Кадуйский потоп.
«Было дело — и цены снижали». Как скажется на ценах застройщиков ожидаемое в этом году замедление ипотечного кредитования?
«Ведомости» во вторник поделились мнением экспертов по поводу будущего льготной ипотеки в России — все они сходятся на том, что ипотечное кредитование в этом году ждёт сильное замедление.
Кажется, это должно порадовать главу Центробанка Эльвиру Набиуллину, которая на прошлой неделе, представляя Годовой отчет Банка России в ГД РФ, заявила.
«Ситуация на рынке ипотеки должна приводить к улучшению доступности жилья, а не ценовым пузырям. Выгоды от низких ставок не должны съедаться ростом цен, как это происходит».
Действительно, по оценкам регулятора, итогом четырёх лет действия массовой льготной ипотеки стал рост в два раза средних цен на новостройки. Зарплаты же и доходы населения за это время (тоже в среднем) выросли всего в полтора раза.
Эльвира Набиуллина знает, что делать — застройщики должны снижать цены. Она сказала об этом почти открытым текстом.
«Что касается ситуации с застройщиками, мы смотрим за ней. В принципе, они накопили неплохую финансовую подушку — цены росли и у них прибыль кратно выросла за четыре года срок действия льготной ипотеки. Мы считаем, что у них есть возможности для сокращения цен на жилье. Они могут это выдержать».
О необходимости снижения цен на жильё задумываются и в регионах. Например, в Вологодской области. Где врио губернатора Георгий Филимонов ещё в начале года заявил о своём желании «встряхнуть» рынок строительства жилья в сторону более широкого предложения и более низких цен. Затем повторил эту идею, пообещав дешёвое и доступное жильё на встрече с череповецкими металлургами.
А сейчас, как стало известно Самолёту, принято решение о том, что практически все принадлежащие муниципалитету свободные участки под застройку в Череповце может получить второй по итогам 2023 года девелопер России. В Вологде, где свободная городская земля по преимуществу частная, такой строительный «маневр» провернуть сложнее. Тем не менее, скорее всего и врио мэра Накрошаев «заряжен» на выполнение задачи губернатора.
Насколько реально, что цены на жильё «упадут»?
Ответы на этот вопрос дали эксперты, партнёры ТК «Деньги и песец»:
— У застройщиков за четыре года льготной ипотеки действительно накоплена определенная финансовая подушка: рост цен на недвижимость заметно опережал рост себестоимости. Однако этот процесс — не вечный, так будет не всегда.
Застройщики будут переживать период слабого спроса не за счёт снижения цен, а стараясь их удерживать на прежнем уровне, придерживать выход новых проектов, давать точечные скидки. Выжидая наступление периода, когда уже не льготная, а обычная ипотека будет стимулировать продажи.
На нормализацию рынка может уйти не одно полугодие и даже не один год. Девелоперы будут применять другие финансовые инструменты — траншевую ипотеку, рассрочки и т. д. Но снижать цены — вряд ли.
Тем более, что себестоимость все равно растет каждый месяц, и не за счет затрат на само строительство: растут процентные издержки, увеличивается стоимость участков, затраты социальные объекты и тд. К тому же надо учитывать, что для обеспечения непрерывной деятельности дополнительная прибыль направлялись на покупку новых участков по уже более высоким ценам.
Дмитрий Синочкин:
— Дело ведь не в том, «выдержат» застройщики или нет. А в том, как отреагируют банки на снижение цен (уже согласованных и заложенных в финансовые модели). Повысят стоимость проектного финансирования? Получится интересно. Может быть, чиновники перестанут включать социалку в стоимость «квадрата»? (В Петербурге — уже в обязательном порядке — 12–14% от стоимости жилья). Или брать деньги за изменение ВРИ участка? (В Москве). У Сбера прибыль за 2023 год — 1,5 трлн, за 1 квартал 2024-го — 364 млрд. И что-то ЦБ не сильно забеспокоился, когда Сбер в январе решил брать дополнительные комиссионные (от 7,5 до 11,5%) — как раз-таки увеличивая тем самым стоимость жилья в продаже. Или «это другое»? Не вполне понятен механизм реализации этих пожеланий. Вводить директивные цены? Давить через ФАС. Кроме того, авторы таких инциатив на всегда просчитывают последствия хотя бы на два-три хода вперед. Ну, допустим, застройщики снизят цены в новых проектах. А как они будут допродавать старые? Михаил Хорьков:
— Глава Банка России права — жильё за 4 года действия льготной ипотеки не стало доступней. Все преимущества льготной ипотеки были съедены ростом цен. Относительно низкий ипотечный платеж остался в 2020-21 гг. Не помогло и то, что теперь большинство заемщиков берет кредит на 30 лет. Ключевая проблема ипотечных стимулов в том, что что спрос, в отличии от предложения, реагирует на них моментально. Но в том, что девелоперский цикл слишком длительный, нет никаких сюрпризов. Уже к концу 2020 года это стало очевидным, у профильных ведомств было время подстроить программы с учетом возможностей строительного комплекса. К слову, они очень разные даже в крупнейших городах страны. Но региональная настройка — не самая сильная сторона текущей модели управления. С другой стороны — с момента запуска льготной ипотеки прошло 4 года — достаточный срок для того чтобы купить участок спроектировать дом и открыть продажи. Но заметного роста строительства по стране нет. В апреле 2020, по данным ЕИСЖС в работе находилось около 100 млн м² жилья, сейчас 108 млн м². Вот он, реальный эффект от льготных программ, который принято называть драйвером развития отрасли. В истории с введением и предполагаемой отменой льготных программ есть важная особенность — уверенность в том, что из столицы лучше видно, что требуется рынку жилья. Но шаблонные решения для всех не работают. Города и регионы слишком разные, так за 4 года объем текущего строительства в Санкт Петербурге упал почти в 2 раза, а это как раз то самое предложение, которое должно сбалансировать спрос. Увеличение стройки в Ленинградской области не компенсирует это падение. В Тюмени аналогичный показатель за это время вырос более чем на 70%, а в Екатеринбурге на 40%. Текущие требования отменить льготную ипотеку и снизить цены, аргументируя это высокой прибылью застройщиков, полагает эксперт, страдают той же самой столичной близорукостью. Действительно, на многих крупных и богатых рынках у девелоперов есть определённые резервы. Но там, где застройщики оперативно включились в стройку еще в 2020–21 годах, нарастили объёмы и конкуренцию (да, такие города есть), уже не всё так однозначно. Темпы роста цен за последние 4 года там были существенно ниже, тех городов, что пошли по более простому пути. А еще есть очень много малых и средних городов, где, впервые за много лет, реализуется 2–3 проекта. Там снижение цен на 10–15% очень критично, как и рост ставок по проектному финансированию, с которым столкнулись застройщики в последнее время. Эксперты уверены: в решениях по льготной ипотеке в последние годы не было главного — системности. Её вводили как пожарную меру, спешно продляли, но не формировали внятных и достижимых целей. «Было бы неплохо начать с ревизии всего инструментария государственных стимулов и достигнутых результатов в каждом городе и регионе, — полагает экономист Дмитрий Прокофьев. И добавляет: Пора принять тот факт, что нет цельного российского рынка жилья, есть рынки отдельных населенных пунктов со своей проблематикой, возможностями и барьерами. Девелоперы в этих регионах, конечно, переживут снижение цен, вот только переживать по этому поводу придется не только им...» Подготовил Сергей Авдеев«Столичная близорукость»
СамолётЪ