо достать кошелек и заплатить. А вот для этого нужно, чтобы в одном доме собрались люди с примерно сопоставимыми доходами, чтобы можно было договориться об уровне качества обслуживания.

— Как быть с тем, что не все организации, занимающиеся управлением жилыми домами, мягко говоря, работают профессионально?
— Какое-то время с этим придется мириться. Хотя уже сейчас существуют понятные критерии выбора УК: надо смотреть, сколько у нее на обслуживании домов, каков опыт управления. Тот же Сергей Васюнов из УК «Олимп» — бывший главный инженер департамента ЖКХ, он десять лет на этом рынке. А контроль за деятельностью УК со стороны собственников жилья сегодня — самый жесткий. Этого у нас как раз хватает. Чуть что — сразу «к стенке».

— Вы с оптимизмом смотрите в будущее формирующейся системы управления домами?
— В целом — да. Но существуют объективные обстоятельства, которые не обойти и не перепрыгнуть. Первое — процесс это длительный и непростой. Можно махать кулаками. Но пока не произойдет изменение подхода собственника к самому договору управления, пока не сформируется рынок, пока с него не уйдет весь «шлак» рвачей и непрофессионалов (а они обязательно уйдут, их вытеснят), перемен не будет.

Беседовал Сергей Михайлов
«РМ»
11.08.11.
Фото: архив «РМ»

*Материал публикуется в рамках совместного проекта «РМ» и информационного бюллетеня «Управдом» СРО НП «РУК»